Noticias Informe Construya N° 272 - Octubre 2021 Cuáles son los barrios porteños con mayor expansión constructiva Villa Urquiza, Villa Crespo, Palermo, Colegiales y Parque Patricios, entre los barrios con mayor cantidad de obras en ejecución. El mercado se reactivó en los últimos dos meses y las propuestas buscan captar a un público joven e inversores para destinar las propiedades en rentaVilla Urquiza es un punto de la ciudad que se consolidó en los últimos 15 años, con nuevas propuestas edilicias y la proximidad a otras zonas de mucho crecimiento. Su cercanía con la Avenida General Paz, los accesos y la llegada del subte D, le aportan un interés que seduce tanto a quienes desean invertir para el desarrollo como a los propietarios que privilegian un lugar en donde se mantienen las costumbres bien porteñas.Para el arquitecto Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, “otro motivo por el cual sigue siendo un lugar muy demandado es porque existe una oferta de lotes con valores accesibles para que se apueste por la construcción de nuevos proyectos. En cuanto al perfil de quienes se interesan por Villa Urquiza, notamos que son los jóvenes los que lideran la demanda, parejas y familias con niños. Normalmente apuntan a departamentos desde 1 a 3 ambientes de superficie compacta para que los valores no se disparen. Por lo general son desarrollos que cuentan con amenities de bajo costo como Salón de Usos Múltiples (SUM), terraza/solárium, sector parrillas, espacios coworking, entre otras áreas”.Este avance que se da en Villa Urquiza sucede en otros puntos porteños con gran dinamismo. Y el dólar ladrillo cobró impulso en los últimos dos meses, sobre todo desde que empezó el descenso de casos de COVID-19. También se observa gran crecimiento de obras en Palermo, Caballito, Parque Patricios (sobre todo en el eje del Distrito Tecnológico), Colegiales y Villa Crespo.Juan Ignacio Mel, gerente comercial de Mel Propiedades, dijo: “Villa Urquiza al momento que empezó su desarrollo estaba subconstruido con zonas de alta densidad que no estaban explotadas, terrenos grandes, bastante profundos y lotes con medidas de ancho mayores al promedio que es de 8,66 metros. En ese momento, las incidencias a pesar de que estaban muy cerca de Belgrano, aun teniendo tren, eran bajas. Ahora a medida que se fue desarrollando y creció el barrio, subieron los registros”.También hay despegue en Colegiales, en calles como Freire, Zapiola, Conde y hasta Enrique Martínez o Virrey Del Pino o Loreto, Zabala y Céspedes. El interés de parte de los desarrolladores que llevan adelante propuestas desde 4 a 12 pisos (según lo que permite el código urbanístico) y PH que se adaptaron a los nuevos requisitos desde que llegó la pandemia: áreas verdes y conexión con el exterior.Adrián Cyderboim, director de Crecer Inmobiliaria, dijo, que, “el crecimiento sostenido de este punto que está próximo a Palermo, Belgrano y Chacarita, responde a la combinación del espíritu de un barrio residencial, su tranquilidad y calles arboladas, sumado a la cercanía de varios medios de transporte, como son las líneas B y D del subte, y la estación Colegiales del ferrocarril Mitre”. Palermo “universitario” En el área próxima con la facultad ubicada sobre Mario Bravo al 1000. En el área delimitada por las calles Soler, Scalabrini Ortiz, Córdoba y Gallo, cerca del límite de Palermo hacia el Sur de la ciudad, los desarrollos en distintas etapas de construcción totalizan 154.203 m2.Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario contó que “la expansión de la cantidad de obras en la zona se está dando porque son proyectos que fueron pensados antes de la pandemia. Y por estar cerca de las facultades atraen mucho interés. Hay que tener en cuenta que sólo el proceso de compra del terreno, elaboración de proyecto y posterior aprobación puede llevar más de dos años. A eso hay que agregarle los desacoples económicos”.Entre los proyectos que llegaran se encuentra Joy Cabrera cerca de la Universidad de Palermo, y de otras facultades de la UBA.Varias de las nuevas unidades están enfocadas mayoritariamente para uso de estudiantes universitarios y del público joven. Generalmente se tratan de emprendimientos de 1 y 2 dormitorios.Gómez Picasso comentó que “las propiedades también están orientadas a un público comprador inversor para ofrecerlas en alquiler. Aunque en la mayoría de las zonas de la ciudad hace años que se ve este tipo de unidades en desarrollo. Y en general es por un tema de ticket, a menor ticket mayor cantidad de potenciales compradores”.El valor de pozo en la zona oscila entre USD 2.100 y 3.000 por m2. Muchas obras que están en construcción actualmente, según los expertos, eran reserva de tierra desde por lo menos 3 o 4 años atrás. Los valores varían entre los USD 2.100 hasta los 3.200 aproximadamente por m2 en pozo, dependiendo de la cuadra, la categoría del edificio y el estado de avance como así también de la forma de pago. Precios promedioEl valor promedio actual por unidad de superficie para la totalidad de los emprendimientos en oferta formal de venta que han sido relevados alcanzó los USD 3.382 por m2. Se ubica un 3,21% por debajo de los USD 3.494 promedio de 2020. Al igual que en otras zonas de CABA. Por otro lado, el valor promedio para las unidades usadas de 2 ambientes es de USD 2.837 por m2, hace un año llegaba a USD 3.142 por m2. La cotización actual se ubica un 16 % por debajo de la cotización promedio del “a estrenar” en la zona.Qué se necesita para acceder a una propiedadHay muchas desarrolladoras y constructoras que redujeron el porcentaje mínimo pretendido de ingreso en efectivo y ampliaron el plan de cuotas, incluso con financiaciones post posesión, lo cual genera mayores posibilidades de compra.Respecto a los honorarios inmobiliarios rondan el 4% del precio final y los gastos son dependientes de la figura legal que se haya establecido y del instrumento que se suscriba. Para hacer una operación en pozo y en cuotas, generalmente se pide un pide un 30 % de anticipos y cuotas.En cuanto a las cocheras de la zona, los valores también cayeron. En 2019 arrancaban en los USD 30.000, y en los últimos 24 meses en determinados emprendimientos se solicitan 26.000 dólares. Villa Crespo y zona surEl barrio capta interés para edificar viviendas enfocadas en quienes privilegian habitar en el corredor norte porteño. El valor de incidencia es de USD 500 por m2Gonzalo Bustos, director de FOT Libre, destacó, que, “emerge como el preferido por los desarrolladores. Entre las razones, es clave su ubicación estratégica, con acceso a múltiples transportes públicos. Se privilegian zonas próximas con el Parque Centenario y el Parque Los Andes”.Actualmente hay más de 20 proyectos en obras en Villa Crespo Mientras que para un departamento a estrenar de 2 ambientes, la cotización promedia los USD 2.300 por m2. Y un departamento usado, en buen estado, se consigue en USD 1.800, en promedio, por m2.Finalmente en el Distrito Tecnológico, actualmente, operan más de 365 empresas radicadas, en su mayoría provenientes del sector de las Tecnologías de la Información y de la Comunicación que emplean a más de 20.000 personas (de las cuales hoy muchas trabajan vía remota) y ocupan un total de 262.822 metros cuadrados.El Distrito Tecnológico, junto al Audiovisual, de Las Artes y Diseño, están bajo la órbita de la Subsecretaría de Desarrollo Económico del Ministerio de Desarrollo Económico y Producción de la Ciudad, y las compañías que se instalen acceden a beneficios multisectoriales otorgándoles exenciones impositivas (hasta 2035) y créditos, también destinados para los comerciantes de estas zonas.“Desde hace un tiempo, y ahora más que nunca nuestro objetivo está centrado en crear proyectos de vivienda joven, o usos mixtos y que además la zona pueda convertirse en un atractivo para que más empresas se instalen. Así como un circuito que combine la historia del barrio y la nueva tendencia en tecnología, donde también ocurren eventos deportivos (el club Huracán es uno de sus símbolos más representativos), culturales y de esta forma también fomentar la creación de lugares gastronómicos”, concluyó Flavio Galli del Grupo Tueroc que lleva adelante 3 desarrollos en la zona.