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Informe N° 29 - Agosto 2007

 

Perspectivas CBA: Hacia dónde van los desarrollos?
Por Lic. Pablo A. Lara y la Lic. Evelin Dorsch de ESTRATECO Consultores

 

El escenario general de desaceleración del ritmo de crecimiento de la construcción que venimos planteando en los últimos Informes, comenzó a reflejarse también en las expectativas de los desarrolladores. 

El análisis de la dinámica de los permisos de construcción, que funcionan como un indicador adelantado del nivel de actividad sectorial a corto plazo (12 meses), da cuenta de ello.

En el ámbito de los 42 municipios más importantes del país, en la primera mitad del año se autorizaron casi 4,5 millones de m2. Esto implicó un incremento de sólo 2,9% en relación con el mismo período del año anterior, lo que significó una pronunciada desaceleración del crecimiento interanual. En particular, en los últimos dos meses, la superficie autorizada ya resultó entre 10% y 15% inferior a la aprobada en igual mes de 2006. 

 
 

La superficie autorizada en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires (CBA) concentró más de 38% de la superficie autorizada en los 42 municipios, alcanzó a un total de 1,7 millones de m2 y acumuló un incremento de 29,4% con relación al mismo período del año pasado. 


En la CBA el segmento más dinámico fue el de las construcciones no residenciales, que creció casi 75% en relación al primer semestre del año anterior, como consecuencia, especialmente, del aumento en la superficie autorizada para actividades de bancos y finanzas y comercios. Esto impulsó la participación de los espacios no residenciales hasta 18% del total de la superficie autorizada. 


La tendencia a la recuperación de la construcción no residencial está en marcha. En la década previa a la crisis de 2001-02, la superficie para destinos comerciales concentraba en promedio 32% de la superficie total. En cambio, a partir de 2002, en la recuperación y en la posterior expansión sectorial, la construcción residencial fue la que lideró el proceso, tanto en el caso de las construcciones nuevas como en el caso de las ampliaciones. Recién ahora, producto del aumento de la rentabilidad esperada en este tipo de inversiones y de la estabilización del mercado residencial, son los proyectos no residenciales los que comenzaron a ganar espacio.


En el primer semestre, a nivel general las obras nuevas se mostraron más dinámicas que las ampliaciones, llevando su participación sobre la superficie total autorizada a 92%. Los metros destinados a ampliaciones registraron una contracción de 18% en relación al primer semestre del año pasado, a raíz de la caída en la superficie autorizada para remodelar espacios residenciales.


En el caso de las ampliaciones, cabe destacar que se mostró muy dinámica la aprobación de superficies para el reciclado de espacios no residenciales (47,5% interanual), orientadas hacia oficinas y, en menor medida, de espacios industriales. Sumado a la madurez del mercado de ampliaciones residenciales, que registró una caída de 38% interanual, implicó que la participación de las ampliaciones de espacios no residenciales se duplicara con respecto a la primera mitad de 2006, llegando a representar 42% del total.


La remodelación de espacios residenciales generó un mínimo nivel de actividad para el sector durante la crisis y en el primer semestre de 2002 constituyó el puntapié inicial de la recuperación. Pero, ahora este mercado muestra signos de madurez, que al combinarse con la escasez y el aumento de la renta de los espacios para oficinas y actividades comerciales en la Ciudad, está impulsando las obras de reciclado en estos segmentos.
 

 
 

En el caso de los espacios residenciales para multivivienda, que concentra casi 80% de la superficie autorizada en el primer semestre de 2007, se registró una importante desaceleración en la autorización de superficie de construcción, confirmando nuestras proyecciones.

 
 

Además, como podemos observar en el gráfico anterior, se acentuó la retracción de la participación de las construcciones suntuosas (4 puntos porcentuales) y, en contrapartida, aumentó la participación de la vivienda confortable y lujosa. Recibiendo las señales del mercado inmobiliario, los permisos de construcción en la Ciudad muestran un avance de la construcción destinada a las familias de ingresos medios-altos y medios.

En cuanto a la distribución por barrios, en el primer semestre de 2007 se observó una menor participación del corredor norte de la CBA en los nuevos permisos otorgados. Esto se debió a dos factores. En primer lugar, la paralización en el otorgamiento de nuevos permisos para grandes obras (nov. ’06-jun. ’07) afectó especialmente a Palermo, el más importante del grupo de barrios “prohibidos”. Sólo Puerto Madero, Belgrano y Núñez ganaron en importancia entre los barrios del cordón norte, aunque su dinamismo no alcanzó para compensar la caída de Palermo y Recoleta. En segundo lugar, la menor concentración en barrios como los de la rivera norte responde al paulatino agotamiento de los terrenos disponibles y a la consecuente suba del precio del espacio urbano que esto genera. El aumento del costo de la construcción que esto implica y la estabilización del precio promedio de venta del metro cuadrado, influida por el aumento de la oferta de metros que generó el boom de construcción de los últimos años, impactan negativamente sobre la rentabilidad esperada de los nuevos proyectos residenciales y sobre su desarrollo. Esto está en línea con lo indicado en los párrafos anteriores, referidos a la mayor dinámica de la obra no residencial.

Entre los barrios que ganaron en importancia relativa se encontraron Almagro, Paternal, Núñez, Villa Crespo, Villa Devoto y San Telmo. Por su parte, Caballito, a pesar haber estado alcanzado por la suspensión transitoria de aprobación de nuevos grandes emprendimientos, no perdió participación en el total.

 
 
 

Mientras tanto, el gobierno de la Ciudad pospuso la entrada en vigencia de la Ley Nº 2.359, aprobada por la Legislatura en junio tras la suspensión de 180 días que rigió para la iniciación de obras de edificios en Palermo, Caballito, Villa Urquiza, Coghlan, Núñez y Villa Pueyrredón. Esta norma es la que obligará a la presentación de estudios de impacto ambiental y de factibilidad de los servicios públicos para la aprobación de nuevos proyectos de construcción de edificios en la CBA.

Esta nueva norma podría provocar una aceleración en la presentación y autorización de permisos en los próximos doce meses en la CBA. Sin embargo, esto no debería tomarse como un cambio de tendencia en la evolución sectorial, ya que sólo se trata de adelantarse al cambio de la norma. Es importante recordar que una situación similar a la esperada se verificó durante el segundo trimestre de 2003, período previo a la entrada en vigencia de nuevas modificaciones en las normas de edificación urbanas.

Por último, otro indicador sobre las perspectivas sectoriales es el que mide las expectativas de los agentes del mercado inmobiliario. En junio la encuesta realizada por la UADE a inmobiliarias de la Ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires, reflejó que el sector espera, en su mayoría, estabilidad tanto en los precios como en el nivel de actividad en el corto plazo.

 
 

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