Noticias

Informe N° 31 - Octubre 2007

 

Situación de los alquileres
Por Lic. Pablo A. Lara y la Lic. Evelin Dorsch de ESTRATECO Consultores

 

En los últimos años la participación del crédito hipotecario en la recuperación de la construcción y de la actividad inmobiliaria fue prácticamente nula, si bien es cierto que a partir de 2006 comenzó a exhibir una incipiente recuperación. Existen factores que explican por qué se dio esta situación, tanto del lado de la oferta como de la demanda del crédito de largo plazo.

La estructura de los depósitos bancarios, concentrados en el corto plazo, y la dinámica de la inflación explican la reticencia de las entidades financieras a aumentar su exposición a estas líneas de crédito, sobre todo teniendo en cuenta el escaso desarrollo de la securitización de créditos hipotecarios en el mercado local y el mayor rendimiento de las líneas de crédito dirigidas al consumo, como es el caso de los créditos personales y a titulares de tarjetas de crédito. 

Del lado de la demanda, la razón principal de la imposibilidad de acceder a las líneas hipotecarias radica en la brecha que existe entre el valor de las propiedades y los ingresos medios de la población, la cual venía reduciéndose paulatinamente. Pero la crisis financiera internacional de agosto, en combinación con la aceleración de la tasa de inflación y el mayor deterioro de las condiciones macroeconómicas locales, redundó en un endurecimiento de las condiciones para otorgar préstamos hipotecarios. 

 

En el último informe analizamos el impacto de la crisis financiera internacional y tal como habíamos adelantado, en las últimas semanas las entidades financieras revisaron las condiciones de las líneas de crédito hipotecario, lo que se tradujo en una disminución de su exposición a este tipo de créditos.

 

Las medidas fueron de diversa índole. En algunos casos, las líneas existentes se suspendieron. En el caso de las líneas que se mantuvieron vigentes, se observó un significativo aumento de la tasa de interés, que osciló entre 3 y 5 puntos porcentuales. Esto implicó un incremento del valor de la cuota hipotecaria de 10% a 30%, dependiendo del tipo de préstamo de que se trate (a variable, combinada o fija; a un plazo de 10 a 20 años).

 

 Asimismo, también se produjo un endurecimiento en la política de otorgamiento, especialmente en la proporción del valor de la propiedad a ser financiado por el banco y en la relación cuota-ingreso. Por lo tanto, en la actualidad el acceso al crédito hipotecario es más dificultoso, poniendo. Incluso, en  aquellos casos que contaban con pre-aprobación del banco, los clientes se encontraron con cambios en las condiciones de endeudamiento que llegaron a traducirse en caídas de operaciones.

 

Es importante destacar que la dinámica de las tasas de interés en la plaza local no es consecuencia del aumento  de la volatilidad en la plaza financiera internacional exclusivamente. En cambio, se produjo como consecuencia de la combinación del incremento en la percepción de riesgo sobre los mercados emergentes (entre los cuales se cuenta Argentina) y de los crecientes signos de deterioro macroeconómico que exhibe la economía argentina, cuyo síntoma más evidente es una tasa de inflación en proceso de aceleración.

 
 

La menor predisposición a prestar fondos a largo plazo por parte del sistema financiero (menores líneas abiertas, mayor costo financiero total) no hicieron otra cosa más que acentuar la dificultad del segmento de ingresos medios para incorporarse a la demanda efectiva del mercado inmobiliario. Hay que tener en cuenta que la brecha entre el precio de los inmuebles y los salarios de las familias mantiene el poder adquisitivo promedio del sector formal 50% por debajo del poder adquisitivo existente antes de la devaluación. 

 En consecuencia, frente a este nuevo escenario financiero, se producirá una desaceleración de la evolución del crédito hipotecario, lo cual interrumpirá la incipiente recuperación que venía registrando desde 2006. Dicho en otros términos, actualmente la construcción del puente que iba a unir la gran oferta de nuevos metros cuadrados edificados en los últimos años con la demanda efectiva de las familias está paralizada, y no está claro cuando se reanudará la obra. En un contexto de madurez del mercado de alta gama y de agotamiento del financiamiento con fondos propios, esto implicará un menor dinamismo del mercado inmobiliario. Más allá de los esfuerzos particulares vinculados con proyectos específicos en los que los desarrolladores ocupan el espacio vacío que deja el sistema financiero, la aplicación de fondos propios resulta insuficiente para sostener el alto nivel de actividad sectorial que se registró en los últimos años. 

Al mismo tiempo, en este nuevo escenario cabe esperar que el mercado de alquiler de viviendas se recaliente. El endurecimiento del mercado hipotecario ampliará la demanda de viviendas en alquiler, lo que hará que los valores negociados suban a mayor velocidad. Pero también cabe esperar que los nuevos aumentos de los alquileres estimulen la oferta de viviendas en alquiler, algo que no sucedía en los últimos tiempos producto del rendimiento real negativo que se obtenía.

 

El presente artículo fue preparado por ESTRATECO Consultores, únicamente a los fines informativos. La información y datos estadísticos contenidos en este informe o utilizados para su elaboración han sido obtenidos de fuentes públicas y privadas que consideramos confiables, pero no podemos garantizar que sean completos o exactos. Toda la información y análisis contenido en este artículo constituye la opinión a la fecha de ESTRATECO Consulotres, la cual puede variar sin previo aviso. Se deberá tener especialmente en cuenta que el artículo puede contener información, pronósticos y proyecciones sobre hechos futuros, que pueden no materializarse, razón por la cual se deberá tener presente el carácter no definitivo de las asunciones referidas a estos acontecimientos. El destinatario del presente artículo deberá considerar que los rendimientos pasados respecto de inversiones aquí analizadas no implican o aseguran rendimientos futuros. El presente artículo no ha sido efectuado teniendo en cuenta las necesidades particulares del destinatario, ni reemplaza el juicio independiente del mismo. No implica el asesoramiento por parte de ESTRATECO Consultores, por lo que el destinatario deberá en todos los casos obtener el asesoramiento apropiado por parte de profesionales respecto de la conveniencia de invertir o tomar determinada acción, sobre la base de las opiniones o informaciones aquí vertidas. ESTRATECO Consultores, sus directores y los profesionales vinculados, no asumen ninguna responsabilidad por la utilización de toda la información contenida en este artículo.

NOTA IMPORTANTE II: Está permitida su reproducción parcial, citando la fuente.