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Informe N° 32 - Noviembre 2007

 

El impacto del aumento de tasas sobre el crédito
Por Lic. Pablo A. Lara y la Lic. Evelin Dorsch de ESTRATECO Consultores

 

En el informe anterior resaltamos el impacto del nuevo escenario financiero (internacional y local) sobre el costo del financiamiento hipotecario. En particular, hicimos referencia a que el aumento de la tasa de interés de los créditos hipotecarios limitaría nuevamente la capacidad de acceso a la vivienda del segmento de ingresos medios, lo que conllevaría un efecto también sobre el mercado de alquileres.

En esta oportunidad analizamos el impacto directo del aumento reciente de la tasa de interés sobre el valor de la cuota hipotecaria y, en consecuencia, sobre el acceso al crédito, en comparación con la situación que se registró en el segundo semestre de 2006 al momento de lanzarse el plan inquilinos (del cual se descontaba su fracaso, en la medida que no incluía ningún subsidio directo a la demanda).

Para la comparación elaboramos dos ejemplos referidos a la Ciudad de Buenos Aires. En uno se supone la adquisición de un inmueble de 3 ambientes y en el otro uno de 2 ambientes. En ambos ejemplos los recursos propios cubren 55% del valor total y el restante 45% se financia con un crédito hipotecario (a 10 años a tasa combinada, los primeros 5 años a tasa fija).

En el Cuadro Nº 1 se muestran solamente los efectos de los cambios en las condiciones financieras entre el segundo semestre de 2006 y el tercer trimestre de 2007. Para ello, se mantuvieron constantes la cotización del dólar y el precio del metro cuadrado a los valores vigentes durante la segunda mitad del año pasado. Luego, en el Cuadro Nº 2 se muestra el impacto conjunto de la devaluación del peso argentino con relación al dólar (2,8%), del aumento del precio del metro cuadrado de los inmuebles considerados (8,5%) y del mayor costo financiero (54,3%) entre los períodos analizados. 

 

Como se puede observar, durante la segunda mitad del año pasado, el costo de un crédito hipotecario a tasa combinada a 10 años rondaba 10,0% nominal anual. Tras la turbulencia financiera de los últimos meses, el costo creció hasta 16,0%, tomando los datos del mercado. Es decir, la tasa de interés se incrementó 6 puntos porcentuales (60%). Por su parte, el costo financiero total (que agrega a la tasa de interés, el costo de los seguros y los gastos administrativos), subió 7 puntos porcentuales. Esto hizo que la cuota mensual registrara, como consecuencia, un aumento de 25,6%.


Un aumento de la cuota de 25,6% implica que, manteniendo constante la relación cuota-ingreso exigida por los bancos comerciales para los créditos de estas características, el ingreso familiar debería alcanzar ahora a $ 6.444 mensuales, si el objetivo es adquirir la propiedad de 3 ambientes. En el caso del departamento de 2 ambientes, el ingreso familiar debería alcanzar a $ 4.833 mensuales. Si se tiene en cuenta que en promedio los salarios crecieron 18,7% entre los períodos considerados, se puede observar una pérdida de capacidad de endeudamiento de 5,5% a partir del salto de las tasas de interés. 


La caída del poder de endeudamiento no parece muy significativa, debido a que las entidades bancarias no pueden reflejar plenamente el verdadero costo del financiamiento, para no enfrentarse con el gobierno nacional en un contexto electoral. Sin embargo, en conjunto con el aumento de la tasa de interés, se produjo un aumento de las barreras administrativas para acceder al financiamiento de largo plazo. Porque los bancos también buscan cuidar su relación con los ahorristas, para no repetir lo sucedido durante 2001-2002. En un escenario de mayor incertidumbre, esto implica que los bancos deben ser más conservadores y deben aumentar su preferencia por la liquidez. Ahora, disponer de los recursos necesarios para hacer frente a una potencial menor renovación de colocaciones a plazo, implica una menor capacidad prestable. Si la mayor escasez de fondos prestables no se puede reflejar plenamente a través del aumento del costo financiero, ésta se evidencia también en mayores trabas burocráticas durante el proceso de selección y otorgamiento.

 
 

El Cuadro Nº 2 muestra el efecto conjunto de la depreciación del peso contra el dólar, el aumento del precio del metro cuadrado registrado en la Ciudad de Buenos Aires y el mayor costo de endeudamiento. En este caso, el aumento de la cuota mensual es de 40,1% con relación a la vigente durante el segundo semestre de 2006. Por su parte, el ingreso familiar debería llegar a $ 7.189 mensuales, si desea calificar para un crédito hipotecario con el fin de adquirir una propiedad de 3 ambientes. Para el caso de un 2 ambientes, el ingreso familiar debería ascender a $ 5.392. 

 Cuando se tienen en cuenta los tres factores, se observa que la capacidad de los asalariados de endeudarse en el mercado hipotecario descendió más fuertemente, llegando la pérdida a 15,3%. Nuevamente, estos cálculos excluyen las mayores barreras administrativas que establecen los bancos mientras dura la turbulencia financiera.

 
 

A través de los ejemplos presentados buscamos graficar el impacto que el nuevo escenario financiero local, tras el salto de las tasas de interés, tiene sobre la demanda de inmuebles con financiamiento hipotecario. Por un lado, el incremento del costo financiero y el impacto directo sobre el valor mensual de la cuota, dada la relación cuota-ingreso exigida por los bancos, disminuye las posibilidades de acceso al mercado inmobiliario del segmento de ingresos medios, que es aquel que requiere la complementación hipotecaria para incorporarse efectivamente al mercado. Por el otro lado, la mayor incertidumbre sobre el futuro, también desalienta a las familias a endeudarse a largo plazo, retroalimentando el proceso.

 La brecha que existe entre el ingreso de las familias y el precio de los inmuebles constituye el principal escollo para que el segmento de ingresos medios pueda acceder a la vivienda. El aumento de las tasas de interés en el mercado local no hizo más que empeorar esta situación, disminuyendo la proporción de familias que reúnen las condiciones para acceder al financiamiento hipotecario.

Por lo tanto, la paulatina recuperación que venía mostrando el crédito hipotecario en los últimos tiempos se hará indefectiblemente más lenta. Esto ya se observó durante septiembre y octubre.

 Tomando en consideración este nuevo escenario financiero, y agregándolo a los signos de madurez del mercado inmobiliario de alta gama, proyectamos una mayor desaceleración del nivel de actividad del mercado inmobiliario y de la construcción residencial de aquí en adelante.


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