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Informe N° 32 - Noviembre 2007

 

Actividad sectorial
Por Lic. Pablo A. Lara y Lic. Evelin Dorsch de ESTRATECO Consultores

 

En septiembre la actividad de la construcción, medida a través del ISAC que elabora el INDEC, registró una caída de 2,8% desestacionalizado con relación a agosto. En términos interanuales, la serie con estacionalidad se ubicó también 0,2% por debajo del nivel registrado en septiembre del año pasado.

En alguna medida la baja del último mes se pudo atribuir al factor climático adverso. En septiembre se registró una cantidad de días lluviosos superior a la media del mes, lo que afectó el normal desenvolvimiento sectorial.

Sin embargo, la evolución de la serie con estacionalidad muestra claramente que el sector de la construcción, así como las ramas industriales manufactureras, está operando en un nivel de actividad récord (por tercer año consecutivo). En consecuencia, resulta totalmente normal que la tasa de crecimiento interanual se esté desacelerando a medida que transcurre el tiempo. 

 
 

Con la contracción de septiembre, la actividad de la construcción cerró el tercer trimestre del año con una disminución de 0,4% desestacionalizado con relación al segundo trimestre del año. Cabe recordar que en el primer cuarto del año el clima jugó muy en contra del sector, motivo por el cual retrocedió 0,9% con relación al cuarto trimestre de 2006, mientras que durante el segundo trimestre el ISAC recuperó toda la caída y también creció, quedando 6,9% por encima del primer trimestre. De esta manera, entre puntas de los primeros nueve meses del año el ISAC desestacionalizado acumuló un alza de 4,1% (que se eleva a 4,3% cuando se comparan los primeros nueves meses de 2007 con igual período de 2006).

Para el ejercicio 2007 esperamos que el ISAC, que considera solamente los despachos de los principales insumos al mercado interno, se ubique 5% por encima del promedio correspondiente a 2006. En función de ello, sería la segunda vez que la tasa de crecimiento promedio anual es de un solo dígito desde que se elabora la serie (iniciada en 1993) y sería la primera vez también que se da esta situación post-crisis 2001-2002.

Menor velocidad de crecimiento - ¿Por qué?

Tal como venimos destacando mes a mes, la desaceleración de la tasa de crecimiento del sector de la construcción se explica por factores de oferta y de demanda.
Visto del lado de la oferta, es importante recordar que a partir 2005 el sector ingresó en una nueva fase de crecimiento, dejando atrás el período de fuerte recuperación post-crisis. En esta nueva fase la construcción y las actividades vinculadas comenzaron a operar cada vez con menor capacidad ociosa, ya que las nuevas inversiones no maduran de un día para el otro, y con mayores dificultades para contratar más personal calificado, debiendo enfrentar además las restricciones energéticas y logísticas que comenzaron a registrarse y el impacto del factor climático adverso. Todo ello limitó y seguirá limitando durante el año en curso la capacidad de respuesta sectorial, poniéndole un techo al ritmo de crecimiento.

 
 
Visto del lado de la demanda, la reducción de la rentabilidad impacta negativamente sobre las decisiones de invertir en nuevos desarrollos en real estate. Porque, por un lado, lo expuesto en el párrafo anterior hizo que los costos de construcción y los valores de los terrenos continuaran subiendo. Por el otro lado, el crecimiento de la oferta de metros cuadrados nuevos y la imposibilidad de que el financiamiento hipotecario contrarrestara plenamente el agotamiento de los fondos propios, hicieron que los precios de venta comenzaran a estabilizarse (salvo excepciones).

En este contexto, el impacto de la crisis financiera internacional (originada en la crisis del mercado de hipotecas sub-prime de EE.UU.) sobre el mercado inmobiliario argentino constituye otro factor adicional para explicar la desaceleración de la tasa de expansión.

Porque la mayor incertidumbre sobre el futuro hizo subir las tasas de interés y, en consecuencia, a partir de septiembre una menor proporción de las familias asalariadas quedó en condiciones de calificar para un crédito hipotecario, en el caso de que las entidades estuvieran dispuestas a otorgarlo (un ejemplo del impacto se puede ver en el artículo siguiente). Si bien la participación del crédito hipotecario hasta el momento fue baja, en los últimos años este instrumento estaba ganando peso en el total de operaciones y estaba construyendo (lentamente) un puente entre la creciente oferta de metros cuadrados construidos y la demanda efectiva de vivienda, gracias a la recomposición de la capacidad adquisitiva de las familias de los segmentos medios formales.

Por último, hay que tener presente que hasta septiembre la superficie autorizada para realizar obras privadas en los principales 42 municipios relevados por el INDEC, que actúa como un indicador adelantado de la actividad sectorial (intenciones de construir), ya registró cinco caídas consecutivas, haciendo que el acumulado de los primeros nueve meses del año se ubicara 3,0% por debajo del mismo período de 2006. En enero-septiembre se autorizó un total de 6,081 millones de metros cuadrados, cuando en enero-septiembre del año pasado se habían aprobado 6,943 millones de metros cuadrados. En consecuencia, durante 2008 el sector de la construcción estará, a lo sumo, en condiciones de sostener el elevado nivel de actividad alcanzado en 2007, en tanto le resultará difícil mantener el proceso de crecimiento.
 

¿Cuáles son las tipologías más dinámicas?

Con datos a septiembre, las obras públicas de infraestructura y viales fueron las tipologías que más crecieron con respecto a enero-septiembre de 2006: 6,0% y 6,2%, respectivamente, entre los períodos analizados. Entre las obras privadas, la construcción de viviendas creció apenas 3,7% interanual y la edificación de inmuebles no residenciales hizo lo propio en 5,1%.

Ahora, cuando se analiza el impacto de cada tipología sobre la dinámica del ISAC, se puede observar que más de la mitad del crecimiento del ISAC entre los períodos considerados (4,3%) fue explicado por la edificación de viviendas. Las construcciones no residenciales explicaron 23% de la expansión acumulada por el sector en los primeros nueve meses del año, en tanto que las construcciones públicas (viales y de infraestructura) explicaron otro 23%.

 
 
 

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