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Informe N° 33 - Diciembre 2007

 

¿Qué pasa con el crédito hipotecario?
Por Lic. Pablo A. Lara y la Lic. Evelin Dorsch de ESTRATECO Consultores

 

De un tiempo a esta parte la discusión acerca del rol del crédito hipotecario en la dinámica del sector de la construcción adquirió mayor importancia. La desaceleración del nivel de actividad del mercado inmobiliario y la construcción residencial, especialmente el que se registra desde el año pasado a nivel de las propiedades dirigidas al segmento de altos ingresos, resalta la necesidad de incorporar la demanda de ingresos medios al mercado para sostener la expansión que el sector registró en los últimos años.

La caída del stock de crédito hipotecario que se desató con la crisis de 2001-2002, recién comenzó a revertirse hacia fines de 2005. Entre diciembre de 2001 y octubre de 2005 el stock total de crédito hipotecario al sector privado en pesos se contrajo casi a la mitad y, en dólares, al final del proceso, no alcanzaba a representar 20% del saldo al comienzo de la crisis. 

Desde entonces, el stock de crédito hipotecario registró un incremento de $ 5.157 millones, es decir, de casi 60%. Si bien puede parecer una performance excelente, es importante destacar que el stock total en moneda nacional (de los préstamos en pesos y de los préstamos en dólares convertidos al tipo de cambio nominal) aún no alcanzó el saldo promedio de 2001. En tanto, si lo expresamos en dólares, el stock actual apenas representa un poco más de un cuarto del stock previo a la crisis del sistema financiero.

Si nos concentramos en la Ciudad de Buenos Aires, a modo de ejemplo, el incremento del stock de crédito hipotecario en los primeros 10 meses de 2007 no alcanzó a cubrir 10% del valor de las operaciones de compraventa registradas por el Colegio de Escribanos de la Ciudad. Durante la convertibilidad esa proporción era de más del doble.

 
 

Teniendo en cuenta que la expansión sectorial autofinanciada que caracterizó al mercado desde 2002 a esta parte, no puede sostenerse indefinidamente, y que la dinámica del mercado de alquileres muestra una gran demanda potencial para la compra de viviendas, el principal desafío pasa por tratar de incentivar el mercado hipotecario, de forma tal que esa demanda se transforme efectiva. 


¿Qué es lo que hizo que el crédito hipotecario casi no se desarrollara desde 2002 hasta la actualidad? Consideramos que existen varios factores concurrentes, los cuales analizamos a continuación:


A. Falta de condiciones macroeconómicas: El tipo de cambio real alto vigente desde la devaluación de 2002, implica salarios bajos expresados en dólares, justamente la moneda en la que se negocian los inmuebles, dado que constituyen un instrumento para reserva de valor. Esta realidad deja afuera de la demanda efectiva a las familias de ingresos medios y bajos.


La aceleración de la tasa de inflación y la falta de un indicador objetivo para medirla, potencian las dificultades generales de acceso a la vivienda, en la medida que impiden el desarrollo de un mercado profundo de ahorros y préstamos a largo plazo en moneda doméstica.


En el plano coyuntural, el aumento de la preferencia por la liquidez por parte de los ahorristas (mayoristas y minoristas) y la consecuente suba de tasas de interés, desatados a partir de la convulsión financiera internacional y de la identificación de una mayor vulnerabilidad macroeconómica de Argentina ante un posible cambio en la evolución de la economía real mundial (desaceleración), hacen que no se pueda prever en el corto plazo una reducción de la tasa de interés que facilite el acceso a la vivienda. Más aún cuando se tiene en cuenta que el rendimiento real (de corto plazo) es negativo para este tipo de préstamos.


Por lo tanto, la estabilidad macroeconómica, reflejada en la estabilidad de precios y en la solidez de las cuentas fiscales, constituye una condición fundamental para el desarrollo del crédito de largo plazo.

 

B. Brecha entre el ingreso de las familias y el valor de las propiedades: La brecha existente entre los salarios y el valor del metro cuadrado, ambos medidos en la misma moneda, restringe la demanda efectiva del mercado inmobiliario a las familias que cuentan con todos los fondos necesarios para adquirir el bien al contado y a los que disponen de un anticipo y están en condiciones de calificar para un crédito (que a lo sumo llega a cubrir entre 45% y 50% del valor total del inmueble). El resto queda afuera del mercado.

Es importante tener en cuenta que el poder adquisitivo del salario promedio de la economía argentina, en términos del precio de los inmuebles usados (promedio de la Ciudad de Buenos Aires), actualmente resulta 54% inferior al vigente durante el último trimestre de 2001. Si consideramos el salario formal, la relación cayó 45%, en tanto que si tenemos en cuenta el salario informal, la baja fue de 61%.

Un análisis rápido de los datos de la Encuesta Permanente de Hogares arroja los siguientes datos:

1. Más de 16% de los hogares de la Argentina alquila su inmueble de residencia. Este es claramente el grueso de esa demanda potencial que no logra transformarse en efectiva;

2. De ese 16%, sólo 46% cumpliría con la relación cuota-ingreso exigida para acceder a un crédito hipotecario de US$ 20.000 a 10 años con tasa combinada (considerando una tasa nominal anual de sólo 10,5% fija y de 9,5% variable (en la actualidad son superiores)), lo que permitiría financiar hasta dos tercios de un inmueble de US$ 30.000. Vale aclarar que se considera la totalidad del ingreso familiar y no se distingue entre ingreso formal e informal. 

3. Ese 46% de los hogares identificados tardaría cuatro años para acumular el ahorro previo necesario para adquirir el bien, considerando una capacidad de ahorro realista, equivalente a 25% del ingreso familiar; 

4. Dado que el tamaño promedio del grupo familiar es de 3 personas, los US$ 30.000 considerados enfrentan restricciones significativas para poder comprar un inmueble que satisfaga adecuadamente las necesidades habitacionales del grupo familiar en los principales centros urbanos del país.

Estos datos nos permiten concluir que la brecha entre los ingresos de las familias y el valor de las propiedades constituye el principal factor para explicar la imposibilidad de cumplir con los requisitos de cuota-ingreso exigidos por los bancos. Incluso, más que las cuestiones de la tasa de interés y del plazo, cuya extensión depende de las condiciones macroeconómicas  y la posibilidad de calzar los plazos del fondeo entre depósitos y créditos. 

La paulatina recuperación del poder adquisitivo del salario ha permitido el leve repunte del crédito, principalmente desde el año pasado, pero la magnitud de la brecha no permite anticipar que esta cuestión se sorteará en el mediano plazo.

 

C. Descalce de plazos de las entidades financieras: Más de dos tercios de los depósitos en el sistema financiero se encuentran colocados en instrumentos cuya extensión es inferior a los 60 días y prácticamente la mitad en cuentas corrientes y cajas de ahorro. Esto constituye un serio obstáculo al desarrollo de una oferta consistente de préstamos a largo plazo.

D. Falta de desarrollo de la securitización: Tal como analizamos en informes anteriores, a pesar del leve repunte del crédito hipotecario, la securitización de estos instrumentos se contrajo ininterrumpidamente desde 2005. La relación entre la tasa exigida por los inversores para exponerse a estos instrumentos y la tasa de los créditos impide a los bancos fondearse a través de este mecanismo.

E. Falta de participación de los jugadores de largo plazo en el mercado: Tal como surgió del análisis de las experiencias exitosas de impulso al crédito hipotecario en otros países latinoamericanos, la participación de las administradoras de fondos de pensión y de las compañías aseguradoras en la economía real constituye un instrumento fundamental de fondeo para el desarrollo del crédito de largo plazo.

Todos estos factores explican por qué se produjo una lenta recuperación del crédito hipotecario hasta el momento, al tiempo que también permiten entender por qué el mismo comenzó a perder dinamismo desde septiembre pasado. Esto implica que la desaceleración de la tasa de expansión de la actividad inmobiliaria y de la construcción será mayor durante 2008. Hay que tener en cuenta que la cadena de valor cada vez necesita más de la complementación del crédito hipotecario para sostener su dinamismo, dado el agotamiento gradual del proceso de inversión-adquisición con fondos propios.


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