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Informe N° 34 - Enero 2008

 

Consumo interno y locales comerciales
Por Lic. Pablo A. Lara y la Lic. Evelin Dorsch de ESTRATECO Consultores

 

De acuerdo con las estadísticas de las cuentas nacionales recientemente publicadas por el INDEC, el consumo privado registró un incremento de 8,8% entre los primeros nueve meses de 2006 y similar período de 2007. Su dinamismo explicó tres cuartas partes de la expansión de la economía en el período mencionado, elevándose hasta más de 85% cuando se agrega el consumo público.

 
 

En realidad, el consumo ha mostrado ser la variable dinamizadora de la economía argentina desde la devaluación hasta el presente. No sólo en la etapa de recuperación sino también en la expansión posterior. Desde 2002 a esta parte el consumo explicó casi dos tercios de la expansión real de la economía, que alcanzó a 50,9%.


Para la construcción y el mercado inmobiliario esto implicó un incremento del nivel de actividad en el segmento de los locales, especialmente en las avenidas que tradicionalmente constituyen polos comerciales, a los que se suma la afluencia de turismo internacional.


Esto no sólo impulsó la construcción de nuevos locales, sino que en aquellas locaciones en las que se agotó la vacancia y no hay espacios para nuevas construcciones, los precios de venta y alquiler treparon hasta equipararse con los parámetros internacionales, forzando incluso la reubicación de comercios ante la imposibilidad de convalidar el incremento del costo de locación, que en las mejores ubicaciones alcanza a US$ 100 por m2.

 

Sin embargo, es importante destacar que el crecimiento del nivel de actividad y de los alquileres es un fenómeno extendido. Los incrementos más significativos se han concentrado en las locaciones que aglutinan los comercios a los que acceden los turistas y el segmento de mayores ingresos.

En el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, la superficie autorizada para construir comercios alcanzó a 107.646 m2 entre enero y octubre de 2007, concentrando 24,3% de la superficie no residencial y 4,4% de la superficie total autorizada en el período. Sin embargo, y en línea con lo expuesto más arriba, este guarismo registró una contracción de 18,2% en relación a la superficie autorizada en el mismo período del año anterior.

Puerto Madero y Palermo fueron los barrios de la Ciudad que concentraron la mayor proporción de la superficie autorizada. Les siguieron Belgrano, San Nicolás, Saavedra y Flores.

 
 

C. Descalce de plazos de las entidades financieras: Más de dos tercios de los depósitos en el sistema financiero se encuentran colocados en instrumentos cuya extensión es inferior a los 60 días y prácticamente la mitad en cuentas corrientes y cajas de ahorro. Esto constituye un serio obstáculo al desarrollo de una oferta consistente de préstamos a largo plazo.

D. Falta de desarrollo de la securitización: Tal como analizamos en informes anteriores, a pesar del leve repunte del crédito hipotecario, la securitización de estos instrumentos se contrajo ininterrumpidamente desde 2005. La relación entre la tasa exigida por los inversores para exponerse a estos instrumentos y la tasa de los créditos impide a los bancos fondearse a través de este mecanismo.

E. Falta de participación de los jugadores de largo plazo en el mercado: Tal como surgió del análisis de las experiencias exitosas de impulso al crédito hipotecario en otros países latinoamericanos, la participación de las administradoras de fondos de pensión y de las compañías aseguradoras en la economía real constituye un instrumento fundamental de fondeo para el desarrollo del crédito de largo plazo.

Todos estos factores explican por qué se produjo una lenta recuperación del crédito hipotecario hasta el momento, al tiempo que también permiten entender por qué el mismo comenzó a perder dinamismo desde septiembre pasado. Esto implica que la desaceleración de la tasa de expansión de la actividad inmobiliaria y de la construcción será mayor durante 2008. Hay que tener en cuenta que la cadena de valor cada vez necesita más de la complementación del crédito hipotecario para sostener su dinamismo, dado el agotamiento gradual del proceso de inversión-adquisición con fondos propios.

 

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