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Informe N° 35 - Febrero 2008

 

Mercado Inmobiliario: ¿Qué pasó en 2007?
Por Lic. Pablo A. Lara y la Lic. Evelin Dorsch de ESTRATECO Consultores

 

Durante 2007 el precio de los departamentos usados en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires registró un incremento promedio de 12% en relación al año anterior. En relación al crecimiento observado entre 2005 y 2006 (16%) esto implicó una desaceleración. Desde 2005 el incremento acumulado del precio de estos inmuebles alcanzó a 30%. 

Los datos que surgen del Colegio de Escribanos arrojan un incremento del precio promedio de los inmuebles significativamente superior. Sin embargo, debemos tener en cuenta que estos datos están afectados por la reforma de la normativa referida a las operaciones inmobiliarias que hizo la AFIP a comienzos del año pasado, orientada a blanquear los valores de las transacciones.

Tal como venimos destacando, los promedios nos permiten delinear tendencias, pero no dicen todo acerca del comportamiento de los precios inmobiliarios. Cuando observamos los datos desagregados por barrios, notamos que en 2007 continuó la tendencia iniciada un año antes, con una recuperación relativa de los precios en los barrios que mantenían los precios más bajos.

 
 

Durante la etapa de recuperación de la construcción, que llegó hasta mediados de 2005, el incremento de los precios de los inmuebles se concentró en la zona norte de la Ciudad de Buenos Aires. Esta zona aglutina una gran proporción de los hogares con mayor capacidad adquisitiva, los que cuentan en general con fondos propios para adquirir inmuebles (no dependen del funcionamiento del mercado de crédito) y, por lo tanto, los que en aquella fase del ciclo económico argentino estaban en condiciones de financiar la actividad constructiva. Por otra parte, la falta de alternativas de inversión seguras (en un contexto casi generalizado de violación de los derechos de propiedad), los incentivó a orientar recursos ociosos precisamente a este mercado, en particular al ubicado en el referido cordón ribereño, haciendo que los precios se recuperaran rápidamente e incluso establecieran nuevos máximos. Pero, al concentrarse los proyectos en estos barrios, aumentó la oferta de metros cuadrados y, por lo tanto, en los últimos tiempos los precios comenzaron a estabilizarse (o a crecer más despacio).

 

Al mismo tiempo que se registraba este fenómeno, la demanda se extendió paulatinamente hacia los barrios linderos al cordón norte. Por un lado, la imposibilidad de convalidar las subas registradas en aquella zona movió una porción de la demanda. Por el otro lado, la recuperación de la economía hizo que a partir de 2005 se fueran generalizando los aumentos salariales y aumentara el empleo, lo que se tradujo en una recuperación gradual de la capacidad adquisitiva perdida en la crisis anterior. Esto alcanzó a los segmentos medios ampliando la demanda efectiva, dada la posibilidad de calificar como sujeto de crédito hipotecario (si bien en una pequeña proporción del valor total de la operación y en forma muy gradual), favoreciendo también el desarrollo de nuevos proyectos en los referidos barrios y más tarde, y en menor medida, en el resto de la Ciudad. Sin embargo, el proceso de incorporación al mercado de la demanda de ingresos medios aún no está concluido (menos aún en la actualidad, debido al impacto que está teniendo la crisis financiera internacional en el mercado hipotecario local, a partir del aumento de la incertidumbre a mediano-largo plazo).

Es por ello que en los últimos años el nivel de actividad creció significativamente en las zonas mencionadas. El aumento de los precios de venta que generó la recuperación de la demanda comenzó a atraer inversiones y estas zonas de la Ciudad comenzaron a concentrar una mayor proporción de los permisos de construcción.

 
 

En lo que respecta a los precios de venta de los departamentos nuevos, mayormente concentrados en la zona norte de la Ciudad, registraron un incremento de 5% en 2006 y de 7% en 2007. En consecuencia, el incremento acumulado alcanzó a 12,7% en los últimos dos años. 

En el mismo período el costo de construir, sin considerar el valor del terreno, registró un aumento de 17,5% (en dólares), mostrando una aceleración en relación al crecimiento verificado en 2006 (14%). De esta manera, desde 2005 el aumento acumulado de los costos fue de 34%. Como destacamos en la sección anterior, la baja capacidad ociosa, la escasez de terrenos urbanos, las restricciones energéticas y logísticas, y el bajo nivel de desocupación de mano de obra calificada, constituyen los factores limitantes desde el lado de la oferta que impulsan los costos de construcción. 

Por lo tanto, la rentabilidad de los nuevos proyectos se reduce e impacta en la dinámica de la inversión en construcción.

La dinámica de los precios refleja el reacomodamiento de los precios relativos entre los barrios. Aquellos que se mantuvieron retrasados en la etapa de recuperación del sector se mostraron más dinámicos en los últimos dos años mientras, que los que lideraron la recuperación en los últimos años comenzaron a estabilizarse.

En lo que respecta a 2008, esperamos que los costos continúen subiendo entre 15% y 20% anual, en tanto que los precios de venta subirán en torno a un promedio de 10% anual, haciendo que la rentabilidad de la inversión en construcción siga disminuyendo. Hay que tener en cuenta que la inversión con fondos propios, que fue y todavía es la principal forma de financiamiento del mercado, continuará su lento proceso de agotamiento, en tanto que el financiamiento hipotecario no alcanzará para compensar este fenómeno y así poder sostener el nivel de crecimiento sectorial de los años anteriores. La repercusión de la crisis financiera internacional en el mercado local de préstamos hipotecarios constituye un factor negativo adicional. Por ello, estimamos que durante el año que se inicia la inversión en construcción crecerá entre 0% y 3%. En el plano general, el principal desafío será sostener el nivel de actividad alcanzado, y en el plano micro, el principal desafío pasará por identificar claramente la demanda de cada proyecto. 

 

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