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Informe N° 35 - Febrero 2008

 

Actividad sectorial 2007 y perspectivas
Por Lic. Pablo A. Lara y Lic. Evelin Dorsch de ESTRATECO Consultores

 

En diciembre la actividad de la construcción registró una leve contracción de 0,4% mensual desestacionalizada y cerró 2007 con una expansión de 6,3% promedio anual.

La buena performance sectorial quedó plasmada en el hecho de que el ISAC, que mide desde 1993 los despachos al mercado interno de los principales insumos, marcó por tercer año consecutivo un nuevo récord histórico. En promedio el nivel general del índice se ubicó 25,9% por encima del nivel de 1998, el máximo previo a la crisis de 2001-2002.

 Al mismo tiempo, debemos destacar que el sector de la construcción, y las ramas industriales manufactureras vinculadas, vienen describiendo un proceso de convergencia hacia tasas de crecimiento menores (‘normales’), proceso que esperamos continúe durante 2008. Por primera vez desde que comenzó la recuperación post-crisis, en 2007 la tasa de crecimiento fue de un solo dígito y su magnitud resultó comparable a la registrada durante 1998, último año del ciclo expansivo anterior. Los factores explicativos los analizamos más abajo.

 
 

Las menores restricciones energéticas y el clima favorable (en comparación con lo registrado en el invierno y en septiembre, respectivamente), así como también el calendario electoral (presidencial), contribuyeron a mejorar la dinámica sectorial en el cuarto trimestre del año. El ISAC exhibió una mejora de 2,5% desestacionalizada con relación al tercer trimestre y un alza de 10,1% en comparación con el mismo trimestre de 2006 (que había mostrado una pobre performance).

En lo que respecta al año que recién se inicia, las estadísticas referidas a la superficie autorizada para construir en los principales municipios del país, indicador adelantado de la actividad sectorial (al reflejar las intenciones de realizar nuevas obras o ampliaciones en los siguientes meses), confirman la tendencia a la desaceleración. En particular, durante el segundo semestre del año pasado se autorizó un total de 5,065 millones de metros cuadrados en los principales 42 municipios del país, cifra que resultó 2,4% inferior a la aprobada en igual lapso del año anterior (hay que tener en cuenta que en la segunda mitad de 2006 habían crecido 22,7% interanual). Es importante resaltar que la caída no fue mayor, producto de que en diciembre la Ciudad de Buenos Aires aprobó una cantidad de metros cuadrados superior al promedio histórico para el mes (principalmente concentrados en Caballito, Núñez y Palermo).

¿A qué responde la convergencia a una tasa de crecimiento menor?

 La explicación de la desaceleración en el ritmo de expansión de la construcción, como venimos destacando en diferentes oportunidades, se encuentra tanto en factores de oferta como de demanda.

En el primer semestre de 2005 el sector de la construcción terminó de recuperar todo el nivel de actividad que había perdido durante la recesión-depresión que se inició en la segunda parte de 1998 y que se extendió hasta el primer semestre de 2002. Desde aquel momento ingresó en una nueva fase de crecimiento que todavía perdura. A primera vista, la distinción entre recuperación y crecimiento puede parecer un juego de palabras, pero no lo es. Existe una diferencia fundamental, que está dada por la disponibilidad de factores productivos ociosos. En la fase de recuperación, existe disponibilidad de éstos y sólo se requiere volver a utilizarlos, conforme la demanda va reapareciendo. En la fase de crecimiento, existe muy baja o nula disponibilidad y, entonces, para darle sustento a la dinámica expansiva hay que invertir recursos en la ampliación de la capacidad productiva.

Desde la segunda mitad de 2005 en adelante, la capacidad ociosa en la construcción y en las actividades conexas fue cada vez menor. Pero las inversiones para ampliar la capacidad de producción e incorporar mejoras tecnológicas tienen un período de implementación, así como también uno de maduración.

Es decir, el proceso de inversión no es instantáneo. Lo mismo sucede con la formación de personal calificado, en la medida que se alcanza el pleno empleo y escasea la mano de obra. A todo ello, se deben agregar las restricciones energéticas que fueron ganando espacio en los últimos inviernos y veranos y logísticas producto de que la mayoría de los sectores productores de bienes también están operando en niveles muy elevados de actividad, las cuales no se pueden superar en el corto plazo, porque requieren inversiones en infraestructura principalmente. Todo esto limita y seguirá limitando en el mediano plazo las posibilidades de expandir la cantidad de metros cuadrados en construcción. Es decir, la capacidad de respuesta sectorial está limitada y ello le pone un techo natural al ritmo de crecimiento sectorial

 
 

Pero la convergencia a una tasa de crecimiento menor no sólo se explica por restricciones factoriales. También identificamos otros factores que operan en el mismo sentido y uno de los principales es la caída que se viene registrando en la rentabilidad de los desarrollos en real estate.

En la medida que el sector de la construcción comenzó a operar cada vez con menor cantidad de recursos ociosos, las tensiones entre oferta disponible y pretensiones de los desarrolladores-inversores (obras nuevas) y familias (refacciones-ampliaciones) para llevar a cabo sus proyectos hicieron que los costos de construcción y los valores de los terrenos subieran sensiblemente, reflejando su escasez relativa. Yendo al otro lado de la ecuación, y si bien es cierto que en materia de bienes raíces la heterogeneidad es la regla, podemos afirmar que los precios promedio de venta del metro cuadrado se fueron estabilizando en los últimos años (creciendo a menor ritmo que los costos). La mayor oferta de metros cuadrados nuevos y la imposibilidad de que el financiamiento hipotecario compensara el agotamiento de los fondos propios (aportados por los inversores), explicaron la dinámica de los precios (aunque siempre existen excepciones según ubicación geográfica, calidad, servicios urbanos, amenities, etc.).

La crisis financiera internacional, cuyo origen estuvo en el mercado de hipotecas sub-prime de EE.UU., agregó lastre al mercado de crédito hipotecario local y, por lo tanto, le quitó dinamismo al  mercado inmobiliario. A mayor incertidumbre sobre el futuro, mayor es la tasa de interés que piden los bancos y menor es su predisposición a prestar. Del lado de la demanda, menor es la proporción de familias que está en condiciones de calificar para un crédito hipotecario y menor también es su predisposición a endeudarse a largo plazo. Si bien el crédito hipotecario casi no cumplió un rol en la dinámica sectorial post-crisis, debemos resaltar que en los últimos tiempos estaba recuperando muy gradualmente importancia en el total de operaciones, ‘construyendo’ el puente entre la mayor oferta de metros cuadrados construidos y la demanda efectiva de viviendas.
 

 
Comportamiento sectorial desagregado por tipología de obra

 En 2007 las obras públicas de infraestructura y viales y las construcciones de edificios no residenciales fueron las tipologías que más crecieron con respecto a 2006: 7,9%, 6,9% y 7,7%, respectivamente. Todas quedaron por encima del promedio general del ISAC (6,3%). Por su parte, la construcción de viviendas, principal tipología de obra por su importancia en la actividad total, creció 5,8% interanual y las construcciones petroleras exhibieron una recuperación de 3,7% con relación al promedio de 2006.

Es importante resaltar que en noviembre y diciembre se observó una fuerte desaceleración en el ritmo de expansión interanual de las obras viales, de infraestructura y de edificios no residenciales, en comparación con lo observado hasta aquel momento. Pero esto fue claramente más significativo en el caso de las obras viales, probablemente por estar más ligadas a las cuestiones electorales que el resto de las tipologías. Esto hizo que pasaran de ser las más dinámicas de todas hasta los primeros once meses de 2007 a ocupar el tercer lugar al tomar los doce meses del año y contrastarlos con el promedio de 2006. A la inversa, todas las demás tipologías tuvieron una tasa de crecimiento mayor al tomar el promedio de los doce meses. En particular, como la construcción residencial fue la que menos desaceleró su tasa de crecimiento interanual en la última parte del año, fue la que más aumentó su tasa de crecimiento promedio anual con respecto a los meses previos.

Pero el impacto de cada tipología sobre la dinámica del ISAC es diferente. Más de la mitad del crecimiento del ISAC entre los períodos considerados (6,3%) fue explicado por la edificación de viviendas. En tanto, las construcciones no residenciales explicaron 23,6% de la expansión acumulada por el sector entre 2006 y 2007, mientras que las construcciones públicas (viales y de infraestructura) explicaron 17,9%.
 
 

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