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Informe N° 37 - Abril 2008

 

Crédito hipotecario para vivienda: ¿Cómo viene?
Por Lic. Pablo A. Lara de ESTRATECO Consultores

 

En un año en el cual el principal desafío para el sector de la construcción pasa por tratar de mantener el alto nivel de actividad alcanzado, los coletazos de la crisis financiera internacional sobre el mercado local de préstamos a largo plazo no constituyeron una buena noticia.

Está claro que el crédito hipotecario no cumplió ningún papel en la fuerte recuperación post-crisis, en tanto que empezó a realizar un aporte marginal a partir de la segunda mitad de 2005, cuando la construcción retomó la senda de crecimiento abandonada allá por la primera parte de 1998. De la mano de la recomposición del poder de compra de los ingresos, el conjunto de familias susceptibles de calificar como sujetos de crédito hipotecario se fue agrandando gradualmente. Como indicamos en Informes anteriores, el tímido repunte del crédito hipotecario comenzó a convertirse en un medio necesario para unir una creciente oferta de metros cuadrados construidos con una demanda efectiva de viviendas debilitada tras la crisis, a raíz de la gran brecha que estableció la devaluación del peso entre el valor de los inmuebles y de los ingresos. 

Pero la mayor incertidumbre que se desató a nivel mundial a partir de agosto del año pasado y los signos de deterioro que ya venía exhibiendo la macro local, hicieron que las tasas de interés subieran y que los plazos se acortaran significativamente. Frente a esta realidad, la cantidad demandada de fondos a largo plazo se redujo. Esto se reflejó en las estadísticas en una menor velocidad de crecimiento del stock de préstamos hipotecarios para la adquisición de viviendas. En particular, el peor desempeño se registró en octubre, probablemente influido por la parálisis decisoria que suele provocar una elección presidencial en nuestro país. 

 
 

El stock de crédito hipotecario para la adquisición de viviendas venía creciendo a tasas significativas y crecientes a lo largo del año pasado, hasta que la crisis financiera empezó a repercutir.  En el inicio del año la tasa de expansión se ubicaba en torno a 18% interanual, en tanto que llegó a 36% durante septiembre. Sin embargo, entre puntas del año su crecimiento bajó a 34,0%, alcanzando un nivel de $ 8.098,5 millones (+$ 2.054,1 millones). Al agregar enero de 2008, el stock total llegó a $ 8.217,5 millones y acumuló un crecimiento de $ 3.164,4 millones (62,6%) con relación a septiembre de 2005 (mes en el cual revirtió la tendencia contractiva).


Durante el cuatrimestre septiembre-diciembre, período en el cual se reflejaron los efectos de la crisis financiera internacional en el mercado hipotecario local, el stock de préstamos para la vivienda desaceleró su ritmo de crecimiento y redujo aún más su aporte a la expansión del stock de crédito hipotecario total (proceso que ya se había iniciado en marzo del mismo año, producto probablemente de la mayor incertidumbre asociada a una creciente tasa de inflación y a la caída del poder adquisitivo de los ingresos). En el último cuatrimestre de 2007 el referido stock acumuló un crecimiento de $ 675,3 millones ($ 168,8 millones equivalente mensual), que en el cuatrimestre mayo-agosto había sido de $ 963,2 millones ($ 240,8 millones equivalente mensual). A la inversa, el crédito hipotecario para otros destinos continuó acelerando su tasa de crecimiento. Esto hizo que el aporte del primero al crecimiento del crédito hipotecario total se redujera. Mientras que en 2006 el crédito hipotecario para vivienda explicó 60,0% del aumento del crédito hipotecario total, en 2007 explicó 48,1%.


Los datos correspondientes a enero del corriente año indican que la desaceleración continuó. El stock de préstamos para adquirir viviendas creció sólo $ 119 millones en términos mensuales, una cifra casi 30,0% inferior al equivalente mensual registrado en el tercer cuatrimestre del año pasado. De este modo, la tasa de expansión interanual descendió a 33,8% en el primer mes del año. 


En consecuencia, nuevamente enfrentamos un escenario en el cual el crédito hipotecario pierde relevancia como instrumento dinamizador del mercado residencial, principal componente de la inversión en construcción.

 
 

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