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Informe N° 38 - Mayo 2008

 

Perspectivas 2008: ¿Qué dicen los permisos?
Por Lic. Pablo A. Lara de ESTRATECO Consultores

 

Transcurrido ya el primer cuatrimestre del año, los indicadores sectoriales confirman la tendencia a la desaceleración que proyectamos a lo largo del año pasado. Tanto los indicadores de actividad pasada, como los indicadores adelantados, están dando cuenta de ello.

Tal como señalamos en el artículo anterior, en los principales 42 municipios del país se autorizó una superficie de 2,13 millones de metros cuadrados en el primer cuarto de 2008, cifra que resultó 2,8% inferior a la de igual trimestre de 2007. Pero esta caída no fue novedosa, ya que se agregó a la baja de 3,1% anual registrada durante el segundo semestre de 2007, la primera post-crisis.

Pues bien, cuando se toma el primer cuatrimestre del año, en la Ciudad de Buenos Aires las intenciones de llevar adelante desarrollos inmobiliarios en los próximos meses registraron una contracción mayor aún. En un contexto de rentabilidad descendente para los proyectos inmobiliarios, el deterioro de las expectativas generales de los agentes económicos con relación a la situación actual y futura de la economía, está ganando espacio entre los principales factores explicativos del referido retroceso. En cambio, las restricciones provenientes del lado de la oferta están siendo desplazadas a un segundo plano.

 
 

En el período considerado la superficie autorizada en el principal municipio del país fue de 894.721 metros cuadrados, es decir 26,9% menor a la registrada en enero-abril de 2007. En línea con el comportamiento del conjunto de los 42 municipios señalado más arriba, en el segundo semestre del año pasado la cantidad de metros autorizados en la Ciudad de Buenos Aires ya había resultado 22,7% inferior a la de la segunda mitad de 2006.

Al mismo tiempo, se produjo una reversión en el comportamiento de las series con respecto a lo observado el último año. En el primer tercio del corriente año fueron las obras nuevas las que resultaron afectadas, con una caída de 33,1% interanual (-375.095 metros cuadrados). A la inversa, las ampliaciones experimentaron un crecimiento de 50,6% interanual (+45.973 metros cuadrados).

Obras no residenciales ganando espacio

Sin embargo, es importante desagregar los permisos por destino, ya que no todas las tipologías de obra resultaron afectadas por el ‘cambio de clima’. En particular, los destinos no residenciales vieron incrementar su superficie en 18,8% interanual, alcanzando una participación en el total de 26,8%. La superficie total para estas obras llegó a 240.201 metros cuadrados.

En el primer cuatrimestre de 2007 la importancia relativa de estas obras era de sólo 16,5% (19,9% cuando se toma el año completo). Gradualmente se van aproximando a la participación que alcanzaron durante el período ‘93-’02, tal como se puede observar en el cuadro adjunto. 

 
 
En lo que va del año, el destino más importante y el más dinámico fue ‘Banca y finanzas’, ya que concentró más de la mitad de los metros autorizados para obras no residenciales (14,6% del total general). Incluso, la importancia relativa resultó muy superior al promedio que alcanzó durante el período ’93-‘02 (10,2%). Lo siguieron, en orden de importancia, ‘Comercio’, con casi 25% de la superficie para otros destinos (6,6% del total general), y ‘Hotelería’, con 8,8% (2,4%).

Al desagregar los permisos en obras nuevas y ampliaciones, surge que estas últimas crecieron 150,4% interanual (+53.941 metros cuadrados), sólo de la mano de ‘Banca y finanzas’ (+63.773 metros cuadrados), que más que compensó las retracciones en ‘Salud’ y ‘Otros’. En cambio, las obras nuevas registraron una caída de 9,6% (-15.890 metros cuadrados), básicamente también de la mano de ‘Banca y finanzas’ (-48.471 metros cuadrados), que fue compensada parcialmente por ‘Comercio’, ‘Hotelería’ y ‘Educación’.
 
 
 
En lo que respecta a la edificación de viviendas, la superficie autorizada cayó 35,9% anual en el primer cuatrimestre del año. En el caso de los edificios (641.082 metros cuadrados; 71,7% de la superficie total; 97,9% de la superficie residencial), la baja fue de 35,8%, mientras que para las casas la merma llegó a 43,0% anual.

Entre las categorías de multivivienda, en enero-abril de 2008 ‘Suntuosa’ fue la menos afectada por la retracción señalada (-18,8% interanual). Con 341.900 metros cuadrados, alcanzó una participación de 53,3% en el total de multivivienda. Le siguió ‘Confortable’, con una caída de 34,9% interanual y una importancia relativa de 23,2%. Las categorías ‘Lujosa’ y ‘Sencilla’ cayeron a mayor velocidad que el promedio general, con lo cual perdieron también participación. La ‘Sencilla’ pasó de 21,0% a 17,0% del total correspondiente a multivivienda entre los períodos analizados de 2007 y 2008. La ‘Lujosa’ hizo lo propio desde 14,0% a 6,5%.

La dinámica por barrios

En enero-abril de 2008 el barrio de la Ciudad más demandado para edificar viviendas fue Puerto Madero, con 120.799 metros cuadrados (19,2% del total). En el mismo lapso del año pasado no se habían registrado solicitudes. Como era de esperar, por tratarse del barrio más joven, la totalidad de los pedidos fue para obras nuevas.

Luego se ubicaron los proyectos ubicados en Caballito y Palermo, que en conjunto comprenden una superficie levemente superior a la autorizada en Puerto Madero. En el primer caso, la superficie aprobada fue de 77.754 metros cuadrados (12,3% del total), 92,6% de los cuales están orientados a obras nuevas. En el segundo caso, 57.306 metros cuadrados (9,1% del total), 98,1% de los cuales están orientados a obras nuevas.

Los barrios analizados, junto con Barracas, Almagro y Villa Urquiza (en ese orden), abarcaron 60% de la superficie aprobada para construir viviendas en el período analizado. En el cuadro que sigue a este párrafo, presentamos los datos más importantes para los 20 barrios más dinámicos, los cuales abarcaron 89,5% de la superficie total.
 
 

En lo que respecta a la distribución por barrios de los permisos para obras no residenciales (locales), en el primer cuatrimestre del año Barracas fue el más importante. Con un total de 61.278 metros cuadrados, concentró 23,2% de la superficie destinada a estas tipologías de obras. Lo siguieron, por orden de importancia, San Telmo, Belgrano y Palermo, con 12,5%, 10,6% y 10,0%, respectivamente, de la superficie autorizada. De estos cuatro, sólo Palermo registró una retracción de la superficie autorizada no residencial en términos interanuales (-15,7%). El conjunto de los siete barrios más demandados para este tipo de proyectos concentró casi 75% del total, en tanto que los 20 principales explicaron casi la totalidad de la superficie (95,3%).

A continuación se presentan dos cuadros. El primero presenta la dinámica de la superficie para construir o ampliar locales en los 20 barrios más dinámicos en el período analizado. El segundo cuadro presenta la misma información, pero clasificada por comunas
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