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Construya Noticias Nº 24

 

Perspectivas para la construcción en CBA
Por Lic. Pablo A. Lara, ESTRATECO Consultores

 

Recientemente se conocieron las estadísticas referidas a la cantidad de permisos y a la superficie autorizada a construir en la Ciudad de Buenos Aires correspondiente a junio, con lo cual se completó el panorama del primer semestre del año.

En junio se aprobó un total de 213 permisos que comprendieron 216.794 metros cuadrados. En términos mensuales, la superficie autorizada mostró una retracción de 42,4%, principalmente explicada por la brusca recuperación que había registrado este indicador durante mayo, de la mano de la aprobación extraordinaria de 131.046 metros cuadrados para ampliaciones en el sector de comercio (recordemos que en mayo la superficie autorizada había crecido 63,5% mensual). En tanto, en términos interanuales la baja fue de 12,7%, caída que sí podemos asociar con el menor atractivo para llevar a cabo proyectos constructivos, no ya vinculado exclusivamente con la caída de la rentabilidad esperada que venía observándose desde el año pasado, sino también y principalmente con la mayor incertidumbre sobre el futuro que planteó el conflicto agro-gobierno.

 
 

Cuando se toma el primer semestre del año, en la Ciudad de Buenos Aires, se autorizó una superficie total de 1.488.132 metros cuadrados, cifra que resultó 12,8% inferior a la aprobada en igual lapso del año anterior.

La superficie para obra nueva se retrajo 25,7%, lo que implica una merma de 404.455 metros cuadrados. En particular, las estadísticas mostraron que la principal contracción se dio en la solicitud de permisos destinados a la construcción de nuevas multiviviendas (edificios residenciales), con una baja de 26,9% entre los períodos considerados, la principal tipología de obra privada en la Ciudad. Entre los factores causales identificamos la menor disponibilidad de terrenos en los barrios más demandados y el consecuente aumento de su incidencia en el costo total de la obra, así como las mayores restricciones para la aprobación de proyectos en determinados barrios y un escenario de precios promedio de venta aumentando a un menor ritmo que los costos generales de la obra. El desaliento para el desarrollo de proyectos residenciales en la Ciudad también debemos explicarlo por la creciente incertidumbre sobre el futuro que se planteó desde marzo de este año en adelante y que ya indicamos más arriba.

Por otra parte, los destinados a obras nuevas de univiviendas (casas) cayeron 41,5%, aunque su importancia relativa en el total es casi marginal (1,3% de la superficie total de obras nuevas; 1,0% de la total). También en materia de obras nuevas no residenciales se aprobó 17,9% menos de superficie que en enero-junio de 2007.

Al contrario, la superficie para obras de ampliación creció 140,5% interanual en el primer semestre del año, lo que implica 185.817 metros cuadrados más aprobados que en enero-junio de 2007. Pero esto sólo se explicó por la mayor demanda para obras de ampliación no residencial, que creció 361,1%, producto de lo ya señalado más arriba (aprobación extraordinaria de superficie para obras en el sector de comercio), y que más que compensó las bajas en las restantes tipologías. Las ampliaciones de multiviviendas y de univiviendas, registraron contracciones de 12,3% y 36,4%, respectivamente.

En consecuencia, podemos inferir que la actividad de la construcción en la Ciudad de Buenos Aires será inferior en los próximos doce meses en comparación con el nivel alcanzado en el último año. Sólo una reversión radical del clima general de incertidumbre podría modificar esta tendencia. Al respecto, consideramos que el rechazo del proyecto de Ley para ratificar la resolución 125/08 constituye un dato positivo, porque contribuirá a descomprimir la tensión generada en los últimos meses y la consecuente parálisis en varios sectores económicos. Pero debemos destacar que la incertidumbre no estaba explicada en forma exclusiva por el conflicto agro-gobierno.

Pero también es importante señalar que la superficie autorizada en lo que va de 2008 aún se ubica por encima de la aprobada en igual período de 2006, lo que indica que todavía la actividad sectorial se puede mantener en un nivel históricamente alto en el corto plazo, en la medida que los proyectos autorizados finalmente se decidan llevar a cabo.

Obras no residenciales ganando espacio

En función de los datos expuestos, en el primer semestre del año las tipologías de obra no residencial ganaron importancia relativa en el total a costa de las obras residenciales de multi y univivienda. En particular, la importancia relativa de los destinos no residenciales subió de 17,9% en enero-junio del año pasado a 30,9% en enero-junio de este año. La superficie total para obras no residenciales llegó a 459.457 metros cuadrados, de los cuales 253.792 metros cuadrados correspondieron a ampliaciones (51,6% de los cuales se aprobó en mayo pasado, para destino comercial) y 205.665 metros cuadrados a obras nuevas.

A la inversa, la participación de las multiviviendas en el total bajó de casi 80% a 67,5% entre los períodos considerados, producto de una baja de 26,2% interanual. En total sumaron 1.004.988 metros cuadrados en el primer semestre del año, de los cuales 94,5% correspondió a obras nuevas. La principal categoría continuó siendo la suntuosa, que en obras nuevas acumuló una superficie de 444.711 metros cuadrados, con una caída de sólo 14,8% interanual, con lo cual ganó participación relativa en el total de obras residenciales. 
 

 

Amano sostuvo: 'Mi charla es basada en la experiencia por trabajar con Pymes en la Argentina como consultor japonés aplicando el método Toyota en varias industrias'.

El profesional habló de tres aspectos fundamentales: el tiempo total de producción, 'se tarda mucho más que el tiempo neto de producción, esto significa tiempo directo para producir o agregar valor al producto. La idea es acortar este tiempo total de producción, siempre en fábricas convencionales el proceso se divide en etapas, hay que producir lotes pequeños. Hay que cambiar, se deben ordenar las etapas de procesos en orden de fabricación, achicar la etapa de procesos y sincronizar el trabajo'.

 

Muchas fábricas pymes han reducido el tiempo total de producción desde las 2 a 3 semanas hasta los 2 a 3 días con estas medidas. 'Hay que aumentar la productividad para bajar el costo de producción. Una fábrica de colchones produce cientos de ellos por día con 3 personas, luego pudieron reducir de 9 a 5 personas y aumentaron la productividad. En realidad no se puede comparar la productividad de cada fábrica, cuando se aumenta un 10 % por año la misma, en 7 años se puede duplicarla'.

También se debe aumentar los conocimientos de los trabajadores en talleres. Aplicar la multifuncionalización, cuando trabajan muchos años en una fábrica, ésta le debe cambiar las tareas y habilidades para crecer. 'Toyota da importancia a la habilidad del trabajo en equipos pequeños. De cada 6, 7 u 8 personas hay un líder, que tiene la habilidad de implementar las tareas de equipo, ellos deben saber las habilidades de cada uno'.