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Informe N° 6 - Septiembre 2005

 

Un mercado inmobiliario segmentado en Capital Federal

 

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires ha mostrado un comportamiento muy segmentado en la recuperación tras la crisis. La evolución del nivel de actividad y los precios fue muy diferente en cada una de las zonas de la Ciudad.

La zona norte de la Ciudad (el cordón que se extiende entre Núñez y Puerto Madero) fue el tractor de la recuperación. En esta zona, en las mejores ubicaciones, las propiedades han recuperado e incluso superado los valores en dólares previos a la crisis.

 
 
 
El proceso de recuperación inicial en el eje norte de la Ciudad respondió al ingreso al mercado inmobiliario de los ahorros que pudieron sortear el corralón, o que buscaban un resguardo en plena tormenta bancaria y financiera. Más tarde, en un entorno económico más calmo, se incorporó a la demanda efectiva el sector socioeconómico de ingresos más altos y, en la actualidad, se suman los inversores extranjeros beneficiados por el tipo de cambio nominal alto. La demanda con “dólares en la mano” impulsó la concentración de la actividad inmobiliaria y de la construcción en los barrios mencionados. El principal comprador de esta zona de la Ciudad tiene aún el perfil de un inversor y los precios se mantienen firmes. La presión de los desarrolladores inmobiliarios por generar nuevos proyectos en esta zona, se reflejó en el aumento del valor de la tierra y que subió considerablemente su incidencia en el costo de construcción por metro cuadrado en las ubicaciones más buscadas.
 
Paulatinamente, como consecuencia de la recuperación del nivel de actividad y de la mejora de los ingresos de las familias, se fueron sumando a la recuperación los barrios aledaños y los precios reflejaron la mayor actividad en el mercado inmobiliario. La caída en el precio promedio que se puede observar en el gráfico superior de la izquierda corresponde a la incorporación de inmuebles de menor precio por metro cuadrado al promedio de las operaciones realizadas.
 

En el segmento de las propiedades dirigidas a familias de ingresos medios, es importante destacar el incremento de la complementación de la compra de inmuebles con crédito hipotecario. Ello a pesar de que a nivel agregado (otorgamientos netos de cancelaciones de préstamos pre-devaluación), el crédito hipotecario se contrajo $ 182 M. en lo que va del año y sólo 6,5% de las escrituras de la Ciudad de Buenos Aires se realizaron con hipotecas en los primeros siete meses del año. Antes de la crisis esta proporción alcanzaba a más de un cuarto de las operaciones.

Las compras al contado, la concentración de las operaciones y los nuevos desarrollos en las zonas más exclusivas, muestran todavía un mercado inmobiliario reducido. La ampliación de la demanda efectiva depende de la evolución de los ingresos de las familias y de la capacidad de los bancos de ofrecer préstamos hipotecarios que permitan reducir la brecha entre ingresos en pesos y propiedades en dólares. En un escenario de menor crecimiento económico y mayores presiones inflacionarias como el que esperamos, la ampliación de la demanda efectiva continuará siendo gradual en el tiempo.

 
En lo que respecta al precio del alquiler de viviendas, en los últimos meses experimentó un importante incremento, a raíz de la recontratación y de la presión de la demanda. Tal como señalamos en el párrafo anterior, la brecha que separa los ingresos de las familias del precio de los inmuebles y la escasa complementación con crédito hipotecario, son factores que incrementan la demanda de alquileres en la Ciudad. Pero el límite que establece el ingreso de las familias y la dificultad para incorporar cláusula de indexación a los contratos, hace que la oferta de inmuebles en alquiler no crezca en forma proporcional a la evolución de la demanda. Por lo tanto, en las zonas más solicitadas de la Ciudad esto produjo un desfasaje que se tradujo en el aumento de 20% a 40% de los precios de los alquileres, al tiempo que se combinó con un importante aumento de los requisitos en lo que va del año.
 

En cuanto a las oficinas clase A, la recuperación del nivel de actividad y de los ingresos, conjuntamente con el estancamiento de la oferta de este tipo de inmuebles, generaron una presión sobre los precios. Especialmente en el último año, que se registró un importante descenso de la vacancia, hasta prácticamente anularla, y sobre el precio de los alquileres que transita un camino ascendente. Pareciera existir una tendencia a la equiparación con los precios registrados en el resto de las capitales latinoamericanas. No obstante lo cual, los desarrolladores inmobiliarios aún se muestran reticentes a invertir en el sector para ampliar la oferta.

Los inmuebles comerciales muestran un escenario segmentado. En el caso de los inmuebles ubicados en los circuitos recorridos por los turistas internacionales, han registrado un importante incremento de los precios de los alquileres desde la devaluación. Pero en el resto de la Ciudad, la facturación de los locales depende del nivel de consumo familiar de la zona de influencia.

Sintetizando. No se puede hablar del mercado inmobiliario. Existe una profunda segmentación en cada uno de los segmentos analizados. Adicionalmente, cada barrio de la Ciudad constituye una realidad propia y compleja, que no admite generalizaciones sin correr el riesgo de perder poder explicativo. Esto debe ser tenido muy en cuenta al momento de planear proyectos inmobiliarios. Las proyecciones macroeconómicas generales constituyen un punto de apoyo importante, pero aún en un contexto de crecimiento continuado ningún proyecto inmobiliario tiene asegurado su éxito. Hay que efectuar un análisis de la demanda caso por caso y hay que observar la evolución de la oferta de inmuebles que puedan competir con los proyectos en carpeta. Porque la relación entre oferta y demanda será la que determine el verdadero valor del metro cuadrado al momento de la compra-venta.

 
 
 

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