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Construya Noticias Nº 29

 

Construcción 2008 en perspectiva
Por Lic. Pablo A. Lara, ESTRATECO Consultores

 

A pocas horas de finalizar 2008, en esta oportunidad ponemos en perspectiva la performance reciente de la actividad de la construcción.

Desde que la economía y el sector de la construcción comenzaron a salir del pozo, allá por mediados de 2002, la velocidad anual de la recuperación y del posterior crecimiento fue descendiendo. Las subas exorbitantes de los primeros años post-crisis sólo fueron la contracara de las también exorbitantes caídas registradas en 2001-2002. Por lo tanto, el proceso de desaceleración resultaba natural y esperable, y a nuestro entender los factores explicativos fueron varios. Si bien ya los hemos planteado en los últimos tiempos, vale la pena recordarlos. Primero comenzaron a operar las restricciones del lado de la oferta, en tanto que a lo largo del año que termina comenzaron dominar las del lado de la demanda.
 
Fue a mediados de 2006 cuando la construcción levantó el pie del acelerador. Con esto estamos señalando que avanzó, pero a ritmo cada vez menor. En el bienio anterior la tasa de crecimiento promedio fue de 20,0% en términos reales, descendiendo aquel año a 8% real anual. 

Los factores que comenzaron a operar como límite de la expansión sectorial fueron, en primer lugar, los problemas de abastecimiento energético, porque restringieron la capacidad de producción durante los últimos inviernos. Luego, se plantearon la escasez de personal técnico para cubrir la creciente cantidad de obras en ejecución y la consecuente falta de terrenos en las zonas más demandadas para edificar. Esto último elevó la incidencia del terreno en el costo total de la obra hasta niveles incompatibles con el desarrollo de los proyectos posibles (teniendo en cuenta las normas de edificación vigentes en cada zona). 

A raíz de todos estos factores, los costos de construcción expresados en dólares se subieron al ascensor, al tiempo que el precio promedio de venta del metro cuadrado subía por la escalera. Recordemos que tras la devaluación los primeros descendieron a un nivel extraordinariamente bajo, lo que había ampliado la brecha con el precio de venta medido en la misma moneda en forma significativa y, en consecuencia, elevado la rentabilidad presente y esperada de los proyectos constructivos. Además, debemos recordar que en aquel momento se había quebrado la confianza en el sistema financiero, con lo cual los ladrillos también ofrecían seguridad. Luego, la sobre-expansión sectorial hizo que el costo aumentara a mayor ritmo que el precio de venta del metro cuadrado respectivo y que la rentabilidad esperada descendiera. 

Pero, la dinámica sectorial también se vio afectada en forma creciente por problemas de origen macroeconómico y de carácter regulatorio. En el primer caso, nos referimos al proceso inflacionario que comenzó a insinuarse en 2005 y que luego tomó dinámica propia. Es cierto que la rentabilidad sectorial aún era alta en términos comparativos, pero la inflación alta impide planear a futuro y la construcción, por sus propias características, requiere de horizonte a mediano plazo. Al distorsionar los precios relativos, la inflación alta eleva la probabilidad de tomar decisiones desacertadas y entonces desalienta la inversión.  

 

En lo que respecta a las cuestiones regulatorias, la explosión de la actividad en algunos barrios y/o ciudades grandes desató la oposición de grupos vecinales y dio lugar a la introducción de mayores restricciones en cuanto a las características de los proyectos constructivos, elevando los costos y reduciendo la rentabilidad esperada. El Congreso Nacional avanzó sobre los fideicomisos, uno de los instrumentos que se mostró más apto para dinamizar la actividad en ausencia de financiamiento bancario tradicional, y la AFIP avanzó sobre la informalidad de las operaciones inmobiliarias. Más allá de los juicios de valor a favor y en contra que se puedan formular, estas medidas también redujeron la rentabilidad esperada de los proyectos y, por lo tanto, el atractivo del sector. 

A partir de 2008, el deterioro de las expectativas de los agentes económicos se volvió un factor dominante en materia de desaceleración primero y de parálisis a partir de octubre. 

En particular, el conflicto agropecuario profundizó el deterioro de las expectativas, proceso que ya venía desde comienzos de año, al achicar de manera brusca el horizonte de planeamiento, alentar la demanda de activos ‘refugio’ como el dólar y, por lo tanto, desalentar la demanda de activos fijos. 

La salida de capitales que se registró en nuestro país a lo largo de 2008 fue récord. En los primeros once meses del año la demanda de activos ‘refugio’ llegó a US$ 20.000 millones. Esta masa de recursos dejó de circular por el sistema económico y se transformó en fondos atesorados. De ahí el impacto que tuvieron en el brusco frenazo de la actividad económica en general y del sector en particular, a partir de la segunda mitad del año.

El enfriamiento del mercado hipotecario a partir del segundo semestre del año pasado (producto de los primeros coletazos de la crisis financiera internacional en marcha), limitó la expansión de la demanda efectiva, poniéndole un límite más al mercado inmobiliario. En un contexto de pérdida de depósitos, los bancos privilegiaron la liquidez y congelaron la operatoria crediticia, sobre todo la de largo plazo. Además, el elevado costo del dinero y la incertidumbre sobre el futuro, desalentaron la toma de préstamos hipotecarios aún cuando fuera posible acceder a ellos. Esto le puso otro límite a la demanda, más allá de la baja incidencia que tuvieron en la dinámica sectorial 2002-2007. Es cierto que la recuperación y el crecimiento registrados en 2002-2007 fueron explicados por los aportes de capital propio de inversores que apostaron a una actividad que se mostraba muy rentable y ante la falta de alternativas, en un contexto general de huida del sistema financiero y de una continua e importante mejora de los precios de los productos exportables de nuestro país. Pero, tal como lo indicamos en su momento, existían elevadas probabilidades de que estos efectos no duraran para siempre. Por ello debían encontrarse dinamizadores alternativos y uno de los candidatos era el crédito hipotecario, aunque en lo inmediato no lo sea. 

Por último, los indicadores de expectativas y financieros siguen reflejando la existencia de una crisis de confianza en el gobierno y una altísima incertidumbre sobre el futuro entre los agentes económicos. Lamentablemente, a ello se agregó la profunda crisis financiera internacional.
 
Sintetizando, en 2008 el nivel de actividad de la construcción se ubicará por encima del promedio registrado en 2007 y, por lo tanto, marcará un nuevo récord histórico. Pero, desde agosto en adelante, y con particular fuerza desde octubre, la continua desaceleración del ritmo de expansión observada hasta mediados del año se transformó en contracción, escenario que se prolongará a lo largo de 2009. La reversión de esta dinámica depende de la superación de la crisis de confianza que existe en el presente.