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Construya Noticias Nº 31

 

Dinámica de los permisos en CBA - Enero 2009
Por Lic. Pablo A. Lara, ESTRATECO Consultores

 

La semana pasada se dio a conocer la superficie autorizada para construir en la Ciudad de Buenos Aires durante enero de 2009.

En el primer mes del año se consolidó la tendencia contractiva iniciada en diciembre de 2008. En total se aprobaron 97 permisos (56 de los cuales correspondieron a obras nuevas) que cubrieron una superficie de 58.964 metros cuadrados (82,5% del total correspondió a obras nuevas), lo que arrojó una caída de 82,4% con respecto a un año atrás (en diciembre la baja interanual había sido de 74,4%). 

 
 
Para comprender la magnitud de la contracción registrada en enero, debemos poner el dato puntual en perspectiva. Por un lado, tengamos en cuenta que este fue el tercer enero con menor superficie autorizada en el período 1983-2009, habiendo quedado solamente detrás de los correspondientes a 2002 y 2003. En particular, con relación al promedio de los eneros del período 2004-2008, es decir del período post-crisis, enero de 2009 quedó 75,4% por debajo. Y, por el otro lado, recordemos que enero de 2008 marcó el récord histórico para el primer mes del año en el período 1983-2009.

El promedio móvil de los últimos tres meses verificó un comportamiento similar al de enero de 2009, aunque levemente atenuado por la expansión registrada en noviembre del año pasado. En el trimestre noviembre ’08-enero ’09 se aprobó una superficie promedio de 139.982 metros cuadrados mensuales, cifra que resultó 58,0% inferior al la de igual trimestre de un año atrás.

El deterioro que tuvieron las expectativas de los agentes económicos a partir de octubre del año pasado, producto de factores internacionales y locales ya analizados en Informes anteriores, finalmente comenzó a reflejarse en este indicador. Recordemos que hasta aquel momento la superficie autorizada no mostraba un comportamiento estrictamente alineado con relación a lo que esperábamos, en función de la conducta del conjunto de los agentes económicos que se volcaba masivamente a demandar activos ‘refugio’ (para atesoramiento).
 
 
Las obras nuevas concentraron una superficie de 48,6 mil metros cuadrados en el comienzo del año, es decir 82,4% del total autorizado, tal como lo indicamos más arriba. En comparación con enero de 2008 se aprobaron 268.630 metros cuadrados menos, lo que significó un retroceso de 84,7%. Tal como lo señalamos más arriba para el total de los permisos, la magnitud de la caída interanual estuvo explicada tanto por el bajo nivel de solicitudes registrado en enero del corriente año como por el récord de 317.245 metros cuadrados observado en enero del año pasado.

Los proyectos relacionados con edificios de vivienda, los de mayor importancia relativa en la Ciudad de Buenos Aires (86,6% del total en enero de 2009), fueron lo que más retrocedieron en términos absolutos y relativos. Explicaron 84% de la contracción registrada por las obras nuevas en el comienzo del año (-225.561 metros cuadrados).

Todas las tipologías de edificios registraron mermas en las superficies autorizadas, siendo las más afectadas las suntuosas y las confortables. En el primer caso la caída fue de 93,4% y en el segundo llegó a 87,6% interanual. Los promedios móviles de tres meses acusaron bajas de 67,2% y 58,7%, respectivamente.

Los destinos no residenciales también retrocedieron (-88,5%; -43.097 metros cuadrados) y explicaron el restante 16,0% de la baja registrada por las obras nuevas. Las aprobaciones se concentraron en dos destinos, la edificación de comercios y de bancos y finanzas, aunque en ambos casos con caídas de alrededor de 90,0% interanual.
 
 

Entre las obras de ampliación, que tienen un comportamiento más irregular y que durante 2008 resultaron impulsadas por aprobaciones de proyectos puntuales relacionados con los sectores comercial (mayo) y bancos y finanzas (marzo y abril), en enero experimentaron una contracción de 42,9% con relación a un año atrás, concentrando una superficie de 10.349 metros cuadrados. Sin embargo, el comportamiento de las diferentes tipologías no fue homogéneo.

Los proyectos de ampliación no residenciales abarcaron un total de 5.668 metros cuadrados, es decir casi 55% del total, y en términos interanuales más que se duplicaron (112,4%). Las solicitudes se concentraron en los sectores de comercio y de transporte, con 38,2% y 45,3%, respectivamente, del total señalado. Los proyectos de ampliación de casas registraron un incremento de 39,4% interanual, si bien en términos absolutos resultaron marginales. En tanto que entre los edificios de viviendas, las solicitudes de ampliaciones registraron un comportamiento inverso. En comparación con enero de 2008 se aprobaron 3.740 metros cuadrados, lo que significó una disminución de 74,7% (-11.031 m2).

En lo que respecta a la distribución espacial de los proyectos residenciales aprobados en el comienzo de 2009 (obras nuevas y ampliaciones), cuatro barrios concentraron la mitad de los mismos. Estos fueron, en orden descendente: Villa Urquiza (22,9%), Palermo (10,2%), Villa Pueyrredón (8,7%) y Belgrano (8,4%).

La comparación interanual arrojó caídas en todos los casos, salvo en el de Villa Pueyrredón que creció 1,9%. En particular, las contracciones más importantes fueron las de Palermo (-86,3%) y Belgrano (-60,0%).

Asimismo, se observó un cambio importante en materia de concentración y de ubicación de los proyectos residenciales. En enero de 2008 los cuatro barrios más importantes representaron casi 75% del total autorizado, siendo Puerto Madero el que concentró 44,5% de la superficie residencial total. Fue seguido por Palermo (12,5%), Caballito (10,5%) y Flores (6,3%). Villa Urquiza y Belgrano aparecían en quinto y sexto lugar, respectivamente.

En cuanto a la construcción de obras no residenciales (nuevas y ampliaciones), en enero de 2009 los proyectos se ubicaron principalmente en Monserrat (14,5%), Floresta (11,9%), Palermo (11,0%) y Flores (10,4%). Todos exhibieron mejores performance con relación al comienzo de 2008, a excepción de Palermo (-86,4%).

En síntesis, en un contexto de muy elevada incertidumbre y de expectativas económicas aún muy deterioradas, las estadísticas de permisos para construir en la Ciudad de Buenos Aires están exhibiendo un comportamiento convergente con relación al escenario 2009 que venimos planteando desde mediados del año pasado.