Noticias

Informe N° 2 - Mayo 2005

 

Mercado inmobiliario y permisos de construcción en la ciudad de Buenos Aires

 
Los precios de las propiedades en la Ciudad de Buenos Aires lograron recuperar, en promedio, 80% del valor en dólares previo a la devaluación. Pero los promedios esconden realidades muy distintas. En algunas zonas y en determinados tipos de inmuebles, los valores actuales superaron aquellos precios, pero en muchos otros casos aún existe una brecha significativa y el precio de diciembre de 2001 es aún un objetivo lejano.

La segmentación, tanto en los valores como en las características de los inmuebles, fue el rasgo fundamental que imprimió la crisis al mercado inmobiliario. En un primer momento (mediados de 2002) esta situación respondió a la influencia de los inversores sobre el mercado inmobiliario ante la ausencia de alternativas financieras.

Más tarde (segundo trimestre de 2003 en adelante), cuando la situación de la economía mostró signos de recuperación, se incorporaron aquellos compradores con fondos previamente ahorrados. Ambos agentes compartían un rasgo fundamental, el poder de negociación que otorgaba la disponibilidad de los fondos en efectivo y una amplia gama de alternativas, porque a pesar de que el stock de inmuebles disponibles para la venta se fue agotando, más tarde la concentración de los nuevos proyectos lo compensó.

La recuperación del mercado inmobiliario se dio de la mano de los inversores y los compradores más sofisticados. Por lo tanto, las exigencias de esta demanda determinaron las características de los proyectos que luego comenzaron a ofertarse. Los precios respondieron a esta tendencia: se recuperaron aceleradamente en las zonas más cotizadas de los barrios tradicionales de la Ciudad. Esto también se reflejó en el caso de los terrenos.

En la actualidad, la incidencia del valor del terreno en un emprendimiento inmobiliario alcanzó un nivel récord. Esta situación y la dinámica de los precios de los inmuebles generaron el desplazamiento de los proyectos desde el cordón de la rivera norte hacia otros barrios de la Ciudad. Como consecuencia de este desplazamiento, los precios en el cordón norte parecen haberse estabilizado. Pueden haber subido los precios pedidos, pero creció el porcentaje de regateo de mediados de 2004 en adelante. Al mismo tiempo, se recuperaron los precios de las zonas con buen nivel de actividad, donde los precios aún estaban muy rezagados.

El mercado de oficinas presenta una oportunidad para desarrolladores, ya que la vacancia se redujo considerablemente en el último año y el stock no presentará aumentos sustantivos debido a la inexistencia de nuevos proyectos en ejecución. Esto generó la recuperación del valor del alquiler de las oficinas, especialmente de las de mayor categoría, que tendió a equiparar a Buenos Aires con los valores de los principales centros urbanos de Latinoamérica. Lo mismo sucede en el caso de los inmuebles comerciales en las principales avenidas y circuitos turísticos urbanos, la caída acelerada del nivel de vacancia y el estancamiento del stock hacen prever un buen rendimiento para estos proyectos en los próximos años. A pesar de esto, los desarrolladores prefieren optar por lo seguro y los inmuebles para vivienda o inversión de los sectores con mayor poder adquisitivo siguen siendo las estrellas del mercado.

Considerando a los permisos de construcción como un indicador de lo que ocurrirá en el mercado de la construcción a mediano plazo: con datos del primer trimestre del año, en el futuro seguirá creciendo el nivel de actividad en los barrios del segundo cordón de la Ciudad (aledaño al cordón norte).
 
En el primer trimestre de 2004 se permisaron 374.276 m2, es decir 36,4% más que en el mismo período del año anterior. Entre los períodos considerados se registró una contracción de 4% en la superficie permisada de univiviendas (15.201 m2) y un incremento de 38% en la de multiviviendas (287.315 m2) y 42,2% en el caso de otros destinos comerciales (71.160 m2).
 
En cuanto a la distribución geográfica de la superficie permisada, Palermo encabezó la lista, concentrando 12,01% de la superficie permisada, seguido por Villa Urquiza (9,6%), Caballito (8,2%), Puerto Madero (7,3%), Almagro (6,3%) y Belgrano (6,1%).