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Informe N° 7 - Octubre 2005

 

Permisos de construcción y perspectivas del mercado inmobliario

 

Continuando con el análisis de los permisos de construcción, en los primeros ocho meses del año, en la Ciudad de Buenos Aires se autorizó una superficie total de 1.338.293 metros cuadrados, es decir, 59,1% más que en el mismo período del año pasado.

Los barrios que concentraron la mayor proporción de superficie fueron Palermo, Puerto Madero, Villa Urquiza, Caballito, Belgrano, Balvanera, Almagro y Recoleta. En conjunto estos barrios comprendieron 62% de la superficie total permisada. Cabe destacar que 52% de los permisos para viviendas nuevas correspondieron a edificios de multivivienda con características lujosas y suntuosas.

 

Estos datos nos muestran que el mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires continuará impulsado por los desarrollos destinados a inversores, nacionales y/o extranjeros, y a los segmentos de mayores ingresos.

En el último año el precio de los departamentos nuevos registró un incremento de aproximadamente 30%, cifra que duplicó el aumento del precio de los departamentos usados. En la medida en la que no aumente significativamente la participación del crédito hipotecario en la complementación de los ingresos de las familias de ingresos medios, la tendencia de los precios de los departamentos usados tenderá a estabilizarse en los valores actuales.

 

Cabe destacar que sólo 6,6% de las escrituras realizadas entre enero y agosto de 2005 reflejaron transacciones con complementación hipotecaria y las cancelaciones más que duplicaron el otorgamiento de nuevos créditos. En el período considerado el stock de créditos hipotecarios al sector privado registró una retracción de $ 97 M. (-1,1%). Gradualmente se comienza a observar la participación de los nuevos préstamos hipotecarios en el stock total.

En cambio, los departamentos nuevos mantendrán una tendencia ascendente en la medida en la que los inversores, que adquieren unidades para venderlas o alquilarlas, y el segmento de familias con mayores ingresos, convalidan los precios en ascenso. Los nuevos proyectos en Puerto Madero y las zonas más exclusivas de la Ciudad, evidencian que los desarrolladores ven un mercado para inmuebles cada vez más sofisticados y de precios más elevados.

 
 

En el segmento de propiedades nuevas para el segmento de ingresos medios, es importante destacar la participación de los consorcios al costo en el financiamiento de emprendimientos inmobiliarios destinados a vivienda del segmento de ingresos medios ante el escaso financiamiento hipotecario para desarrollo inmobiliario. En general estos emprendimientos se desarrollan bajo la forma del fideicomiso. Los inversores aportan capital y participan proporcionalmente en el emprendimiento. A diferencia de las transacciones en pozo, los inversores absorben el incremento del costo en la medida en la que participaron en el emprendimiento. La figura del fideicomiso protege a los inversores en la medida en la que exige al auditor externo que controle al fiduciario.

En conclusión, el mercado inmobiliario muestra una tendencia de precios estables con excepción de las propiedades exclusivas que apuntan al segmento de mayores ingresos y a inversores tanto nacionales como extranjeros, cuyo proceso de aumento de precios no muestra signos de agotamiento. La brecha que separa los ingresos del valor de las propiedades sólo permite anticipar la incorporación gradual de los segmentos de ingresos medios al mercado inmobiliario.

 
 
 

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