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Informe Construya N° 79 - Septiembre 2010 - 2ª Quincena

Informe: Perspectivas por municipios – Enero – Julio 2010

En julio de 2010 la superficie total autorizada en el conjunto de los principales 42 municipios del país (según la definición del INDEC, ya que excluye a Rosario, uno los más relevantes y dinámicos de la última década) fue estimada en 641.784 metros cuadrados y se ubicó 7,7% por debajo del nivel aprobado en julio de 2009.

Al considerar los primeros siete meses del año, la superficie aprobada llegó a 3,997 millones de metros cuadrados, acumulando una retracción de 10,7% interanual (-481,3 mil metros cuadrados).

Hace 20 meses que los desarrolladores privados vienen solicitando casi sistemáticamente menos superficie para construir. Los factores explicativos de este proceso son varios, algunos generales (alcanzan a todos los desarrolladores del país) y otros particulares (alcanzan a determinadas zonas geográficas del país).

Entre los primeros, podemos identificar a la continua caída de la rentabilidad actual y esperada de los proyectos, producto de un aumento más rápido de los costos de construcción que de los precios de venta. Esto se debe a que la economía experimenta un proceso inflacionario (aumento generalizado de precios) que impacta sobre los costos de construcción, al tiempo que reduce el mercado de crédito a largo plazo, haciendo que la demanda efectiva de inmuebles crezca más despacio que la oferta. Pero también debemos señalar que el punto de partida que los actores de la cadena tienen en la mente cuando analizan esta realidad, está puesto en 2002-2003, un período que no puede tomarse como referencia, porque fue atípico. La gran crisis económica que atravesó el país hizo que los costos en dólares descendieran súbita y profundamente (hasta 65% entre puntas del primer semestre de 2002), en tanto los precios sólo cayeron por un corto período y por una magnitud inferior a la de los costos. Por su parte, la ampliación de la oferta de inmuebles en alquiler en el último año, hecho que evitó que el precio del metro cuadrado disminuyera durante la recesión de 2009, hizo que en la actualidad la renta asociada a este tipo de transacciones se ubique por debajo del promedio ‘histórico’.

Ahora bien, cuando bajamos al nivel de cada municipio, observamos realidades bien diversas y, por lo tanto, perspectivas disímiles. En el cuadro que presentamos al final de este artículo se puede observar que en enero-julio de 2010 son 20 los municipios en los cuales la construcción de obras privadas puede estar creciendo o lo hará en el corto plazo. En tanto, otros 22 municipios están ingresando en una etapa de contracción o lo harán en un breve lapso de tiempo, según sea el ritmo de ejecución de los permisos autorizados.

La situación macroeconómica de un país suele tener un gran impacto sobre el comportamiento de un sector que produce bienes de capital (o de inversión), como es el caso de la construcción. Pero esto no implica que vaya a golpear en igual forma a todos los proyectos y, mucho menos aún, llevar a cero el nivel de actividad sectorial. Hacemos esta última aclaración, porque al momento de analizar las perspectivas sectoriales, es común entre los actores de la cadena confundir la disminución de la cantidad de metros cuadrados a ejecutarse con la paralización de la actividad sectorial.

Más allá de la cuestión de la tasa de inflación y su impacto negativo sobre el nivel de inversión agregado, debemos reiterar que existe un número importante de municipios en los cuales los desarrolladores e inversores aún encuentran proyectos viables para ejecutar. Lo que ocurre es que para seguir en la actividad, deben realizarse esfuerzos adicionales para identificar correctamente cuál es la demanda efectiva de inmuebles, de qué tipos de proyectos y dónde está ubicada. No olvidemos que la actividad de la construcción es una industria sin emplazamiento fijo.

A modo de ejemplo de la diversidad de casos que existen en la actualidad en nuestro país, podemos señalar el impacto negativo que tuvo la sobrevalorización de la tierra en los barrios más demandados de la ciudad de Buenos Aires, lo que le quitó atractivo a los proyectos en carpeta. También podemos mencionar el mayor control del gobierno de la ciudad de Buenos Aires (y de la AFIP) sobre las transacciones inmobiliarias, con el fin de que se declare el verdadero valor de las mismas (cuestión impositiva), lo cual desalienta el reingreso de los que operan informalmente en el sector, porque les reduce la rentabilidad del proyecto. A la inversa, en la ciudad de Córdoba la actividad de la construcción se encuentra en un elevado nivel y la solicitud de superficie para realizar obras privadas continúa creciendo a medida que avanza 2010.

Hacia arriba

En enero-julio de 2010 el conjunto de los 20 municipios que tienen posibilidades de crecer en actividad registró una mejora de 21,2% interanual. En este conjunto de ciudades se autorizó un total de 2,240 millones de metros cuadrados, es decir casi 400 mil metros cuadrados más que en enero-julio de 2009.

Tal como lo señalamos en ocasiones anteriores, dentro de este conjunto se destacó la ciudad de Córdoba, que según las estadísticas del INDEC se convirtió en el principal municipio del país, tras la significativa contracción que estaría enfrentando la ciudad de Buenos Aires (al respecto, resultaría muy conveniente que en algún momento del año la Dirección General de Estadística y Censos del ministerio de Hacienda del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires se dignara a publicarlas, ya que la última vez que lo hicieron fue en enero próximo pasado. En los 16 años anteriores, nunca nos había sucedido algo similar). Pues bien, en términos interanuales, en la capital de la provincia mediterránea se aprobó una superficie 11,7% superior, lo que arrojó un aumento de 86,6 mil metros cuadrados con respecto a enero-julio de 2009. Esta fue la mayor expansión en términos absolutos entre los 20 municipios con crecimiento, lo que se agregará a un nivel de actividad ya muy elevado.

Los otros cuatro municipios que lograron expansiones absolutas superiores a los 30.000 metros cuadrados entre los períodos considerados, ordenados de mayor a menor variación, fueron: Venado Tuerto (13º), Reconquista (16º), Bahía Blanca (5º) y Quilmes (11º).

En Venado Tuerto se autorizaron 95.384 metros cuadrados en enero-julio de 2010, es decir 58.836 metros cuadrados más que en igual lapso del año anterior. Esto significó un alza de 161,0% anual, con la cual escaló 17 posiciones en el ránking general.

La ciudad de Reconquista registró una suba de 169,4% con respecto al mismo período de 2009. En términos absolutos está o estará en los meses próximos en condiciones de ejecutar 49.399 metros cuadrados más que un año atrás.

Por su parte, Quilmes aportó 31.248 metros cuadrados más que en enero-julio de 2009 (+42,5% anual). La buena performance de esta ciudad hizo que se ubicara en el 11º puesto en el ránking general, habiendo ganado 10 posiciones con relación a doce meses atrás.

Hacia abajo

En enero-julio de 2010, los 22 municipios en contracción acumularon una disminución de 39,6% anual. Estos autorizaron un total de 1,587 millones de metros cuadrados, es decir 1,04 millones de metros cuadrados menos que en igual lapso del año pasado.
En este conjunto, y tal como lo anticipamos más arriba, sobresalió la pobre performance de la ciudad de Buenos Aires. Según las estimaciones que viene realizando el INDEC en enero-julio de 2010 se habrían autorizado sólo 392.630 metros cuadrados para ejecutar obras privadas en esta ciudad. En consecuencia, la caída sería de 59,4% anual, que en términos absolutos ascendería a 573.704 metros cuadrados.

Sin la contracción de la ciudad de Buenos Aires, los principales ‘41’ municipios del país habrían acumulado una disminución de sólo 2,1% interanual.

Detrás de la ciudad de Buenos Aires, se destacaron los municipios de General Pueyrredón y de Posadas (8º y 12º en el ránking general). Más allá de que en la perspectiva histórica, en ambos casos los niveles de obras y de autorizaciones continúan siendo elevados, en enero-julio de 2010 registraron retrocesos de 92,8 mil y 48,4 mil metros cuadrados, respectivamente. En términos relativos, estos equivalieron a -43,6% y -33,5%, respectivamente.

Por último, debemos destacar las caídas de las ciudades de San Juan y de Resistencia, que fueron de 44,2% y 41,4% anual, respectivamente, restando superficies de 35 y 34,4 mil metros cuadrados en uno y otro caso.