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Actividad inmobiliaria – Ciudad de Buenos Aires – 10 m. ‘10

Por el Lic. Pablo Lara

A lo largo de 2010, y de la mano de la ‘normalización’ del contexto general, el mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires logró recuperar una parte del terreno perdido durante 2009. Tanto las estadísticas del Registro de la Propiedad Inmueble de la ciudad de Buenos Aires, publicadas por la Cámara Inmobiliaria Argentina, como las del Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires, arrojaron mejoras interanuales. Pero, cuando ponemos las cifras en la perspectiva histórica, surge que los acumulados de 2009 y de 2010 aún se ubicaron entre los tres peores registros de los últimos veintiún años. En materia de hipotecas, en lo que transcurrió del año se observó una importante mejora en términos absolutos y relativos (al nivel de escrituras), a pesar de lo cual continúa siendo una forma marginal de financiar el acceso a la vivienda.

En la medida en que comenzaron a quedar atrás los efectos más negativos de la crisis internacional (2º sem. ’08-1º sem. ’09) y de la agresiva campaña que precedió a las elecciones nacionales de mitad de período (29 de junio), la búsqueda de ‘refugio’, es decir la compra de dólares billetes, perdió intensidad y, en consecuencia, se reactivó la demanda de activos menos líquidos, pero más rentables.

En la ciudad de Buenos Aires la compra-venta de inmuebles casi se paralizó en el primer cuatrimestre del año pasado, en tanto que a partir de mayo comenzó a salir del pozo. Esto es lo que permitió que en la primera parte de 2010, la cantidad de escrituras firmadas se ubicara muy por encima del mismo período del año anterior. Pero, conforme el año avanzó y la base de comparación se elevó, la recuperación sectorial perdió velocidad en forma casi continua. Así como al cierre del primer tercio del año la mejora era de 21,7% interanual, al cierre del primer semestre había descendido a 11,4% anual y en las últimas mediciones ya fue de sólo un dígito.

En el último trimestre para el que contamos con información (agosto-octubre), surge que las firmas de documentos traslativos de dominios se estabilizaron en un nivel levemente inferior al registrado en igual lapso de 2009. En promedio en agosto-octubre de 2010 se firmaron 6.882 escrituras por mes, es decir 2,2% menos que un año atrás. En particular, en octubre se registraron 7.127 escrituras de acuerdo con las cifras publicadas por el Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires, lo que significó una caída de 2,9% interanual. Con estos niveles de actividad, el acumulado de los primeros diez meses del año alcanzó un total de 65.544 escrituras y la velocidad de la recuperación fue de 7,8% interanual.

En lo que respecta a las hipotecas, éstas se movieron en el mismo sentido que las escrituras. Hasta abril transitaron por la derecha, es decir a mucha menor velocidad que las escrituras, pero en mayo y junio registraron los niveles más elevados de los últimos años y ello hizo que se movieran al carril izquierdo. En mayo se firmaron 715 hipotecas y en junio otras 1.318. Para tener una idea de magnitud, las de mayo resultaron comparables a las registradas allá por septiembre-octubre de 2008, en tanto que las de junio sólo pudimos contrastarlas con las verificadas en los peores momentos de los ’90 (4º trim. ’01 y 1º sem. ’92). Estos registros hicieron que al cierre del primer semestre de 2010 las hipotecas crecieran a un ritmo de 59,3% anual. Pero, en los siguientes meses el proceso perdió intensidad, de la mano de la ‘normalización’ de la serie. Aún así, en el trimestre agosto-octubre se firmaron 456 hipotecas por mes, lo que significó un alza de 11,7% interanual (4,0% anual en octubre). De esta manera, la tasa de crecimiento acumulada en el año siguió siendo muy importante, pero descendió hasta 40,5% anual al cierre de los primeros diez meses del año.

En función de los comportamientos señalados, la relación hipotecas-escrituras pasó de un piso de 5,2% en enero de 2010 (guarismo sólo comparable a los de los primeros cuatro meses de 2004) a un máximo de 10% en el primer semestre del año (23,5% en junio), para luego estabilizarse en un nivel de 8,4% en los primeros diez meses del año (5,8% en octubre).

En los párrafos anteriores nos referimos a recuperación más que a crecimiento, porque en la perspectiva histórica el nivel de actividad inmobiliaria de la ciudad de Buenos Aires actual es muy bajo. En particular, en los primeros diez meses de 2009 y de 2010 se firmaron 60.776 y 65.544 escrituras, respectivamente, dos de los tres peores registros de los últimos veintiún años. Más concretamente hablando, enero-octubre de 2009 fue el peor de todos, seguido por el mismo período de 1990 (año en el que se registró el segundo episodio hiperinflacionario de la historia argentina (1º trimestre)) y por los primeros diez meses de 2010. En cambio, los mejores períodos los encontramos en 1991 (inicio de la estabilidad macroeconómica y, en particular, de precios), 1997-1998, 2006-2008 y 1994.

En tanto, si nos concentramos en la actividad llevada a cabo por los escribanos inscriptos en el Colegio de la ciudad de Buenos Aires, observamos que el período enero-septiembre de 2010 ocupó el undécimo nivel de actividad de los últimos diecisiete años, con 43.938 escrituras firmadas. Pero, en este caso también coincidió que los primeros nueve meses de 2009 fueron los peores de la serie considerada, con apenas 34.851 escrituras firmadas.

Cuando consideramos las hipotecas, y más allá del repunte referido más arriba de mayo y junio, el nivel alcanzado en enero-octubre de 2010 se ubicó muy por debajo del promedio de los últimos 20 años (-58,8%). Ahora bien, si queremos bucear en las causas de este fenómeno, debemos prestarle particular atención a las diferencias entre el contexto macroeconómico de los ’90 y de la década que está próxima a finalizar. En primer lugar, debemos resaltar que en los ’90 el establecimiento de la caja de conversión (que marcó el final de la financiación de los desequilibrios fiscales con emisión monetaria) permitió que la economía argentina atravesara la década de mayor estabilidad de precios de los últimos cincuenta años por lo menos, con las ventajas que ello conlleva en materia de incertidumbre sobre el futuro (la reduce) y también de distribución del ingreso (la inflación es un impuesto muy regresivo). En segundo lugar, el proceso de integración financiera con el resto del mundo le permitió al sistema financiero el acceso a fondeo de largo plazo a costo razonable, facilitando también el resurgimiento del mercado hipotecario luego de más de una década de parálisis. En tercer lugar, el bimonetarismo establecido también por la ley de convertibilidad hizo que muchas familias se endeudaran en dólares a una tasa de interés menor que en pesos, dado que no se debía contratar un seguro de cambio, porque se creía que la convertibilidad era inquebrantable. Pero, tras el traumático proceso de transición del esquema de convertibilidad al actual, desapareció la estabilidad de precios y creció la imprevisibilidad sobre el futuro, todo lo cual hizo que tanto oferta como demanda de préstamos a largo plazo (entre ellos los hipotecarios) se redujeran sustancialmente.

En la década actual, tanto la oferta de créditos hipotecarios como la proporción de hogares que están en condiciones de calificar como sujetos de tales créditos, son marginales en términos del tamaño que adquirió el negocio inmobiliario, de la mano del efecto riqueza que generó la significativa mejora de los términos de intercambio para los países emergentes (entre ellos, Argentina). Claramente, en los últimos años han dominado el fondeo con capital propio y la ampliación del mercado de viviendas en alquiler.

En 1994 la proporción de escrituras firmadas con hipotecas en la ciudad de Buenos Aires alcanzó un máximo de 34,8% y en el período 1993-1996 se mantuvo en un promedio de 32,7%. Luego, hasta el final de la convertibilidad (2001) la proporción continuó siendo elevada, ya que alcanzó un promedio de 26,2% (con un piso de 25,3% y un techo de 28,0%). En cambio, desde 2002 hasta 2009, la proporción cayó a un promedio anual de 6,5% (con pisos de 3,5% en 2003 y de 3,9% en 2002 y un máximo de 8,7% en 2007, que recién fue superado en los primeros diez meses de 2010 con un guarismo de 8,4%).