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Informe Pablo Lara: Préstamos para la vivienda - ¿Cómo fue el 2011?; condiciones para reanimar el mercado

En octubre de 2010 el stock total de préstamos hipotecarios para la vivienda alcanzó un nivel de 11.015,1 millones de pesos y logró exhibir una variación nominal interanual positiva sólo por segunda vez (consecutiva) en el año. Esta fue de apenas 2,4%. Hasta agosto el monto otorgado de estas líneas venía cayendo, lo cual demuestra que las cancelaciones de préstamos previamente otorgados superaban al otorgamiento de nuevos préstamos.

El stock promedio de créditos hipotecarios para la vivienda de los primeros 10 meses de 2010 se ubicó 3% por abajo del promedio registrado en igual período de 2009.

Como el stock total de crédito para el sector privado experimentó un crecimiento nominal de 17,5% en los primeros diez meses del año (con tendencia creciente, ya que en octubre lo hizo a un ritmo de 30,7% anual), la participación del stock de préstamos hipotecarios para la vivienda se redujo de 8,3% a 6,8% entre los períodos considerados.

Por su parte, el stock de préstamos hipotecarios para otros destinos mostró un crecimiento nominal de 17,4% anual en octubre y de 10,8% en los primeros diez meses del año. De esta forma, en el décimo mes del año llegó a representar 44,4% del stock total de préstamos hipotecarios, cuando en enero-noviembre de 2009 abarcó 41,2%. Como contrapartida, el stock de préstamos hipotecarios para la vivienda redujo su importancia en el total de 58,8% a 55,6% entre los períodos considerados.

Asimismo, en los primeros diez meses de 2010 el ratio stock de préstamos hipotecarios para la vivienda/PIB total descendió a 0,7% y marcó el guarismo más bajo de los últimos veinte años por lo menos.

Por último, la limitadísima intervención del crédito hipotecario en la operatoria inmobiliaria también se pone de manifiesto cuando contrastamos la evolución del stock de estos préstamos con el monto total de las operaciones concertadas a lo largo de los primeros diez meses del año. Circunscribiéndonos al mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires, para el cual contamos con mayor información, observamos que con el crecimiento neto de 418 millones de pesos que registró el total de préstamos hipotecarios para la vivienda apenas se logró cubrir 2,3% del monto total escriturado en el período señalado.

Hasta acá lo que hicimos fue ponerle números a la impresión generalizada que existe entre todos los actores de la cadena de valor. ¿Qué habría que hacer para revertir esta situación y volver a colocar al crédito hipotecario en el centro de la escena, de modo de ampliar la demanda efectiva de viviendas? 

Sin ánimos de agotar el tema, en primer lugar, necesitamos que exista estabilidad macroeconómica en general y de precios en particular. Para lo cual se deberían reorientar las políticas cambiaria, monetaria, fiscal y de ingresos, y también provocar un cambio en las expectativas de los agentes económicos, lo que exige contar con credibilidad.

En ausencia de todo esto difícilmente el mercado hipotecario pueda volver a tener un peso relevante, porque resulta muy difícil saber si el costo financiero total del préstamo es rentable para el otorgante y afrontable para el tomador del mismo. Es decir, se afecta tanto a la oferta como a la demanda de crédito. Y aun cuando se derogara la restricción establecida en la Ley Nº 23.928 (más conocida como Ley de convertibilidad), los esquemas de indexación en general enfrentan restricciones para su implementación y posterior ejecución.

En contextos de alta y creciente inflación, como el que viene atravesando la economía argentina desde 2007 en adelante, la variabilidad de los precios y de los salarios crece y con ello la cantidad de situaciones individuales diferentes. Entonces la definición de una variable para la actualización se hace muy difícil, porque los promedios pierden significación. A ello debemos agregar la ausencia de parámetros creíbles, a nivel oficial, sobre la evolución del nivel general de precios.

En algún momento circularon proyectos que establecían como variable a la evolución de los salarios. Pero, observemos en el siguiente cuadro la evolución del nivel general de los salarios y de los promedios correspondientes a los asalariados privados formales (conjunto que agrupa a los sindicalizados y a los que están por fuera de convenio, que claramente tuvieron evoluciones muy disímiles en los últimos años), privados informales (los que muy probablemente no puedan acceder al financiamiento, por una cuestión de no alcanzar los requisitos estándar) y a los públicos. Existen importantes diferencias en los ritmos de crecimiento de los diferentes salarios nominales y, por lo tanto, esto dificulta la elección de cuál tomar como referencia. Y si el proceso se acelera aún más, peor todavía.

En segundo lugar, es una realidad que en el sistema financiero existe un importante descalce de plazos, porque los depósitos están colocados mayormente a la vista y los préstamos hipotecarios exigen cuanto menos un horizonte de 10 años. Entonces debería producirse la reconstrucción de la reputación del sistema, lo cual depende del Banco Central (regulador) y del propio sistema financiero, pero también del público. Esto es algo que lleva tiempo y no se modifica en forma instantánea. Y en la medida que no normalicemos en serio el vínculo con los mercados internacionales de crédito, y más allá de la situación puntual que vienen atravesando los mismos, será difícil que el fondeo externo a largo plazo y a un costo razonable pueda contribuir a paliar este problema en el mientras tanto.

En tercer lugar, la eliminación de las AFJP, así como la falta de un plan serio de administración de los recursos que ahora están en poder de la ANSES, creemos que limitan también el desarrollo de un mercado hipotecario profundo en nuestro país.

Justamente estas son instituciones que, como ocurre en Chile, estarían en condiciones de participar activamente en el desarrollo del mercado hipotecario, porque disponen de fondos líquidos que pueden colocar en instrumentos a mediano y largo plazo y, a su vez, las hipotecas ofrecen rendimientos reales bajos, pero en general positivos y estables a través del tiempo.

En lo que respecta a las perspectivas, en el undécimo mes de 2010 el indicador adelantado de actividad volvió a mostrar un importante rebote y con ello redujo la caída acumulada del año con relación al mismo período del año anterior.

En noviembre en el conjunto de los 42 municipios relevados periódicamente por el INDEC se autorizó una superficie total de 802.096 metros cuadrados. Este guarismo fue el segundo mejor registro de 2010 y resultó 31,4% superior al de noviembre de 2009.

Tal como lo referimos más arriba para el nivel general del ISAC, el gran crecimiento interanual de la superficie autorizada para construir obras privadas no sólo se explicó por el buen registro de noviembre de 2010, sino que también fue producto del bajo nivel que alcanzó la serie en noviembre de 2009. Recordemos que en aquella oportunidad sólo se habían autorizado 610.234 metros cuadrados, lo que había marcado el menor registro del segundo semestre de aquel año.

Cuando consideramos los primeros once meses de 2010, el total de metros cuadrados aprobados alcanzó un nivel de 7,194 millones y acumuló una retracción de 2,9% con relación a enero-noviembre de 2009.

Por último, y con el fin de comprender mejor dónde se podrá ubicar el nivel de actividad sectorial en el futuro próximo, tengamos en cuenta las siguientes referencias:

1. La superficie autorizada en enero-noviembre de 2010 fue 19,5% inferior a la autorizada en los primeros once meses de 2008, el mejor año de los últimos veinte y el que sigue explicando por qué la inversión total en construcción se sostuvo en los últimos tiempos a pesar de la caída en la superficie autorizada de 2009 y de 2010;

2. Resultó 11,3% inferior al total de lo autorizado en los primeros once meses del período 2005-2009;

3. Pero, podemos esperar que el actividad sectorial se sostenga en niveles históricamente muy elevados, porque la superficie autorizada en enero-noviembre de 2010 igualó al total de los primeros once meses del período 2003-2009;

4. Además fue 15,3% mayor al total correspondiente a los primeros once meses de los quince años comprendidos entre 1995 y 2009.