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Permisos en la Ciudad de Buenos Aires. Ahora sí sabemos qué ocurrió en 2010 y cómo viene 2011

Por el Lic. Pablo Lara

Luego de varias idas y vueltas (que demandaron ‘apenas’ un año), logramos obtener una respuesta positiva de las autoridades encargadas de procesar y dar a conocer las estadísticas sobre permisos y superficies solicitadas por los desarrolladores e inversores interesados en llevar adelante proyectos constructivos en la Ciudad de Buenos Aires (CBA).

Desde comienzos del corriente ejercicio la Dirección General de Estadística y Censos (DGEyC) del Ministerio de Hacienda del Gobierno de la ciudad de Buenos Aires decidió volver a publicar la información referida con la periodicidad y la desagregación habitual, pero de ‘aquí en más’. Porque para 2010 sólo dieron a conocer los datos en forma anual y según nos lo hicieron saber no será posible obtener la desagregación mensual.

Por lo tanto, a lo largo del presente ejercicio contaremos nuevamente con las cantidades de permisos y las superficies asociadas que se vayan solicitando en uno de los principales municipios del país (el segundo, detrás de la ciudad de Córdoba, según las estadísticas que releva periódicamente el INDEC), pero las mismas no podrán compararse con las correspondientes al ejercicio 2010. En cambio, sí lo podremos hacer respecto a los años anteriores.

Asimismo, debemos señalar que las series recientemente publicadas por la DGEyC no coinciden en la intensidad de la contracción con las estimaciones mensuales publicadas por el INDEC en el marco de la información correspondiente a los 42 municipios que releva en forma habitual.

Según la DGEyC en 2010 se solicitaron 1,3 millones de metros cuadrados (entre obras nuevas y ampliaciones, dirigidas a uni y multiviviendas y otros destinos), mientras que para el INDEC el total ascendió a sólo 898 mil metros cuadrados. Es decir, observamos una diferencia de 30,8% entre ambas (en términos absolutos, una brecha de 399 mil metros cuadrados). Esta es una diferencia muy significativa y esperamos que en algún momento ambos organismos unifiquen la información, ya que en el pasado ambas series eran coincidentes. Además, desde la DGEyC nos hicieron saber que la ‘republicación’ de las estadísticas implica continuar con las series anteriores, por lo que la diferencia no debería explicarse por cuestiones metodológicas.

Hechas las aclaraciones, veamos qué dijeron los números referidos al conjunto de proyectos presentados durante 2010 y el primer bimestre de 2011 en la ciudad de Buenos Aires.

A lo largo de 2010 en la ciudad de Buenos Aires los desarrolladores e inversores solicitaron una superficie total de 1,296 millones de metros cuadrados para destinar a obras nuevas (mayoritariamente) y a ampliaciones. En términos anuales ésta resultó 26,8% inferior y con ella completó una fase de cuatro años consecutivos de retrocesos (-58,2%; 2006 quedó como el récord histórico, con 3,103 millones de metros cuadrados). Casi 89% del total correspondió a obra nueva y el resto a obras de ampliación.

Luego de dos períodos consecutivos de perder importancia relativa, en 2010 la superficie relacionada con proyectos de multivivienda volvió a ganarla, alcanzando una participación de 77,0% en el total (+11,2 puntos porcentuales con relación a 2009, casi 1 millón de metros cuadrados). Los proyectos no residenciales abarcaron 20,5% del total y los proyectos de casas sólo representaron 2,5% del total.

Cuando desagregamos esta información por destino y categoría, observamos que 31,6% de la superficie se concentró en los proyectos de multivivienda sencilla (48,2% si tomamos en cuenta el número de viviendas). Luego siguieron, en orden de importancia, las multiviviendas suntuosas (20,9% de la superficie; 22,4% del número de viviendas) y las confortables (15,8% de la superficie; 18,5% de las viviendas), y las inversiones de banca y finanzas (12,8% de la superficie total).

En tanto, del total de proyectos relacionados con multiviviendas, 45,6% correspondió a departamentos de 1 ambiente y otro 33,3% a departamentos de 2 ambientes. Es decir, que en conjunto concentraron 78,9% de los proyectos de edificios en el último año en la CBA.

La desagregación por barrios nos mostró que en materia de superficie solicitada para construir viviendas nuevas, los más elegidos fueron: Villa Urquiza, Palermo, Caballito, Belgrano, Flores, Saavedra, Villa Pueyrredón, Almagro, Núñez y Villa Devoto. En conjunto comprendieron 60,6% de la superficie solicitada para el destino referido. El restante 39,4% se distribuyó entre otros 34 barrios, en tanto que 4 barrios (Constitución, Monserrat, Retiro y Puerto Madero) y la zona del puerto no resultaron de interés para desarrolladores e inversores por los motivos que fueran.

Cuando se consideran todos los proyectos constructivos, los 10 barrios más dinámicos de acuerdo con las intenciones demostradas por los solicitantes de los permisos fueron: Palermo, Villa Urquiza, Caballito, Belgrano, Flores, Monserrat, Saavedra, Balvanera, Villa Pueyrredón y Almagro (en conjunto, 55,1% de la superficie total solicitada).

2011 – ¿Levantando cabeza?

En el primer bimestre de 2011 la superficie solicitada en la CBA ascendió a 437,2 mil metros cuadrados. Del total, 91,3% correspondió a proyectos nuevos y el restante 8,7% a proyectos de ampliación.

Como ya lo señalamos al principio, la forma en que se publicaron los datos de 2010 nos impide hasta diciembre próximo efectuar comparaciones interanuales. Pero, igualmente, los datos de los dos primeros meses del año parecieran estar mostrando una tenue luz al final del túnel.

Si dividimos la superficie total correspondiente a 2010 en cuatro trimestres, observamos que en promedio se requirieron 324 mil metros cuadrados por trimestre. Es decir, una superficie incluso inferior a la registrada en enero y febrero de este año (-25,9%; -28,1% en el caso de los proyectos de obras nuevas; -2,6% en el de los de obras de ampliación). Ahora, que finalmente lleguemos a la otra punta del túnel lo iremos viendo y develando a lo largo del año.

En lo que va de 2011, la superficie relacionada con proyectos de multivivienda abarcó 85,8% de la superficie total (375,3 mil metros cuadrados), básicamente de las categorías extremas. Los suntuosos representaron 31,5% de la superficie general (30,5% de la cantidad de viviendas) y los sencillos otro 28,3% (40,8% de la cantidad de viviendas). Las otras dos categorías (confortable y lujosa) ocuparon el tercer y cuarto lugar en el ránking general, con 13,7% y 12,4%, respectivamente (15,4% y 13,3% del número de viviendas, también respectivamente). En quinto lugar se posicionó banca y finanzas con 6,6% de la superficie total (destino que se mantuvo como el más importante de los no residenciales).

En lo que respecta a las obras de edificios de vivienda, nuevamente las construcciones de departamentos de 1 y de 2 ambientes fueron las más demandadas, con 45,4% y 33,7% del total de proyectos, respectivamente, y otro 14,3% correspondió a los de 3 ambientes. Y en relación al total de 2010, en el comienzo de 2011 registramos una mayor concentración aún en los proyectos con unidades de menos ambientes. En conjunto los de 1 y de 2 ambientes comprendieron 79,2% del total de proyectos, cuando a lo largo del año pasado equivalieron a 78,9% del total.