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Informe N° 8 - Noviembre 2005

 

Construcción y Real estate en el interior del país 

 

El fenómeno de la recuperación del nivel de actividad de la construcción y del mercado inmobiliario post-devaluación, se concentró inicialmente en la Ciudad de Buenos Aires, pero desde la segunda mitad del año pasado las principales ciudades del interior, por efecto de la afluencia de capitales locales provenientes en su mayoría de las actividades agropecuarias, comenzaron a recuperar el terreno perdido.

En el interior del país los valores de venta de las propiedades registraron un incremento de entre 5% y 15% en lo que va del año. Los alquileres también reflejaron una tendencia fuertemente alcista. En los siguientes párrafos hacemos foco en algunas de las ciudades con mayor actividad del interior del país.

Rosario se muestra muy dinámica. El origen de los capitales que financian la recuperación de la actividad de la construcción fue, en un primer momento exclusivamente local, proveniente de actividades agropecuarias. Más tarde, se agregaron los inversores porteños buscando rendimientos superiores a los generados por los proyectos de la Ciudad de Buenos Aires. También se incorporaron inversores internacionales, especialmente en el segmento turístico.

 

El segmento más dinámico es el de los departamentos de 2 y 3 ambientes, con servicios comunes y buena ubicación. A diferencia del fenómeno del centro porteño, cuyo mercado inmobiliario se ve impulsado por los inmuebles exclusivos orientados al segmento ABC1, en la Ciudad de Rosario el segmento de ingresos medios que puede afrontar con ahorros hasta 40% del valor de la propiedad y financiar el resto, constituye el target de la mayor parte de los emprendimientos. A este segmento también apuntan los inversores que buscan satisfacer la tendencia de instalarse en las afueras de la ciudad, en barrios cerrados o countries.

Reflejando el buen ritmo de actividad, los precios de los departamentos nuevos en emprendimientos de características modernas se comercializan en promedio alrededor de US$ 600 por metro cuadrado, mientras que los usados se mantienen en torno a un promedio de US$ 400 por metro cuadrado. La importante oferta de inmuebles nuevos y las características diferenciales respecto de los inmuebles más antiguos, impiden el achicamiento de la brecha.

Como consecuencia de la ocupación de terrenos en la zona del centro y la ribera, los terrenos incrementaron significativamente su incidencia en el costo total de construcción alcanzando a 15% y 20%, respectivamente.

El mercado de alquileres enfrenta una fuerte escasez de la oferta de propiedades y una demanda creciente que se refleja en el aumento del precio e incluso, a pesar de lo establecido por ley, modos encubiertos de indexación.

 

Si bien el mercado es más acotado que en la Ciudad de Buenos Aires, existen desarrollos en ubicaciones exclusivas de la ribera de la Ciudad, con las características de los grandes emprendimientos porteños, que se comercializan en pozo desde US$ 1.300 por metro cuadrado. También hay barrios cerrados que apuntan al segmento de altos ingresos.

Córdoba es la ciudad del interior con más inmuebles para vivienda en construcción, especialmente en la zona de Nueva Córdoba, situada en el sudeste del centro de la Ciudad. El segmento más dinámico es el de los departamentos de 1 y 2 ambientes cuyos precios ya evidenciaron un incremento de 15% este año. Los inversores son, en su mayoría, locales tanto empresas constructoras como de otros sectores que volcaron ahorros provenientes de otras actividades, especialmente agrícolas.

Este barrio, que hasta hace unos años era una zona de casas de alto poder adquisitivo, en los últimos 24 meses cambió totalmente su apariencia. Actualmente concentra 70% de la propiedad horizontal de la Ciudad. El fenómeno que se registró en esta zona de la ciudad fue impulsado por la afluencia de estudiantes universitarios, que encabeza las listas de compra y alquiler en la zona. Esta situación se refleja en el hecho de que la mayoría de los que adquieren estos inmuebles son de otras provincias.

 

Los departamentos se comercializan entre US$ 600 y US$ 750 por metro cuadrado, reflejando un incremento de los precios del orden del 15% desde 2003. Ante el fuerte impulso de la construcción, en esta Ciudad los terrenos también comenzaron a valorizarse, creciendo en forma significativa su incidencia en el costo total de la construcción. Como consecuencia, la actividad se extendió hacia barrios aledaños como General Paz.

El mercado de alquiler enfrenta las mismas características que en el resto de las grandes ciudades del país: escasa oferta y demanda firme y en aumento. La brecha que separa el valor de las propiedades en dólares del ingreso de las familias, dificulta el acceso a la vivienda propia aumentando las filas de la demanda de alquiler. Pero al mismo tiempo, la rentabilidad del ofrecimiento de un inmueble en alquiler está acotada por el ingreso disponible del inquilino potencial. Esta situación se refleja en el incremento del precio del alquiler del orden del 30% al 40% desde 2003.

En Salta el nivel de actividad de la construcción fue impulsado a partir de emprendimientos turísticos y la instalación de industrias que provocaron un gran movimiento demográfico a partir de la generación de nuevas oportunidades laborales. Se instalaron hoteles 5 estrellas (implicando una inversión de más de US$ 40 M.), surgió un nuevo cordón urbano y se habilitaron más de 15 barrios cerrados en la zona de San Lorenzo.

 
 

Cabe destacar que la política de incentivos, entre los que se destacan las líneas de créditos con facilidades, la rehabilitación de parques industriales y zonas francas, la eliminación del impuesto a los ingresos brutos a excepción de las actividades comerciales y el diferimiento fiscal provincial con reintegros de inversiones en el caso de emprendimientos ganaderos), favoreció la instalación en la provincia de proyectos industriales (especialmente vinculados a la minería), la agricultura y la cría de ganado, así como de proyectos turísticos cruciales para el impulso del sector de la construcción y el mercado inmobiliario en la provincia. En conjunto están cambiando la fisonomía de la Ciudad.

Como consecuencia de lo expuesto, el precio de los inmuebles ha registrado una tendencia ascendente desde la segunda mitad de 2004, que actualmente ubica el precio del metro cuadrado en el doble del nivel de entonces (entre US$ 400 y US$ 500 por metro cuadrado). Lo mismo sucedió con los alquileres de vivienda y de locales comerciales. Actualmente puede obtenerse una renta anual de entre 0,5% y 0,6% mensual, reflejando la misma situación que el resto de las ciudades del interior del país.

Tal como sucedió en la Ciudad de Buenos Aires, el buen ritmo de la actividad de la construcción y el mercado inmobiliario, impulsaron la recuperación de los precios de los inmuebles urbanos. El incremento del costo de la construcción y la incidencia de los valores del terreno acotaron la rentabilidad de las inversiones y los precios ya no tienen tanto margen para seguir aumentando, aunque puede esperarse una suba de alrededor del 5% en el próximo año en estas ciudades.

 
 

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