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Informe Construya N° 95 - Mayo 2011 - 2ª Quincena

Tendencias positivas, continúa el alza de los permisos de obra

En el comienzo del corriente año quedó en evidencia una vez más el impacto que tiene el efecto riqueza positivo generado por el favorable contexto internacional que enfrenta la economía. A pesar de los semáforos amarillos que vienen encendiéndose en los últimos tiempos, en los primeros tres meses de 2011 el conjunto de los desarrolladores/inversores del país se mostró más dispuesto a volcar recursos en el sector que en iguales trimestres los dos ejercicios anteriores, interrumpiendo así un proceso contractivo de tres años consecutivos. En enero-marzo de 2011 se autorizó una superficie total de 1,841 millones de metros cuadrados en el conjunto de los 42 municipios, la que resultó 24,8% superior a la del mismo período de 2010 e incluso fue 4,1% mayor que la autorizada en el primer cuarto de 2009. Cuando miramos el ‘mapa’ que surge del relevamiento habitual del INDEC, observamos que las aguas siguen estando divididas entre los municipios en los cuales las perspectivas a 12/18 meses son positivas (20) y los municipios en los cuales el futuro próximo es negativo (19). Los restantes 3 aún no aportaron información. Entre los 20 municipios que están creciendo o que en algún momento próximo se encontrarán ejecutando mayores niveles de obra, destacamos a las ciudades de Buenos Aires, Paraná, Quilmes, Santa Fe y Río Gallegos, que fueron las 5 que más metros cuadrados agregaron con relación a los autorizados un año atrás.

En el comienzo del corriente año quedó en evidencia una vez más el impacto que tiene el efecto riqueza positivo generado por el favorable contexto internacional que enfrenta la economía argentina (términos del intercambio comercial en nivel récord histórico) sobre las decisiones de inversión en construcción. Porque, a pesar de los semáforos amarillos que vienen encendiéndose en los últimos tiempos (externos y domésticos, a nivel macro y sectorial), en los primeros tres meses de 2011 el conjunto de los desarrolladores/inversores del país se mostró más dispuesto a volcar recursos en el sector que en los dos ejercicios anteriores, interrumpiendo así un proceso contractivo que ya llevaba tres años consecutivos.

En enero-marzo de 2011 se autorizó una superficie total de 1,841 millones de metros cuadrados en el conjunto de los 42 municipios que releva habitualmente el INDEC, la que resultó 24,8% superior a la del mismo período de 2010 e incluso fue 4,1% mayor que la autorizada en el primer cuarto de 2009. En términos absolutos, las mejoras fueron de 366.165 y 73.127 metros cuadrados, respectivamente.

En tanto, el promedio móvil de los últimos 12 meses, variable que reduce la volatilidad que experimenta la superficie autorizada en el mes a mes, alcanzó un nivel de 691.720 metros cuadrados en marzo, guarismo que por segundo mes consecutivo se ubicó por encima del nivel registrado un año antes (+5,2% en esta ocasión), luego de haber caído durante 25 meses consecutivos.

Pero, así como en los años anteriores la caída ‘agregada’ del indicador adelantado de actividad sectorial no implicó una retracción unánime de la inversión en construcción en todos los municipios del país, sino que más bien asistimos a la convivencia de realidades bien disímiles, incluso con una gran proporción de los éjidos con crecientes superficies para edificar inmuebles, en este nuevo ejercicio la recuperación de la superficie total aprobada tampoco viene acompañada de un rebote generalizado. Por el contrario, en una importante cantidad de municipios la cantidad de metros cuadrados autorizados continúa descendiendo.

Así como el efecto riqueza positivo tracciona a la inversión en construcción en general, lo cierto es que los factores microeconómicos, tales como la disponibilidad o no de terrenos a costos razonables (es decir, que no impliquen ‘sólo trabajar para el dueño de la tierra’), las trabas burocráticas surgidas en algunas ciudades y la presión de actores sociales en contra del avance sectorial, entre otros, pueden repercutir negativamente sobre la expansión de la inversión en construcción en algún municipio en particular, más allá del contexto general favorable.

MAPA POR MUNICIPIOS ACTUALIZADO A MARZO ‘11

Cuando miramos el ‘mapa’ que surge del relevamiento habitual que efectúa el INDEC en 42 municipios seleccionados, observamos que las aguas siguen estando divididas entre los municipios en los cuales las perspectivas a 12/18 meses son positivas y los municipios en los cuales el futuro próximo es negativo.

En primer lugar, debemos destacar que tres municipios aún no aportaron datos para el año en curso, de manera tal que los dejamos afuera del análisis. En particular, entre ellos encontramos a la ciudad de Córdoba, que en 2010 se convirtió en el principal municipio del país, merced a su continua expansión y a la caída que experimentó la ciudad de Buenos Aires (aunque finalmente se ubicó en el segundo escalón). Los otros dos fueron la ciudad de San Miguel de Tucumán y la de Granadero Baigorria (en realidad, en este último caso, ya hace 15 meses que no se conocen datos).
Entre los 20 municipios que están creciendo o que en algún momento próximo se encontrarán ejecutando mayores niveles de obra, destacamos a las ciudades de Buenos Aires, Paraná, Quilmes, Santa Fe y Río Gallegos, que fueron las 5 que más metros cuadrados agregaron con relación a los autorizados un año atrás.

En el caso de la ciudad de Buenos Aires, y como lo señalamos en Informes previos, no estamos en condiciones de realizar la comparación interanual, debido a que la información correspondiente a 2010 fue publicada en forma anual y las estimaciones del INDEC no coinciden con los datos publicados por la propia Ciudad, como sí ocurrió hasta 2009.

No obstante lo cual, igualmente colocamos a la ciudad de Buenos Aires entre los municipios con más perspectivas de crecimiento, debido a que los 668.584 metros cuadrados autorizados en enero-marzo de 2011 por el gobierno de la Ciudad son comparables con los registrados en iguales trimestres de 2006 y de 2008, claramente dos períodos en los cuales el volumen de obras en la Ciudad alcanzó niveles máximos históricos. Tengamos en cuenta que la Capital Federal enfrentaba un elevadísimo nivel de obras en ejecución y además los desarrolladores competían ávidamente por conseguir terrenos para responder al gran interés que mostraban los inversores. Y también sabemos que la superficie autorizada en el comienzo de este año es sustancialmente superior a la aprobada en el primer cuarto de 2009 (67,1%).

En segundo lugar se ubicó la ciudad de Paraná. En enero-marzo de 2011 autorizó un total de 117.104 metros cuadrados, lo que implicó una superficie 301,5% superior a la de enero-marzo de 2010. En términos absolutos, el crecimiento fue de 87.941 metros cuadrados anuales. Y la buena performance de esta Ciudad no comenzó este año, ya que en 2010 registró la superficie más alta de la última década (309.374 metros cuadrados; +243,3% anual) y el segundo registro de los últimos 20 años (detrás del correspondiente a 1998).

En tercer lugar, y a pesar de contar con información para el primer bimestre del año solamente, encontramos a la ciudad de Quilmes, que al igual que la de Paraná, ya desde el año pasado se ubica entre los municipios más dinámicos. En enero-febrero de 2011 autorizó 48.322 metros cuadrados, es decir 20.542 metros cuadrados más que un año atrás (+73,9%). Y en 2010 había aprobado 213.999 metros cuadrados, lo que había arrojado un crecimiento de 42,5% con relación a la superficie de 2009. 

El cuarto lugar lo ocupó la ciudad de Santa Fe con 44.449 metros cuadrados y un crecimiento de 78,9% interanual (+19.609 metros cuadrados). Todo esto luego de haber mostrado durante 2010 un virtual estancamiento interanual, si bien, es dable destacar, en un nivel elevadísimo en términos históricos. Recordemos que durante el año pasado autorizó un total de 178.543 metros cuadrados, superficie que sólo resultó 2,8% superior a la del año anterior, pero que se constituyó en el tercer registro de las últimas dos décadas (detrás de los registrados en 2008 y 2006).

En quinto lugar se ubicó Río Gallegos, con un aporte extra de 16.174 metros cuadrados con relación a enero-marzo de 2010 (+211,3%), lo que llevó el total aprobado este año a 23.827 metros cuadrados.

Estos fueron seguidos por otro grupo de 5 municipios cuyos crecimientos individuales se ubicaron entre los 10.000 y los 14.000 metros cuadrados anuales, a saber: San Salvador de Jujuy, Santiago del Estero, Resistencia, Villa Carlos Paz y Reconquista. Y en el caso de Resistencia debemos destacar lo mismo que señalamos para Quilmes, ya que no contamos con la información referida a marzo de este año.

Del otro lado de la ‘línea’, encontramos a 19 municipios que están en proceso de contracción o que en algún momento contarán con menores niveles de obra que en la actualidad. En enero-marzo de 2011 este conjunto aprobó un total de 433.823 metros cuadrados, lo que arrojó una caída de 28,6% anual (-174.016 metros cuadrados).

Al estar ordenados por la variación absoluta interanual, la ciudad de Neuquén fue la que lideró este conjunto de municipios. En enero-marzo de 2011 autorizó un total de 19.153 metros cuadrados, es decir 57,5% menos que en igual trimestre de 2010 (-25.950 metros cuadrados).

Posadas y San Juan la siguieron en orden de importancia, con bajas de 22.254 y de 17.250 metros cuadrados anuales, respectivamente. Pero, en términos relativos, la caída de San Juan fue más importante (-55,8% anual) que la de Posadas (-38,4% anual).

Por último, en cuarto y quinto lugar encontramos a los municipios de Salta capital y de General Pueyrredón, con caídas moderadas en términos absolutos y relativos. Pero, más allá de las bajas que vienen mostrando desde 2010 en adelante (lo cual también es aplicable a los otros tres mencionados anteriormente), debemos destacar que actualmente mantienen importantes niveles de actividad sectorial, debido a la inercia de las elevadas superficies aprobadas en ejercicios pasados (2007-2009).