Noticias

Informe Construya N° 96 - Junio 2011 - 1ª Quincena

Crédito hipotecario en contextos inflacionarios

En el Coloquio sobre “Acceso a la vivienda propia” de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), en el marco de Batimat-Expovivienda 2011, se debatió sobre créditos hipotecarios y la dificultad para acceder a ellos por parte de la clase media.

De acuerdo con los datos publicados por el Banco Central de la República Argentina1, en marzo de 2011 el stock total de préstamos hipotecarios para la vivienda llegó a un nivel de 11.627,3 millones de pesos, ubicándose 8,8% por encima de un año atrás.

En el primer trimestre del año, la performance se mantuvo, con una tasa de crecimiento acumulada de 8,2% interanual.

Desde la perspectiva de una economía cuyas principales variables nominales crecen a un ritmo promedio de dos dígitos anuales (a partir de la segunda decena), la performance del crédito hipotecario resulta muy pobre, por tres razones, a saber: 

En primer lugar, comparando la evolución de los préstamos hipotecarios para la vivienda con los hipotecarios orientados a otros destinos, surge claramente la pérdida de importancia relativa de los primeros. En términos absolutos, entre puntas del primer trimestre del año los préstamos hipotecarios para la vivienda netos de cancelaciones experimentaron una expansión de 240,3 millones de pesos, y el stock respectivo se ubicó en 940 millones de pesos por encima de marzo de 2010.

Por su parte, los hipotecarios para otros destinos registraron un crecimiento de 400 millones de pesos entre puntas del primer cuarto de 2011, y se ubicaron 1.801 millones de pesos por encima del nivel alcanzado en marzo del año pasado. En consecuencia, casi dos tercios se orientó a otros destinos y apenas un tercio se destinó a la compra-venta de viviendas. Tomando los stocks de préstamos hipotecarios correspondientes al primer trimestre de 2011, surge que los orientados a la adquisición de viviendas representaron 53,5% del total, cuando en igual trimestre de 2010 la proporción de estos préstamos ascendía a 56,8% (-3,3 puntos porcentuales).

En segundo término, como el stock total de crédito destinado a financiar el consumo de bienes durables de las familias y el capital de trabajo de las empresas continúa exhibiendo un muy fuerte crecimiento interanual (42,9% en el primer trimestre del año), se observa la persistente pérdida de importancia relativa del stock de préstamos orientados a financiar la adquisición de bienes de inversión, incluyendo a las viviendas y a otros activos inmobiliarios. Así como en el primer trimestre de 2010, el stock de préstamos hipotecarios para la vivienda representó 7,4% del stock total de préstamos al sector privado, en el primer trimestre del corriente ejercicio apenas equivalió a 5,4% del total (-1,8 puntos porcentuales).

En tercer lugar, si comparamos el stock de préstamos hipotecarios para la vivienda con el PIB total, también en este caso descendió su importancia relativa, desde 0,9% en el primer cuarto de 2010 a sólo 0,7% en el primer trimestre de 2011. Este guarismo es uno de los más bajos de los registrados en los últimos veinte años. 
Condiciones para que los créditos hipotecarios recuperen protagonismo
Sin lugar a dudas, para que el financiamiento a largo plazo se desarrolle, una como condición necesaria es la existencia de estabilidad macroeconómica a lo largo del tiempo, y dentro de ella de estabilidad de precios.

En la medida que la política económica no se oriente a la consecución de estos objetivos, difícilmente vaya a cambiar el contexto descripto en la sección anterior.
Cuando las economías conviven con procesos de alta inflación, el horizonte de planeamiento naturalmente se acorta y entonces el crédito hipotecario ‘queda fuera de la escena, tanto de parte de la oferta crediticia, como de la demanda. La razón básica es que prestamistas y prestatarios no pueden determinar con exactitud los riesgos que están asumiendo.

Aún en el supuesto de que se derogara la prohibición de indexación que establece la Ley Nº 23.928 (más conocida como Ley de convertibilidad) y resurgieran los préstamos indexados como instrumento para superar la restricción que plantean los procesos de alta inflación, estos mecanismos por sí mismos no constituyen una solución al problema de fondo, porque los esquemas de indexación enfrentan restricciones para su implementación y posterior ejecución.

En los contextos de alta y creciente tasa de inflación, como el que atraviesa Argentina desde 2007 en adelante, se producen importantes diferencias en las velocidades de aumento de los precios de los bienes y servicios y de los salarios de los diferentes sectores económicos, dando lugar a una gran cantidad de situaciones individuales bien diferentes.

Por ende, la definición de una variable para la actualización se hace difícil, porque los promedios pierden significancia, a lo que hay que añadir la ausencia de parámetros oficiales creíbles, producto de lo que ocurrió con el índice de precios al consumidor elaborado por el INDEC, tras haberse emitido títulos de deuda del gobierno nacional indexados por CER (construido sobre la base del IPC).

La propia AEV cuenta con un proyecto para reintroducir la cláusula de indexación en los préstamos hipotecarios para la vivienda con el fin de ampliar su acceso a sectores de la clase media, utilizando como variable de actualización al índice que mide la evolución de los salarios (construido por el INDEC y a partir del cual se calcula el CVS, coeficiente que justamente se creó para ajustar el capital de los préstamos hipotecarios otorgados hasta 2001 y que fueron pesificados a comienzos de 2002, tras el abandono de la convertibilidad).

Analizando la evolución del nivel general del índice de los salarios y los  promedios correspondientes a los salarios de los privados formales (conjunto que agrupa a los sindicalizados y a los que están por fuera de convenio, que tuvieron evoluciones muy disímiles en los últimos años), privados informales (los que muy probablemente no puedan acceder al financiamiento, porque no califican como sujetos de crédito del sistema financiero formal) y del sector público, así como los salarios desagregados por principales ramas de actividad de la economía, se observan importantes diferencias en los ritmos de crecimiento de los diferentes salarios nominales en los últimos nueve años. Esto da lugar a la coexistencia de múltiples realidades individuales, que en los hechos son muchas más de las que estos datos agregados pueden mostrar, poniendo de manifiesto que la definición e introducción de un mecanismo de indexación no constituye la superación del problema que plantea un proceso de alta y creciente tasa de inflación.

Además, hay que recordar que el sistema financiero enfrenta un importante descalce de plazos, porque en nuestro país los depósitos están colocados mayormente a la vista y los préstamos hipotecarios exigen por lo menos un horizonte de 10 años. Una vía para reducir la brecha entre ambas puntas consiste en reconstruir la reputación del sistema, que depende de la estabilidad de las reglas de juego y macro que proponga el gobierno nacional de turno, del Banco Central (que es el regulador del sistema financiero) y del propio sistema financiero, así como también del público. Pero eso no se soluciona en el corto plazo.

Alternativamente, podría ser el fondeo externo a largo plazo (como lo fue en los ’90) el que contribuya a paliar el descalce planteado, pero mientras no se normalice en serio el vínculo con los mercados de crédito internacionales, será difícil hacer viable este camino.