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Informe N° 9 - Diciembre 2005

 

Financiamiento de la construcción

 

El mercado inmobiliario nos sigue sorprendiendo. Contra todos los pronósticos, la demanda y los precios no sólo se sostienen, sino que muestran una tendencia ascendente. Tras haber superado la crisis, el precio de las propiedades en la Ciudad de Buenos Aires, ya sea con destino habitacional o comercial, tiende a converger hacia los valores internacionales que se registran en las principales ciudades de la región, fenómeno influido por la afluencia de inversores extranjeros.

En lo que hace al financiamiento de la demanda del sector, en 2005 el stock de crédito hipotecario registró una leve contracción (0,7 %; $ 66,7 M.), porque el monto de las cancelaciones superó levemente al de otorgamiento de nuevos créditos. Con estos guarismos el crédito hipotecario finaliza el año concentrando 17 % del stock de créditos al sector privado, perdiendo 5 puntos porcentuales de participación en relación con el cierre del año anterior. Estos fueron hacia los adelantos en cuenta corriente, los créditos personales, los préstamos a titulares de tarjetas de crédito y los documentos a sola firma, que impulsaron la recuperación del stock de créditos en el último ejercicio.

 

Sin embargo, en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, en los primeros 10 meses de 2005, 6,7 % de las escrituras correspondieron a transacciones con financiamiento hipotecario. Esta cifra 33,5 % superior a la del año anterior y duplicó la alcanzada en 2003. No obstante ello, la distancia con relación a los ’90 todavía es muy importante. En aquellos años la proporción de operaciones financiadas con crédito hipotecario alcanzaba a 29 % en promedio.

Claramente la recuperación del mercado inmobiliario estuvo financiada por fondos propios. La demanda estuvo conformada por familias del segmento de mayores ingresos, inversores que buscaron resguardar sus ahorros tras el quiebre del sistema financiero y obtener una rentabilidad superior a las escasas alternativas y, en esta última etapa, ampliada con la inserción de inversores extranjeros. Pero el sostenimiento del ritmo de crecimiento de la construcción privada de viviendas con estas características es acotada. El mantenimiento de las tasas de crecimiento actuales requiere la incorporación de las familias de ingresos medios que necesitan la complementación del crédito hipotecario para acceder a la vivienda propia. Esto se está produciendo gradualmente, a medida que el segmento de ingresos medios formal va recuperando su poder adquisitivo y mejora su posibilidad de calificar como sujeto de crédito.

Encontramos al menos dos grandes razones para explicar la evolución dispar entre el nivel de actividad del mercado inmobiliario y el crédito hipotecario. El precio promedio de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires en dólares superó en 16 % el valor previo a la devaluación mientras que el poder adquisitivo de los salarios en pesos del sector privado formal registró un incremento de 7,2 %.

Asimismo, 72,2 % de los depósitos del sector privado están colocados en cuentas corrientes, cuentas a la vista y cajas de ahorro y depósitos a plazo fijo a menos de 60 días. Con esta contrapartida, a las entidades financieras se les dificulta calzar una mayor oferta de créditos hipotecarios a largo plazo. Esto explica en parte la exigente lista de requisitos que los bancos exigen para tramitar un crédito hipotecario.

Por lo tanto, la brecha que separa el ingreso de las familias y el precio de las propiedades, así como la estructura de depósitos, fuertemente concentrada en plazos cortos, constituyen los principales obstáculos que enfrenta el crédito hipotecario para acompañar en mayor medida aún el proceso de recuperación del sector.

En cuanto al financiamiento de la oferta del sector, en el tercer trimestre de 2005 el stock de créditos a empresas de la construcción alcanzó a $ 1.513,4 M., registrando un incremento de 11 % en relación con el mismo período del año anterior, pero una cifra inferior a la mitad del stock de créditos al sector en 2000. Esto implica que el sector de la construcción concentra actualmente 2,3 % del stock total de créditos y 3,11% del stock de crédito al sector privado.

 

Estas cifras constituyen un claro reflejo de la restricción al financiamiento de la actividad que plantea todavía el sistema financiero, a pesar de la recuperación del nivel de actividad que mostró el sector de la construcción. Tal como analizamos en el caso de la demanda, la generación de emprendimientos por parte de los desarrolladores inmobiliarios también se llevó a cabo con fondos aportados directamente por inversores.

Ante esta restricción, la actividad mostró una importante capacidad para recurrir a fuentes de financiamiento alternativas, entre las que cabe destacar el rol de la figura del fideicomiso (de garantía y financiero). Si bien esta figura no es nueva, la performance que mostró desde la crisis destacó las ventajas de esta alternativa para el desarrollo de negocios en el sector de la construcción.

Ante la evolución de esta forma de financiamiento para el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios, cabe destacar la importancia de la clara definición del objeto (el proyecto) del fideicomiso y la delimitación de las facultades y deberes del fiduciario, así como los mecanismos extrajudiciales para su remoción y la protección de los fiduciantes o beneficiarios. La adecuación de la figura jurídica para la canalización de fondos hacia el sector destaca la importancia de una implementación segura de esta herramienta.

Si bien el sector mostró una amplia capacidad para absorber fondos a pesar de la ausencia del sistema financiero, es importante destacar que tal como sucede en el caso de la demanda, el financiamiento bancario para el desarrollo de nuevos proyectos impide el aprovechamiento de muchas oportunidades de negocios. El sostenimiento del buen ritmo de actividad más allá de la recuperación, es decir, la consolidación del crecimiento, requiere el acompañamiento del sistema financiero y la canalización de fondos para financiar una ampliación del mercado más allá de lo que se logró con fondos propios.

 
 

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