Noticias Informe Construya N° 108 - Febrero 2012 Varias zonas mantienen el interés para invertir en desarrollos El segmento de la construcción en los últimos tiempos es uno de los que motoriza la economía nacional. Desde hace varios años la curva de crecimiento de este sector aumenta año tras año, y sólo se vio en dificultades entre fines de 2008 y principios de 2009, con la crisis de las hipotecas internacionales.Es común cuando se recorren los barrios porteños y las ciudades del Gran Buenos Aires, como del interior del país, observar a simple vista, varias obras en plena edificación. La delantera la lleva el sector residencial, aunque también el comercial propone su juego con edificios de oficinas y locales.Al respecto de las zonas con más futuro en el segmento, Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios SA y director de la Especialización en Desarrollo de Emprendimientos de la Cámara Inmobiliaria, destacó que “en la ciudad de Buenos Aires, siguen manteniendo su atracción las localizaciones tradicionales como Palermo, Belgrano y Caballito, y este efecto se deriva a ciertos barrios que se nutren de la demanda de los primeros, por efecto derrame y cuyos niveles de precios están un escalón abajo como Saavedra y Villa del Parque, por ejemplo”. Respecto al Gran Buenos Aires es interesante lo que sucede con los precios al cruzar la Avenida General Paz o el Riachuelo. “Esto ha creado interesantes focos de desarrollo inmobiliario en lugares de los partidos de Vicente López, San Martín o Tres de Febrero”, amplió. En cuanto al interior, muchos especialistas coinciden en que las ciudades del interior que más crecerán son las que tienen universidades, factor interesante que moviliza a la construcción para edificar inmuebles que atraigan a profesores, estudiantes o directivos que se muden de un punto a otro.Desde el aspecto económico, Gómez, resaltó que “es destacable ver que más de dos tercios del mercado que activamente está buscando alternativas de inversión, se dirige a los inmuebles pequeños, con un precio de menos de 100.000 dólares. Esto no ha resultado indiferente a la oferta. Por lo tanto, los desarrolladores inmobiliarios observando este fenómeno, se han volcado a producir unidades orientadas a satisfacer esta demanda. Este no es sólo un fenómeno financiero. Además, en la Ciudad de Buenos Aires, un 26% de los hogares están habitados por una sola persona. En la Ciudad de Córdoba sucede algo parecido: dos de cada diez capitalinos viven solos. Esto justifica la generalizada construcción de departamentos pequeños de 1 y 2 ambientes no sólo obedecen a una cuestión de tamaño de la inversión sino a un crecimiento de la demanda genuina por estas unidades.”Pero volvamos al tema financiero. Al que tiene hasta 60.000 dólares (un 40% del mercado) en la Ciudad de Buenos Aires se le pueden ofrecer departamentos a estrenar localizados en zonas de la ciudad que están en franco crecimiento: hoy se pueden encontrar en Saavedra o Villa del Parque, departamentos nuevos a menos de 60.000 dólares. Son unidades compactas desarrolladas en un ambiente único, aptas tanto para inversores como para usuarios finales. Si apuntamos a los que tienen hasta 100.000 dólares la oferta se amplía.Otros ejemplos de unidades son en la avenida San Martín al 5000 (Villa del Parque), unidades a partir de los 55.000 dólares, con entrega inmediata. En Manzanares y Balbín (Saavedra) hay monoambientes desde 49.900 y 2 ambientes con toillette desde 92.900 con entrega en 2013. En Quesada al 2000 con entrega agosto de 2012 hay unidades desde 76.100 dólares. En Moldes y la avenida Congreso hay monoambientes desde 82.900 dólares con entrega en junio de 2012. En Amenábar y avenida Congreso monoambientes divisibles con la funcionalidad de un dos ambientes desde 90.000.Una zona en franca expansión en Palermo, es lo que se conoce como Villa Freud o Palermo Sensible, con eje por la calle Honduras. Próxima a arterias comerciales como la avenida Coronel Díaz y o la avenida Scalabrini Ortiz y la plaza Güemes. Allí se desarrollan varios edificios de categoría, como Icono Honduras, ubicado al 3700, cerca del Alto Palermo. El desarrollo es de Tecno Urbana posee una superficie total de 3000 m2, compuesto por 11 pisos con unidades de entre 40 y 45 m2 de uso mixto, más amenities. Los departamentos se comercializan desde 116.000 dólares, a razón de 2900 dólares el m2, 'Es una buena oportunidad de inversión que con el auge del turismo y el movimiento de estudiantes ofrecerá una renta de entre el 8 y el 15% anual en dólares, en el primer caso para alquileres regulares y en el segundo para temporarios destinados a extranjeros', subrayó Gastón Fernández Madero, gerente de proyectos de Tecno Urbana.Lo constructivo El futuro de la construcción dependerá también del perfil de inversor. Hay que analizar las rentabilidades esperadas y los riesgos que se quieren correr. Ante cada alternativa de inversión, habrá que detenerse a estudiar el mercado, el emprendimiento, la localización, la estructuración financiera del proyecto. Las oportunidades existen, pero hay que buscarlas. Hay que evitar las generalizaciones y encontrar los productos adecuados para cada perfil de riesgo. En esta etapa el foco pasa por la microeconomía del proyecto inmobiliario.En general, los pequeños y medianos desarrolladores se vuelcan a la inversión residencial urbana. El desarrollo de countries y barrios cerrados y de centros comerciales y los shopping centers queda circunscripto a desarrolladores con mayores espaldas financieras. El común denominador es el profesionalismo que requiere la actual coyuntura: quiénes no hagan bien los deberes corren serios riesgos de perder dinero, quedarse a mitad del camino con el emprendimiento y, lo peor de todo, quebrantar la confianza de los inversores extendiendo un manto de sospecha sobre todo el sector. No queda espacio para la improvisación. El esquema que pudo resultar un par de años atrás, de seis amigos que se juntan, contratan a un arquitecto, hacen un edificio, venden los departamentos y ganan dinero, no va más. En este nuevo escenario, sólo trabajando profesionalmente se podrá obtener rentabilidad.