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Informe Construya N° 112 - Junio 2012

Análisis sectorial

Por Lic. Pablo A. Lara, ESTRATECO Consultores

Cuando la búsqueda de refugio en el dólar billete domina, se resiente el funcionamiento del mercado inmobiliario y también la puesta en marcha de obras nuevas.

Conforme avanza el año, en Argentina los agentes económicos ven cada vez más incierto el futuro y, entonces, el ‘aquí y ahora’ pasa a dominar la escena, quedando en un segundo plano el mediano-largo plazo. Y como si esto fuera poco, en las últimas semanas se agregó el recrudecimiento de la crisis europea, lo cual desató un nuevo ‘vuelo a la calidad’, que agregó más presión sobre todas las monedas, incluido el peso argentino.

Pues bien, es bien sabido que cada vez que el horizonte de planeamiento desaparece, se exacerba el interés por atesorar dólares billetes. Esto es así, porque es un activo que funciona muy bien como refugio, dado que es seguro y muy líquido. Es decir, en contextos como el actual crece su demanda básicamente por cuestiones de cobertura frente al resto de las opciones que se identifican como muy riesgosas, más que por una cuestión de rentabilidad (que puede incentivar a algunos a especular, pero no a la mayoría).

En cambio, cuando los escenarios del tipo ‘aquí y ahora’ se superan, o, dicho de otra forma, cuando el horizonte vuelve a despejarse, queda a la vista que el dólar billete está lejísimos de constituir una alternativa de inversión rentable y por ello su demanda disminuye. En definitiva, se trata de un activo cuyo rendimiento anual es negativo y equivalente a la tasa de inflación del país emisor, la cual se va acumulando año a año, restándole cada vez más poder adquisitivo. Y en estos contextos es cuando las inversiones en activos inmobiliarios se tornan (muy) rentables. 

Pues bien, la desesperación por acumular dólares, tanto del sector público como privado, hace que los mercados de activos dejen de funcionar normalmente. Y esto se refleja cada vez con mayor claridad en el mercado inmobiliario. Porque los inmuebles son seguros, pero no son tan líquidos como el dólar billete. Es decir, no se convierten tan fácil y rápidamente en otros bienes, como la moneda norteamericana.

Y luego esto impacta también sobre la actividad de la construcción, a través principalmente de la puesta en marcha de una menor cantidad de obras privadas nuevas y de la paralización de las obras públicas (viales y otras de infraestructura), lo cual se trasluce en una retracción más importante de los despachos de cemento portland y de asfalto.

En un contexto como el actual el tamaño del mercado inmobiliario se reduce, sea través de una menor cantidad de operaciones, de una caída del precio promedio del metro cuadrado o de una combinación de ambas.
En mercados desarrollados, con alta participación de la financiación hipotecaria, generalmente los precios ajustan a la baja en gran medida. En cambio, en nuestro país ello no fue así en la crisis de 2009.

Y ello se explica por el hecho de que en la última década en Argentina la construcción de inmuebles se financió con capital propio, no con financiamiento de terceros. Entonces, cuando el mercado inmobiliario se achicó, a la reducción de la demanda le siguió una reducción de la oferta de inmuebles en venta.

Porque los propietarios prefirieron esperar a que cambiara el contexto, antes que tener que aceptar importantes rebajas de precio, lo cual hubiera tenido un impacto patrimonial negativo. Y en las últimas semanas pareciera estar ocurriendo algo similar, ya que se redujo la demanda, pero también la cantidad de inmuebles ofrecidos a la venta, tal como lo viene consignando una gran cantidad de operadores inmobiliarios del país.

Concretamente, en abril de 2012 se firmaron 17,6% menos de escrituras en la ciudad de Buenos Aires con relación a igual mes de 2011, según las estadísticas del Registro de la Propiedad Inmueble. Y si se toman sólo las realizadas por los escribanos de la Capital Federal, la retracción ascendió a 25,2% anual. Es cierto que ambos datos resultan ‘exagerados’, porque abril de 2012 tuvo 2 días hábiles menos que abril de 2011. Pero, aún con esa corrección, los guarismos continúan siendo bien negativos (-7,9% y -16,4%, respectivamente). Y cuando se considera el primer cuatrimestre del año, en ambos casos también se registraron disminuciones, de 9,4% y de 15,3%, respectivamente.

En tanto, siempre se producen rebajas de precios, porque los que mantienen inmuebles ofrecidos en el mercado son los que exhiben más necesidad por realizar la operación, y en esos casos siempre un activo seguro y líquido es más valioso que uno que es sólo seguro.

En consecuencia, en la actualidad se registra una importante reducción del volumen total de operaciones, junto a un crecimiento del ‘regateo’ por parte de los demandantes que buscan oportunidades de inversión. En el marco de un mercado cambiario bien desdoblado, en promedio las propiedades ya no se comercializan a los valores en dólares que se pedían hasta hace pocos meses atrás, porque a esos valores no hay compradores, salvo excepciones. Pero tampoco se comercializan a los valores en pesos que se pedían en aquellos momentos. En cambio, lo que se está observando es una caída del precio en dólares del metro cuadrado que está lejos de ser equivalente al aumento que registró el dólar ‘libre’ (no oficial), dando lugar a un crecimiento del precio final medido en pesos argentinos.

¿Cómo sigue la película? Por ahora, cuadro a cuadro, o si se prefiere, día a día. Y el final aún no parece estar próximo.