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Informe N° 10 - Enero 2006

 

Construcción y mercado inmobiliario 2005-2006

 

Luego de un trimestre extraordinario (agosto-octubre), en el cual se acumuló un crecimiento de 10,0 %, influenciado por el calendario electoral, en noviembre la actividad de la construcción volvió a la 'normalidad'. En comparación con octubre, el Indicador Sintético de Actividad de la Construcción, verificó un alza de 0,3 % desestacionalizada.

En términos interanuales la construcción registró un incremento de 25,0 %, tasa que duplicó a la observada entre noviembre de 2003 y noviembre de 2004. Nuevamente, parte del impacto estuvo relacionado con el ritmo de ejecución de los fondos para obras públicas. Es importante recordar que en 2004, la ejecución de las partidas para inversión pública tuvieron más dinamismo en el primer semestre del año.

La excelente performance de los últimos meses hizo que la expansión acumulada de los primeros once meses de 2005 llegara a 13,9 % en contraste con enero-noviembre de 2004. De esta manera, el sector de la construcción ya superó en 1,0 % al mejor período que registra la serie, enero-noviembre de 1998.

Complementariamente, nuestro índice Construya, que mide la evolución de los despachos de los insumos principales para la construcción a través de la actividad de las empresas asociadas, y que se publica con un mes de anticipación al ISAC, exhibió un aumento de 3,8 % mensual desestacionalizado en el último mes del año, confirmando la continuidad de la expansión sectorial. De acuerdo al índice Construya, las empresas líderes productoras de insumos para la construcción experimentaron un crecimiento de 25,4 % interanual. En términos de promedios anuales, la actividad del conjunto de empresas asociadas resultó 16,1% mayor a la de 2004.

 
 
 
Cuando se analiza el ISAC por tipología de obra, en 2005 los edificios para vivienda y para otros destinos siguieron concentrando la mayor proporción de la actividad sectorial. Además, fueron muy dinámicas, ya que exhibieron incrementos de 25,1% y 30,3% en términos reales en los últimos 12 meses. Por su parte, las obras de infraestructura y las obras viales crecieron a ritmos de 29,4% y 23,1% anual, respectivamente. Por último, las obras vinculadas con la actividad petrolera sólo crecieron 1,1%, lo cual obedece a cuestiones particulares (de política regulatoria) que enfrenta el referido sector.
 
 
 

En este contexto, todos los despachos de insumos para la construcción crecieron en los últimos 12 meses. Los de ladrillos huecos, hierro redondo para hormigón, cemento portland, pinturas y pisos y revestimientos, lo hicieron a tasas que oscilaron entre 16% y 48%, en tanto que los despachos de asfalto aumentaron 10%. Pero cuando se contrasta el promedio de los once meses de 2005 con similar lapso de 2004, ladrillos huecos, asfalto y cemento portland, fueron los insumos que más dinamismo mostraron.

En cuanto a las perspectivas para el corto plazo, la evolución de la superficie autorizada para construir obras privadas en los principales 42 municipios del país fue muy positiva en los últimos meses de 2005. En el período septiembre-noviembre del último año se aprobó una superficie total de 725.682 metros cuadrados promedio por mes. Esto constituye un récord para el período considerado en intervalo 1991-2005. En el acumulado del año se autorizó una superficie total de 7.010.331 metros cuadrados, la cual resultó un tercio superior a la de enero-noviembre de 2004 y, nuevamente, un récord para los primeros once meses de 1991-2005.

En el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires se aprobaron 1.958.314 metros cuadrados para construir, lo que significó un incremento de 57% en relación con enero-noviembre de 2004. Del total, 91% correspondió a construcciones nuevas, conjunto dentro del cual 83% se orientó a edificios de multivivienda, 2% a univivienda y el resto a construcciones para otros destinos, entre los que se destacaron las construcciones dedicadas a las actividades comerciales, bancos-finanzas, almacenes y galpones dedicados a actividades logísticas.

En cuanto a la distribución geográfica de los metros cuadrados aprobados en la Ciudad de Buenos Aires, Palermo (18,3%) y Puerto Madero (12,35%) fueron los más demandados. Esto muestra que continúa la tendencia a la concentración de la construcción en los barrios de la ribera norte de la Ciudad iniciada con la recuperación postcrisis. Pero a lo largo de 2005 también se destacó la performance registrada en Villa Urquiza (7,8%), Caballito (5,8%) y Flores (5,8%), barrios que en forma individual superaron a Belgrano (5,4%) que quedó en sexto lugar. Otros lugares del país que se mostraron muy dinámicos fueron el Gran Buenos Aires, Córdoba, Santa Fe, Mendoza y Salta.

 

Durante 2005 confluyeron varios factores que jugaron a favor de la inversión inmobiliaria: 1. Consolidación de la inversión en ladrillos para resguardar ahorros; 2. Recuperación del precio de los alquileres y al aumento de los precios de las propiedades, que constituyen indicadores de rentabilidad de la inversión y de ganancias de capital; 3. Lanzamiento de nuevas opciones; 4. Incremento del nivel de actividad económica y, en consecuencia, de la demanda de espacios y de la existencia de fondos para financiar esa demanda; 5. Faltante de superficie para destino comercial.

En cuanto a las características de las construcciones en ejecución y en carpeta, se observó una dominancia clara de los proyectos de mayor valor, por ubicación, por calidad de la construcción y por los servicios que ofrecen, incluyendo en este último ítem a la seguridad, en el orden indicado. El  elemento distintivo del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires durante 2005 fue la demanda de los extranjeros y los argentinos radicados en el exterior. Esto tuvo un efecto dinamizador sobre los precios de los inmuebles de alta gama, que los acercó a los de las principales ciudades de la región y los ubicó por encima de los valores de las propiedades equiparables antes de la devaluación. En algunos proyectos puntuales, entre 50% y 75% de las ventas se realizaron a inversores no residentes. En este marco, la novedad para los desarrolladores fue el denominado marketing inmobiliario.

 

En cambio, en el último año el segmento de la población con ingresos medios apenas se asomó al mercado inmobiliario. La adquisición de viviendas con créditos hipotecarios creció con relación a los ejercicios anteriores, pero mantuvo una baja participación en el total. Es importante destacar que esto hizo que en 2005 el stock de crédito hipotecario total interrumpiera la tendencia descendente de los años anteriores y se estancara en el nivel de finales de 2004.

Entre los puntos que afectan la dinámica de la construcción y del mercado inmobiliario se pueden identificar: 1. Concentración de la demanda en aquellos que realizan las operaciones con fondos propios (el segmento de más altos ingresos impuso las condiciones de la recuperación y el mercado se mueve con esta lógica), aún en un contexto de nivel de actividad récord; 2. Aceleración de la tasa de inflación y de los costos de la construcción, lo cual afecta a la demanda efectiva, porque reduce el poder de compra de los trabajadores formales que podrían calificar como sujetos de crédito hipotecario, y al mercado de alquileres, porque no hay posibilidad de aplicar mecanismos de ajuste de precio a través del tiempo, lo que acorta el plazo de los contratos; 3. Contingencias que se derivan de la autorización para efectuar demandas civiles por accidentes laborales, a pesar de la existencia del sistema de riesgos del trabajo; etc.

En lo que respecta a las perspectivas para el año que se inicia, el mercado inmobiliario acompañará el crecimiento de la economía y además se verá beneficiado por la afluencia de capitales provenientes del exterior, tal como sucedió a lo largo del año pasado.

 

En particular en la Ciudad de Buenos Aires, en los últimos 12 meses los precios promedio de los departamentos registraron un incremento de 30% en el caso de los departamentos nuevos y 10,5% en el caso de los inmuebles usados. Sin embargo, es importante destacar que los promedios escondieron realidades muy distintas, que dependieron de la disponibilidad de propiedades nuevas, de la posibilidad de llevar adelante nuevos desarrollos en la zona, del poder adquisitivo de la demanda de inmuebles de la zona, entre otros. Existió una franja de variación entre 5% (Villa Devoto, La Boca) y 35% (Recoleta, Barrio Norte). La lenta pero sostenida recuperación de la rentabilidad de los alquileres (por incremento del precio) tuvo mucho que ver en la recuperación de los precios de los usados en las zonas más buscadas.

En línea con lo indicado en el párrafo anterior, el valor de las escrituras registró un incremento en 2005, que según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires superó en 45% al del año pasado. Esto fue consecuencia del incremento de la cantidad de operaciones y también del mayor valor de las propiedades, tanto por aumento del precio del metro cuadrado como por la mayor participación de los inmuebles nuevos en el total de operaciones.

En el último año el segmento de inmuebles comerciales se caracterizó por el alto nivel de ocupación (completo en las mejores ubicaciones), al igual que el mercado de alquiler de oficinas, al que no se agrega disponibilidad en forma significativa desde antes de la crisis. En consecuencia, en ambos mercados, los valores están retornando a los niveles pre-crisis y todavía cabe esperar un importante aumento a medida que se agote la vacancia.

 

En Buenos Aires los locales comerciales llegaron a registrar casi los mismos valores que en México (US$ 55/m2) y Lima (US$ 52/m2), dejando atrás a San Pablo (con un promedio de US$ 37/m2). Santiago de Chile encabeza el ranking regional con precios medios de alquiler de US$ 85/m2 mensuales. Desde la devaluación, el valor del alquiler de los locales comerciales aumentó 65%, a pesar de las dificultades que genera hablar de un promedio en estos inmuebles en los que la ubicación es muy disímil.

Durante 2005 las oficinas clase A+ registraron un incremento de 15% en el valor del alquiler, alcanzando un nivel de US$ 22/m2 en promedio. Las clase A alcanzaron un promedio de US$ 13/m2, con un incremento de 30% anual. Plaza San Martín, Plaza Roma, Catalinas y Puerto Madero, fueron las zonas más requeridas. Por su parte, Belgrano también enfrentó una demanda fuerte. En cambio, el Microcentro mantuvo los valores más rezagados.

Los desarrolladores, ante el incremento de la rentabilidad de la inversión en estos inmuebles, volvieron a mirar el segmento. El año que pasó se incorporaron a la oferta 7.000 m2 (50% nuevos y 50% reciclados) y el próximo año se incorporarán 32.000 m2, de los cuales 9.000 m2 estarán disponibles y el resto corresponderán a espacios corporativos.

Como consecuencia del dinamismo de la actividad de la industria, los alquileres de fábricas, depósitos y centros de logística en actividad, crecieron 14% en la Ciudad de Buenos Aires y en el Gran Buenos Aires en comparación con 2003 (en que se registraron los valores piso de los últimos años), hasta alcanzar un nivel de US$ 3,5/m2. Los lugares más solicitados fueron los parques industriales o los lotes próximos a las vías principales de circulación, en las zonas de Pilar, Campana, Zárate y La Plata.

 

La perspectivas para el mercado son positivas. Continuará firme la demanda del segmento de altos ingresos y la afluencia de inversores (por existencia de excedentes financieros y/o falta de alternativas), en tanto que la demanda de inmuebles financiados parcialmente con crédito hipotecario seguirá creciendo en forma gradual. Esta última continuará concentrada en los segmentos de ingresos medios-altos, que utilizan la financiación (inferior a 50% del valor de la propiedad a adquirir) para comprar 1 o 2 ambientes más o para acceder a la primera vivienda cuando se trata de parejas jóvenes. Sin embargo, el alza del tipo de cambio nominal promedio y la evolución de la tasa de inflación, son los principales obstáculos para ampliar este la demanda de este segmento y de los inferiores. El primero porque encarece el valor en pesos de las viviendas y el segundo porque eleva el nivel del gasto para vivir. En conjunto reducen la capacidad de pago de los demandantes y además generan incertidumbre acerca de la posibilidad de pagar la cuota hipotecaria a través del tiempo.

Las propiedades nuevas tendrán mayor margen para incrementar los precios que las usadas y lo mismo sucederá con las que tengan mejores ubicaciones y calidad de los servicios. Es importante destacar que la incorporación gradual de la demanda de segmentos de ingresos medios-altos y la respuesta de la oferta a esta demanda, podrían provocar un estancamiento de los precios de los departamentos usados. Si bien la compra exige la disponibilidad de ahorros previos, la brecha entre la cuota hipotecaria y el alquiler de una propiedad cada vez es menor.

En cuanto a los inmuebles comerciales, oficinas y propiedades industriales, el crecimiento del nivel de actividad, la escasa vacancia y el alto nivel de ocupación de la capacidad instalada, favorecerá el aumento de los precios y la rentabilidad de la inversión en los mencionados segmentos.

 

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