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Informe N° 10 - Enero 2006

 

Financiamiento de la construcción

 

El quiebre de las reglas de juego que se generó durante la crisis de 2001-2002, provocó una fuerte restricción de financiamiento para realizar cualquier tipo de operaciones, en especial las inmobiliarias. De hecho, la recuperación de la inversión en inmuebles se dio en el marco de una fuerte tendencia al uso de fondos propios y a la desintermediación.

Por un lado, las tasas que se pagan por efectuar depósitos a plazo fijo son negativas en términos reales, lo que impide captar una masa crítica de fondos para prestar a largo plazo. Por el otro lado, la demanda enfrenta un profundo desfasaje entre sus ingresos y el valor de las propiedades, además de los obstáculos existentes a la hora de intentar calificar para tomar un préstamo hipotecario.

En este contexto, el sector de la construcción concentra sólo 2% del stock total de crédito al sector privado. Por el lado de la demanda, las cancelaciones de créditos hipotecarios todavía superan (aunque muy levemente y con tendencia a revertirse en el corto plazo) a los otorgamientos de nuevos créditos.

Tradicionalmente el financiamiento de los proyectos inmobiliarios se dio a través de sociedades ad hoc o consorcios al costo, aportes de inversores, fondos obtenidos de la preventa, deuda bancaria, financiamiento de proveedores y contratistas, y el canje de terreno por metros de la construcción. Actualmente todas estas alternativas están presentes en el mercado y han ganado participación ante la retracción del financiamiento bancario. Pero una figura que se tornó significativa fue el fideicomiso.

 

El negocio de la construcción tiene una naturaleza compleja, por la diversidad de intereses de agentes intervinientes y por la extensión del plazo del negocio, que genera riesgos patrimoniales tanto para el desarrollista como para el resto de los participantes. Por ello, la figura del fideicomiso constituye una alternativa a las formas societarias tradicionales, creando un patrimonio de afectación que se regula por un contrato que es ley entre las partes (el fiduciante, quien desmembra de su patrimonio un activo y lo cede al fideicomiso; el fiduciario, que es el administrador del activo, la propiedad fiduciaria y los beneficiarios que son los que recibirán el producido de la gestión.). El patrimonio de afectación no integra el patrimonio del beneficiario, sino que este ejerce una propiedad limitada en el tiempo, mientas se desarrolla el emprendimiento. Por otra parte, el fideicomiso permite, a través del contrato fiduciario, reducir el problema de alineación de intereses y de resolución de conflictos, así como el riesgo desarrollista a través de la separación del patrimonio. Asimismo, es importante destacar que a través de la oferta pública, el fideicomiso permite obtener fondos del mercado de capitales que tiene escasa posibilidad en otras estructuras. En particular, los fideicomisos financieros permiten transformar activos ilíquidos en activos con mayor liquidez a través de la securitización de los derechos de cobro.

Sin embargo, al comparar las formas de financiamiento tradicionales en relación con la figura del fideicomiso, encontramos para este último que la jurisprudencia aún no es muy abundante. Además, los requisitos para la emisión de este tipo de instrumentos en cuanto a aprobaciones, calificaciones, auditorías, aprobaciones técnicas, requieren un proyecto de envergadura que tenga masa crítica para enfrentar estos costos, que sea gestionado profesionalmente y que enfrente la exposición pública.

 

Es importante que los desarrolladores, los constructores, los inversores, los profesionales, los comercializadores y los compradores, tengan en cuenta que armando un fideicomiso no se asegura el éxito del proyecto. Es sólo un vehículo de financiamiento adecuado para emprendimientos inmobiliarios que acota los riesgos para todos los participantes. Pero es de suma importancia separar los roles entre los distintos participantes, identificar los riesgos, conocer con precisión el negocio, contar con un diseño financiero adecuado, y prever cómo actuar en situaciones adversas. 

Otra alternativa de financiamiento es el leasing inmobiliario, pero aún no se han sorteado los obstáculos que impiden su desarrollo. Este instrumento consiste en un contrato de locación de una propiedad a un inquilino para su uso, a cambio de un pago periódico con opción a compra luego de haber pagado un porcentaje determinado del bien (en general se trata de 75%). También puede ser utilizado para propiedades en construcción. La cuota periódica tiene un componente de alquiler promedio de plaza más un costo financiero en relación con el plazo del contrato, que si el comprador ejerce la opción de compra, se imputará a cuenta del precio.

El instrumento ofrece importantes ventajas, tales como los breves plazos de desalojo por parte del propietario en caso de incumplimiento (dado que éste conserva la propiedad del inmueble hasta que el inquilino ejerza la opción de compra), la ventaja impositiva de poder imputar la cuota como gasto y el pago del IVA a medida que se devengan las cuotas.

Si bien la figura legal existe, los bancos aún no comercializan el producto por falta de seguridad jurídica. Tras la devaluación los contratos existentes en ese momento fueron pesificados y desde entonces los bancos no ofrecen esta alternativa. Actualmente sólo el Banco de la Nación ofrece leasing para inmuebles dedicados a actividades productivas.

La ausencia de los bancos en la recuperación del nivel de actividad del sector impulsa la necesidad de analizar las alternativas, sus ventajas y desventajas, y la posibilidad de adecuarlas a cada proyecto en particular.

 
 

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