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Informe Construya Nro. 118 - Diciembre 2012

 

Escenario

 
El análisis de la cadena de valor: Balance del año y mejores perspectivas para 2013
 

La temporada fue marcada por la restricción a la compra de moneda extranjera, factor que afectó especialmente a algunos protagonistas de la cadena de valor del sector de la construcción.  La Cámara Argentina de la Construcción, la Sociedad Central de Arquitectos, la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos, la Cámara Inmobiliaria Argentina, Grupo Construya y la Asociación de Comerciantes e Industriales en Materiales para la Construcción brindan su balance y perspectivas para 2013.

Luego de que el año anterior estableciera récord en volúmenes de obras y despachos de materiales, como también en ventas de unidades, las medidas económicas que instaló el gobierno nacional en noviembre de 2011 marcaron un antes y un después en la compra de moneda extranjera (sobre todo dólares y euros), situación que impactó directamente en el escenario en forma negativa.

Las entidades que nuclear a los diferentes actores del mercado sostienen que 2012 no fue un buen año, si bien en los últimos dos meses, hubo un leve repunte en obras y algunas ventas en pesos, en especial de fideicomisos y particulares que aceptaron pesos o llegaron a un acuerdo entre partes para tomar dólares y pesos. 

Detallamos a continuación el balance de cada entidad protagonista en alguna parte del segmento de la construcción.

 
Constructoras: Cámara Argentina de la Construcción (CAC)
 

Para la CAC el balance tiene indicadores cambiantes. Ha habido períodos de crecimiento, en particular en el primer trimestre y meses de retracción de la actividad. Afortunadamente, los últimos meses muestran un freno en la retracción. “Pensamos que 2013 será un año favorable en cuanto al presupuesto público y esperamos un efecto positivo sobre la actividad y el empleo de las distintas fases del Plan Procrear”, dijo el ingeniero Fernando Lago, director del Área Pensamiento Estratégico de la CAC.

“En nuestro carácter de constructores, nuestros contratos han estado siempre denominados en pesos. Tenemos conocimiento, a través de nuestros clientes, de que la venta de los emprendimientos inmobiliarios en construcción está adaptándose a un esquema de pago en pesos”, agregó.

Desde la cámara han trabajado con las empresas constructoras y dialogaron mucho en el año para llevar adelante el momento y sobre todo mantener la calma. Se actuó en pos del desarrollo de las empresas Pymes del sector, se promovió la innovación y la búsqueda de una vinculación más estrecha de la cámara y todas sus empresas con el resto de la cadena de valor de la construcción (proveedores, profesionales, técnicos, operarios, instituciones, etc). “En el ultimo año, hemos reforzado esas acciones dirigidas a jóvenes empresarios y profesionales, estudiantes de escuelas técnicas y de carreras universitarias afines”, detalló Lago.

 
Arquitectos: Sociedad Central de Arquitectos (SCA)
 
“El año claramente tuvo dos momentos bien diferenciados, un primer semestre donde el mercado de la construcción venía con un ritmo sostenido de desarrollos inmobiliarios y un segundo semestre que se desaceleró a partir de las nuevas disposiciones cambiarias”, sintetizó Roberto Busnelli, arquitecto y secretario general de la SCA.

El mercado está empezando a acomodarse a las nuevas reglas de juego cambiarias, asimilando este proceso de pesificación de las operaciones. Estamos en pleno proceso de acomodamiento a esta nueva coyuntura donde la construcción sigue siendo el único refugio real para los ahorros de la gente. “Los nuevos desarrollos deberán estar atentos a estos cambios, a generar otras propuestas y a más programas. En este sentido creo que el proyecto de arquitectura debería volver a ser la llave fundamental de estas nuevas posibilidades”, amplió.

En esta entidad estiman que actualmente hay más de 70.000 arquitectos en todo el país. Sobre cuál es el consejo hacia los estudiantes, precisó que “a los estudiantes les sugiero creatividad, rigurosidad y profesionalismo, entender que si hay una posibilidad para nuestro rol como arquitectos es la de poder traducir las nuevas necesidades de la gente. La alternativa de que la arquitectura pueda ser ese agente de cambio, no por imposición sino como resultado de un entendimiento y una reflexión profunda de como habitamos.”

Sobre las tipologías de emprendimientos que dominaron este año el escenario, Busnelli, destacó que los edificios de oficinas, el comercio y las viviendas siempre han sido el foco del desarrollo inmobiliario en los últimos años.

“Creo que la tendencia debería empezar a mutar hacia nuevos programas, la oferta es siempre la misma y hay usuarios deseosos de nuevos proyectos, mas innovadores, originales. Los arquitectos tenemos mucho que opinar a partir de esta nueva realidad, los desarrolladores tienen que entender que no alcanza con seguir haciendo las mismas propuestas, hay que cambiar, buscar nuevas ideas, sorprender a la gente. La gente ya no vive como hace 10 años atrás, seguimos produciendo viviendas para un público que ha cambiado sus patrones de consumo y su forma de vida. La arquitectura tiene que ser testigo de ese cambio y dirigirse hacia otros horizontes más dinámicos y flexibles, que permitan que la gente sea la verdadera protagonista de esta forma de vivir”, concluyó.
 
Desarrolladores: Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU)
 

Desde la CEDU enfatizaron en que el año no fue fácil. Pero al margen de la situación local, también la coyuntura internacional afectó los negocios a nivel local y contribuyó a la ralentización de las inversiones inmobiliarias”, expresó el arquitecto Raúl Sáenz Valiente, presidente de esta entidad.

Es optimista para lo que vendrá. “Creemos que 2013 recobrará el impulso de antes de 2012. Nuestros socios avanzan a paso sostenido con las obras en ejecución, con nuevos lanzamientos y en la búsqueda de locaciones para desarrollar.”

Sobre que aconsejan a la gente a la hora de invertir su dinero, comentó que “la compra de un inmueble por estrenar es algo siempre valioso, sobre todo, por las siguientes razones: como reserva de valor sumado a la expectativa de la revalorización futura del bien. También la refacción de una vivienda es beneficiosa, si bien es un importante motorizador del mercado de materiales y de la demanda de la mano de obra,  no es una actividad que nuestros socios realicen. A futuro, vemos una gran oportunidad en la refuncionalización del stock construido, aplicando soluciones sustentables a aquellos edificios construidos años atrás, cuando el cuidado de los recursos naturales no era un tema a considerar”.

Acerca de las obras que realizan los socios de la CEDU, Sáenz Valiente, dijo que “podemos destacar el desarrollo de edificios de oficinas, de propiedad horizontal -de alta y baja densidad-  y  de usos mixtos, incluyendo locales comerciales y hotelería.”

 
Inmobiliarias: Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA)
 

En el balance 2012 de la CIA sus directivos destacaron que el año fue muy especial para el sector inmobiliario. “A nivel institucional logramos organizar el XIII Congreso Internacional Inmobiliario en la Rural de Palermo con una participación de colegas y público en general que superó ampliamente las expectativas. En otro orden, la cámara continuó con la realización de distintos Business Point Inmobiliario en varias provincias de todo el país. Y para finalizar, hace muy poco, nuestro Instituto de Capacitación Inmobiliario (ICI) recibió una importantísima distinción por parte del FIABCI a la Excelencia Educativa”, comentó Roberto Arévalo, presidente de la CIA.

Afectadas como pocos, esta cámara agrupa a las inmobiliarias que sintieron mucho el impacto en la baja de ventas de unidades por las nuevas disposiciones cambiarias.

 
Desde la entidad calculan que desde mayo hasta octubre, la caída de las operaciones, sobre todo en ventas, es en promedio de un 85 por ciento. Sin dudas el mes de mayo fue el más notorio. Con respecto a las escrituraciones, y conforme a los datos que proporciona el Colegio de Escribanos, la baja es de un 35 por ciento. “Pero es importante notar que desde julio que no contamos, por razones que no fueron explicadas, con los datos brindado por el Registro de la Propiedad Inmueble de Capital”, aclaró Arévalo.

De todas maneras, y frente a números tan negativos como desde la época de la crisis de 2001, el titular de la CIA es optimista para 2013: “Esperamos que el panorama cambie respecto al transitado en 2012. Ansiamos que las medidas económicas implementadas desde octubre del 2011, y que fueron intensificadas luego, no generen mayor incertidumbre de las que hasta ahora se produjeron. Siempre y cuando se despejen las dudas reinantes, podremos tener un año con mejores resultados que los de hasta ahora”, argumentó.

Otro cuadro que llega en 2013 son las elecciones legislativas. Sobre si piensa que esta situación también puede afectar al mercado, puntualizó que “sin dudas, todos los años electorales son especiales para la economía en general y las legislativas del año entrante no son la excepción. El inversor, y el usuario en general, siempre aguardan con ansiedad a que pasen esos meses previos a los comicios, que se esperan en octubre. Consideramos que desde agosto y hasta noviembre, podría haber alguna señal que se vincule directamente con esto. No podemos arriesgar números, pero si nos basamos en experiencias anteriores, se podría dar un compás de espera para nosotros”.

A la hora de invertir el dinero, Arévalo, comentó que “nuestro lema es y seguirá siendo El Ladrillo No Traiciona y en situaciones como las actuales, tanto a nivel local como mirando al mundo entero, creemos que los hechos demuestran y afianzan esta frase.

La historia argentina trae consigo diversos momentos económicos con sus respectivos resultados que todos ya conocemos. Nuestra moneda sufrió siete cambios y diversos efectos que hicieron que el ladrillo sea el único refugio seguro a lo largo del tiempo, y el más rentable. Aún hoy lo es por ante cualquier otro tipo de inversión.”
 
Proveedores de materiales: Grupo Construya
 

La entidad que agrupa a doce empresas líderes del mercado de la construcción observa que teniendo en cuenta los volúmenes de despachos de materiales, 2012 es el segundo mejor año, después de 2011, lo cual es muy bueno. “Teniendo en cuenta los volúmenes de despacho es el segundo mejor año, después de 2011, lo cual es muy bueno, desde el punto de vista de la rentabilidad, los precios no evolucionaron de acuerdo a los costos, lo cual no es una buena señal. Esperamos una recuperación para el año próximo”, indicó Horacio Ortega, vocero del Grupo Construya.

Sobre la actividad en el presente año, amplió que “en 2012 el sector atravesó por un período de corrección. Los inicios de edificaciones disminuyeron y también el ritmo de ejecución de las obras públicas. Sin embargo, la actividad sectorial se sostuvo en niveles elevados merced a la inercia que generó 2011, el mejor año de la historia.  Si bien los despachos de cemento pórtland disminuyen en torno al 5% anual, marcan el segundo registro de la historia, detrás del correspondiente a 2011.” 

Desde Construya son optimistas para 2013. “La actividad sectorial recuperará casi todo el terreno perdido, producto del efecto derrame positivo que ejercerán los precios internacionales y el factor climático, así como la mejora de la economía brasileña sobre la economía argentina, a lo cual se agregarán los impactos de la obra pública en un año electoral y la puesta en marcha del plan Procrear”, estimó Ortega.

Sobre cuáles son las zonas de mayor impulso actual y cuáles son las que poseen más futuro, detalló que “si bien Buenos Aires seguirá siendo la región más importante para la construcción, ya no será la de mayor crecimiento: las zonas extra Buenos Aires serían las que dinamizarán la inversión en el sector.   En particular las regiones del NOA, Cuyo y NEA serán las que muestren las mayores tasas de crecimiento, debido a sus tasas de incremento poblacional, al hecho de que comenzaron a recuperarse y a crecer más tarde que otras regiones del país, y también porque a los sectores agropecuarios y turísticos en el futuro se sumará muy probablemente el gran crecimiento de la minería.  El estudio de opinión que Construya realiza cuatrimestralmente coincide completamente con esta visión.”

“En este momento,  la reforma y la ampliación de viviendas particulares y los edificios que se venden en pesos también son una buena forma de revalorizar y revaluar la unidad frente al escenario.  Adicionalmente vemos un mayor dinamismo en obras pequeñas y medianas”, subrayó.

 
Distribuidores de materiales: Asociación Comerciantes e Industriales en Materiales de Construcción (Acimco)
 

Para esta asociación que tiene su sede en La Plata “el balance de 2012  depende de con qué lo comparamos; se puede interpretar de dos maneras distintas. Si lo comparamos con el mismo período del año anterior, podemos considerarlo negativo puesto que tuvimos una disminución de la actividad del orden del 12%. Ahora, si lo analizamos como un período independiente, todavía lo podemos considerar como positivo, puesto que a pesar de la disminución relativa contra el período anterior, aun mantenemos un aceptable nivel de actividad. Lo ciertamente preocupante es que el segundo semestre del actual fue de menor actividad que el primero”, comentó  el contador Juan Carlos Violíni, presidente de Acimco.

Sobre el futuro precisó que es difícil diagnosticarlo, de todos modos, “pienso que 2013 va a ser más promisorio en nuestro sector y aunque no se logren los niveles de 2011, seguramente se recuperará parte de la actividad perdida en el año anterior.”

También es optimista en cuanto a que la obra pública se reactivará, “por el simple hecho de ser un año electoral,  y aunque no debería ser un motivo valedero, es una constante realidad de los sucesivos gobiernos. En cuanto a la obra privada, entiendo que se reposicionará parte del nivel perdido, porque no veo a priori otro lugar mas apropiado para invertir los ahorros y espero que los inversores, también así lo entiendan y sigan confiando en el ladrillo como una inversión que, en el largo plazo, es el activo mas seguro y consistente”, destacó.

 
Sobre las tipologías que dominan el sector de la construcción, los edificios de departamentos son los que lideran los pedidos. “Aunque en los últimos años, aumentó notoriamente la construcción de casas en countries y barrios cerrados puesto que los mismos, luego de muchos años de negativas autorizaciones municipales, ahora con el nuevo código de ordenamiento urbano propiciado por desde el estado, se han autorizado varios emprendimientos de este tipo”, opinó Violini.

En cuanto a volúmenes de obras, por el momento no poseen un dato certero, “aproximadamente hoy en nuestro partido y zona (La Plata y cercanías), existen unas
1200 obras en construcción, aunque las mismas, de acuerdo a datos de las entidades inmobiliarias y del colegio de escribanos durante 2012 disminuyeron notablemente.”

Hay que tener en cuenta que Acimco tiene su sede en la capital de la provincia de Buenos Aires, y que no existe una entidad que agrupe a los comerciantes de la construcción a nivel nacional.

Las opiniones convergen en muchos casos, en otros hay algunas diferencias. Sí hay coincidencias en que las obras cayeron en 2012 por el efecto de la restricción cambiaria y que se perdieron más de 30.000 puestos laborales, como también las ventas de materiales bajaron en relación con 2011. Todo esto tomando en cuenta que el año pasado fue el mejor del último siglo en la Argentina en cuanto al nivel de actividad.

Por eso hay optimismo para 2013. Poco a poco la pesificación del sector inmobiliario gana terreno, por lo que se espera que el próximo año sea distinto y se retome el curso de crecimiento.