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Informe Construya Nro. 121 - Marzo 2013

Mercado

Frente a un escenario con expectativas

Tanto el sector inmobiliario como el de la construcción transitan por sus primeros pasos del año. Los especialistas y los protagonistas opinan que este año puede repuntar el sector y que el ladrillo sigue siendo la mejor opción para el ahorro.

Con la temporada ya instalada en marzo y a pocos días para culminar otro verano, el escenario inmobiliario y de la construcción empiezan a transitar por el camino de mayor despliegue. Si bien muchas obras continuaron a buen curso en el verano y el despacho de materiales se mantuvo activo, los brokers como las constructoras esperan que 2013 sea mejor que el último año y que el segmento retome la curva de crecimiento como venía hasta 2011.

Al respecto, Milagros Brito, presidente de la desarrolladora Vizora, indicó que “la evolución de la actividad estará muy vinculada directamente con las variables económicas. Frente a las nuevas reglas que ofrece el mercado, los negocios están ligados más que nunca a este contexto y de alguna forma todo se transforma en un desafío. De seguir como hoy, creo que el nivel se mantendrá constante. Las restricciones cambiarias hicieron que el sector deba rearmarse en moneda local. Otro factor es el tema inflacionario que genera que deban analizarse muy bien los costos y el balance financiero del negocio”.

Brito también sostiene que el ladrillo seguirá siendo la mejor opción para el ahorro del dinero. En cuanto a las preferencias de la gente, manifestó: “notamos que hay demanda por las unidades de amplias dimensiones y localizaciones preferidas por los inversores, más que en las que elige el consumidor final. También corren con ventajas aquellos emprendimientos que ofrecen servicios y amenities con diferenciales. En la actualidad, el lujo es estándar, y son los servicios sofisticados y completos los que hacen al life style de un consumidor globalizado y exigente.”

Entre los desarrollos de Vizora se encuentran el complejo Zéncity, en Puerto Madero, un paseo gastronómico y locales comerciales en San Miguel de Tucumán dentro de Central Tucumano, Árboris La Horqueta Buena Vista, entre Tigre y San Isidro, entre otros proyectos.

Por su parte, Daniel Mintzer, de G&D Developers, espera que “2013 sea mejor que el último año”. Además, por tratarse de un año con elecciones legislativas, comentó que son temporadas en donde hay más dinero en plaza, “y obviamente espero que algo de este se destine a nuestro sector. No esperamos grandes inversiones, ya que la inflación, la falta de crédito y la inseguridad jurídica también contribuirán en esta perspectiva, pero la falta de alternativas de ahorro y las necesidades reales de la gente posiblemente traigan una pequeña mejora a nuestro sector.”

Considera que las obras de pozo serán las más demandadas. “Desde G&D apostamos a las áreas en donde prevemos un aumento de valor como el corredor Donado-Holmberg o en San Telmo, dentro de Buenos Aires, más allá de las áreas clásicamente cotizadas de la ciudad. Vemos oportunidades en Montevideo y como es habitual el mercado americano sigue con oportunidades interesantes para invertir”, destacó.

Cambio de cara

Una zona que creció en los últimos tiempos dentro del ámbito porteño es la de Villa Crespo y Almagro, dos barrios muy arraigados con la esencia de Buenos Aires. Se diversificaron los inmuebles y no sólo para la vivienda, también se han reciclado varios locales comerciales de las avenidas Corrientes y Córdoba, y se consolidó la calle Aguirre como un polo de outlets comerciales y nuevos restaurantes y bares.

Sobre esta parte de la Capital se refirió Diego Migliorisi de Migliorisi Propiedades, “notamos muchas ganas de la gente en confiar en los proyectos ubicados en ambos barrios. Creo que  veremos un notable repunte de la construcción que va a catapultar la venta de los terrenos y en segunda medida de los inmuebles usados. No es una expresión de deseo, me baso en lo que se reflejó a fines de 2012 y en los primeros dos meses de este año. Las empresas, comerciantes, asalariados que cobran en moneda nacional comenzaron a volcar a la inversión y diversificación en los inmuebles, observando al rubro como una de las inversiones más atractivas dentro de las posibilidades de inversión. De hecho, pienso que la mayoría se decidirán por comprar unidades para vivienda”.

Esta inmobiliaria comercializa unidades en departamentos ubicados en la Avenida Corrientes entre el 4700 y 6300, en la calle Thames, Estado de Israel, en Lavalleja, en Humboldt, entre otras arterias de los barrios mencionados y también por Palermo.
Por su parte, Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, indicó que “2013 se moverá al ritmo de la demanda contenida. En 2012, por la especial coyuntura que vivimos, la demanda optó por el “Wait and See” (es decir, prefirió desensillar hasta que aclare). Esto generó claramente una demanda contenida. Gente que hubiese seguido invirtiendo en inmuebles como venía haciéndolo, gente que se hubiese mudado como tenía planeado comprando su nueva vivienda, pero que en este contexto prefirió esperar. Esa iniciativa contenida podrá aflorar con condiciones favorables de mercado'.

'El año arrancó con mejores perspectivas que el último. Pensemos en lo que sucede en nuestro mercado: lo que sobra es dinero. Los precios internacionales de los comodities son favorables. La Argentina crecerá al 4% en 2013. Los fundamentos por los cuales la gente invierte en inmuebles están intactos. Creo que están dadas las condiciones para una mejor temporada”.

En cuanto a las zonas que pueden tener más respuesta en inversores y compradores, amplió: “creo que es necesario apostar a las consolidadas para la demanda local (me refiero a las zonas más buscadas por la gente del área metropolitana y del interior), donde el corredor norte ha despertado siempre interés (Palermo, Belgrano, Núñez, Saavedra). Por otro lado, hay que mirar con interés las zonas aptas para el turismo, las que piden los extranjeros y con potencialidad en el alquiler temporario y la hotelería. Creo que esto último explica la buena performance que está teniendo el sur de la ciudad.”

La vivienda seguirá teniendo movimiento. Se espera que haya demanda por las unidades pequeñas, las apto profesional, con posibilidad de alquiler temporario. En síntesis proyectos flexibles y atractivos para la demanda de alquiler en múltiples segmentos.

Sobre que se puede aconsejar a la gente en el contexto actual, Gómez, explicó que “ante las restricciones cambiarias hay que mostrar flexibilidad a la hora de aceptar el pago en dólares, pesos o pagos mixtos. El monto que se paga por la compra o venta de una propiedad puede ser totalmente en dólares, en pesos o una variante que utilice las dos monedas en distintos porcentajes. Algunos vendedores prefieren recibir dólares. Muy pocos compradores quieren desprenderse de los dólares. Sin embargo, existe unanimidad respecto a desprenderse de los pesos. Por eso, todos los que trabajan en pesos, tienen buenas perspectivas.”

“En una obra al costo, por ejemplo, se puede hacer un aporte inicial del 40% del valor total de un departamento pequeño y bien ubicado en pesos, y el saldo se paga en cuotas en pesos. Muchos, incluso están estructurando los emprendimientos con 20 cuotas mensuales o más, para que con montos de cuotas más chicas puedan adherir más compradores. Un atractivo indiscutible es que las rentabilidades esperadas en una obra al costo, superan a todas las alternativas de inversión en pesos (plazo fijos, títulos –YPF ofrece un bono minorista que rinde el 19%, tasa que no compensa siquiera la inflación-, entre otros). El dólar, que según la visión de muchos agentes económicos está sobre valuado”, agregó.

En cuanto a los precios la mayoría coincide en que pueden sufrir alguna variación alcista sobre todo por la inflación que puede generar la suba de los costos. Pero a contrapartida, están de acuerdo que hay consultas y muchas visitas a los emprendimientos que actualmente están por estrenar o en obras. “En los nuevos emprendimientos, debido a que el tipo de cambio creció más que el costo de la construcción, hoy tenemos menores precios que a fines de 2012. A pesar que el mercado del usado se mueve con sus propia dinámica, está claro que no es totalmente indiferente a lo que sucede en el mercado del nuevo”, concluyó Gómez.