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Informe Construya Nro. 122 - Abril 2013

Expansión

Los complejos mixtos ganan espacio en un sector cada vez más exigente

Frente a un escenario con inestabilidad, el ladrillo sigue siendo una opción para los consumidores finales como los inversores. Una de las tipologías que aún crece en este contexto son los proyectos que proponen una oferta variada y ofrecen en un mismo desarrollo residencias, oficinas y locales.

Cuando transcurren los primeros días de abril, a esta altura del año existe preocupación en los mercados de la construcción e inmobiliario. Los vaivenes económicos, las restricciones cambiarias, la inflación y la estampida del dólar generan turbulencias en cualquier escenario productivo.

Pero aún y todo, con esta situación el ladrillo sigue siendo una opción como refugio del dinero y dentro de la oferta de las tipologías que se desarrollan se encuentran los proyectos mixtos que se edifican en distintas partes de nuestro país como una tendencia firme que en los últimos tiempos se posicionó más que nunca.

Los economistas también sostienen que aunque haya una especie de encrucijada entre el negocio y su desenvolvimiento, la gente que movilice su dinero indefectiblemente seguirá apostando por este mercado. Los complejos mixtos tienen varios posibles compradores, porque están los que pueden optar por su vivienda en un departamento o residencia con todos los servicios, también los que quieran obtener una renta por alquilar los locales comerciales o compartir los dividendos de una habitación (ya que algunos proponen hoteles); como a su vez los que elijan las oficinas, espacios que  pueden ser ocupados desde una empresa de primera línea que desee muy buena imagen corporativa hasta un profesional, entre otros.

Al respecto, Carlos de Narváez, presidente de Ribera Desarrollos, que emprende Al Río, destacó: “cuando nos referimos a este tipo de proyectos decimos que más que una opción inmobiliaria es una propuesta de calidad de vida. Sobre todo para aquellas personas que quieran vivir cerca de un entorno natural, que valoran su tiempo y el tiempo que pueden dedicarle a la familia. Además, en Al Río estarán a un paso de la gran ciudad”.

Al Río está en un lugar clave a metros de la Avenida General Paz, donde se inicia la Avenida del Libertador en la provincia de Buenos Aires, en el partido de Vicente López, con muy buena conectividad. Se trata de un proyecto pensado a largo plazo que demandará una inversión estimada en 800 millones de dólares y  que contará con 66.000 m2 de torres residenciales, 150.000 m2 de oficinas, un centro comercial in-out de más de 150.000 m2 (en donde retornaría al mercado la marca Casa Tía, propiedad de De Narváez), sectores de entretenimiento con teatros, cines y un auditorio para 12.000 personas (para convocar recitales o encuentros tipo Luna Park).

En la apuesta intervienen importantes arquitectos, por ejemplo, en la parte residencial el proyecto pertenece al estudio Manteola, Sánchez Gómez, Solsona, Salaberry, Vinson y Asociados (MSGSSV) y en el de oficinas, es compartido por los estudios de Mario Roberto Alvarez y Asociados y Antonini, Shon, Zemborain y Asociados.

“Confiamos en que muchas empresas de primer nivel ocuparán los espacios corporativos que ofrecemos con todos los servicios en un ámbito muy moderno. También contará con certificación LEED”, dijo De Narváez. En cuanto a las unidades residenciales los valores parten desde los 200.000 dólares  (o su equivalente en pesos).

Puerto Madero
Sin lugar a dudas el barrio porteño de mayor progreso e inversión de los últimos tiempos es Puerto Madero. Allí se desarrollaron varios complejos mixtos, entre ellos, Art María, en el dique 1, a cargo de Creaurban. Está al final de la avenida Juana Manso y representa una inversión de 180 millones de dólares.

Como rasgo distintivo del emprendimiento se trata de un complejo diseñado por cinco torres, dos residenciales unidas a través de un puente suspendido en el vigésimo y último piso. “Este sector es el futuro de Puerto Madero y el proyecto urbanístico cuenta con mucha presencia residencial. Los amenities se encontrarán en el último nivel, y se complementará con la pileta ubicada en el puente suspendido entre los dos edificios residenciales. También en esa última planta funcionará un salón de usos múltiples y un gimnasio con vestuario. Las cocheras están en el subsuelo. El exterior de la fachada tiene forma cóncava, vidriado con curtain wall, y se pueden apreciar muy buenas vistas panorámicas hacia los 360°. A la ciudad, al dique y al río', explicó Martín Rodríguez Etcheto, director y project manager de Creaurban.

Art María también propone locales y oficinas, y un espacio para el arte en donde se realizan exposiciones o presentaciones. En total son 105.000 m2 y las unidades están valuadas a razón de 4000 dólares por m2. El proyecto es del arquitecto Ricardo Izquierdo que integra el  juego entre las transparencias y las opacidades que apuntan al expresionismo puro. En el acceso habrá un techo vidriado que también acopla el ámbito interior con el exterior.

Otro desarrollo en Puerto Madero es el de Zéncity, de Vizora Desarrollos, también en el dique 1, con una inversión de 700 millones de dólares, con unidades residenciales (desde 260.000 dólares), oficinas y locales comerciales. También está Madero Harbour de GNV Group con una inversión de 300 millones de dólares, una propuesta que mezcla lo residencial con lo comercial (oficinas y locales). Incluye penthouses desde 2 millones de dólares para la venta.

Cerca de Buenos Aires
También hay algunos proyectos mixtos cerca de la Capital en plena evolución. Uno de ellos es Vohe, de Intecons, con viviendas, oficinas, estudios profesionales, locales comerciales y un hotel. Su construcción demandará una inversión de 21 millones de dólares. Está sobre un terreno de 13.000 m2, en el Km. 46 de la Panamericana, esquina Caamaño. El hotel aún no tiene la bandera (marca) seleccionada que lo gerenciará.

'En Pilar hay varios condominios de viviendas, y también edificios de estudios u oficinas, pero pocos están pensados para integrar todos los espacios. Vohe es una alternativa. Sumado a que los estudios de mercado diagnosticaron que faltan hoteles, se nos ocurrió unir los tres destinos y ofrecer una solución conjunta en la que todos puedan hacer uso de los servicios hoteleros, tanto de las áreas comunes como de los servicios', comentó Ezequiel Camps, director comercial de Intecons, la firma desarrolladora (que también emprendió hace unos años un edificio de oficinas detrás del DOT Shopping).

La intención de este complejo, a diferencia de otros ubicados en la Capital, es captar a la gente que se mudó en gran cantidad a la zona y sobre todo a los barrios privados y countries del lugar. “Está pensado para empresas de primer nivel o que tengan negocios por la zona, como también para los profesionales que deben brindar servicios a los que se mudan constantemente como a aquellos que quieren trabajar cerca de casa”, agregó Camps. La inversión del proyecto es de 25 millones de dólares y las opciones para comprar (residencial y comercial) parten desde los 82.000 y van hasta los 900.000 dólares.

Pueblo Caamaño es otra propuesta similar en Pilar con desarrollo de Vitrium Capital, con viviendas, oficinas y estudios cotizados desde los 58.000 dólares.

Sobre el emprendimiento, Federico Gagliardo, presidente de Vitrium Capital, dijo que “en las tres hectáreas que ocupa buscamos reivindicar la experiencia del barrio como un paso intermedio entre la ciudad y los suburbios. Elegimos la avenida Caamaño con la idea de que se transforme en un lugar más urbano, con un centro comercial para satisfacer la demanda diaria de los residentes, que incluye supermercado, locales de comida rápida, farmacia, bancos y casas de regalos.”

El proyecto ubicado en la bajada del Km. 46 del ramal Pilar de la Panamericana demandará  60 millones de dólares. El diseño es del estudio Bodas, Miani & Anger que buscó darle una impronta de estética de pueblo europeo, con espacios abiertos y pasajes que intercomunican las áreas comunes.

Interior
En esta expansión de los complejos mixtos el interior no podía quedar afuera. En Rosario, Tandil y Córdoba ya se desarrollan, entre otros lugares. En la zona de Puerto Norte, uno de los ejes principales de crecimiento de esta ciudad santafecina, avanzan las obras de Forum Puerto Norte, un desarrollo de TGLT que consta de 11 edificios, nueve de viviendas y dos de oficinas, en un predio donde funcionó una vieja maltería. El precio promedio de las unidades es de 2300 dólares por m2.

Sobre el complejo, Federico Weil, de TGLT, precisó que “comenzó a proyectarse en 2007, cuando se anunció la compra de una antigua maltería de finales del siglo XIX ubicada en la ciudad de Rosario y propuso un revolucionario e innovador emprendimiento de usos mixtos.  Actualmente, se encuentra en su fase final, con entrega de unidades a los propietarios –por etapas¬– desde 2012.”

Emplazado a orillas del río Paraná, el predio de casi cuatro hectáreas se ubica estratégicamente a pocos minutos del centro de la ciudad y en una zona que concentra un conjunto de intervenciones sobre la ribera, producto de la acción de políticas públicas municipales sostenidas en el tiempo y consolidadas en un masterplan urbano. Además de las oficinas y residencias hay áreas de locales comerciales y recreativas, más una guardería náutica, en una construcción total de 80.000 m2.

“Con este proyecto, TGLT aporta el 75% a la obra de construcción y ampliación de la Avenida de la Costa, que forma parte del Masterplan urbano de la Municipalidad de Rosario para la zona de Puerto Norte”, indicó Weil.

El proyecto de MSGSSS (Manteola, Sánchez Gómez, Santos, Solsona, Sallaberry, Vinson Arquitectos) captó el criterio estético y funcional necesario para recuperar el valor patrimonial de un complejo edilicio construido en 1908, e integrar a la vida urbana una zona que, a pesar de su ubicación estratégica, había quedado relegada por el desarrollo portuario e industrial.

Otra opción en Córdoba que ya está avanzada es Capitalinas, que además de oficinas y locales comerciales, tendrá un hotel de bandera Radisson. La apuesta es de Tecnic, una empresa de capitales argentinos con arraigo cordobés. El proyecto está cerca del río Suquía y La Cañada. Destacadas empresas ya operan en las oficinas de este espacio que demandará más de 55 millones de dólares en inversiones.

Finalmente en Tandil, provincia de Buenos Aires, avanzan las obras de Mulen, con residencias y oficinas, un desarrollo de Baresa que invertirá 5 millones de dólares en esta ciudad.

En distintas partes se levantaron o se levantan complejos que combinan distintos inmuebles pensados para los diferentes gustos. Si el contexto general contribuye seguramente habrá más proyectos en otras zonas y ciudades de la Argentina en busca de captar a una demanda cada vez más selectiva y exigente.