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Informe Construya Nro. 127 - Septiembre 2013

Tendencia

Los fideicomisos en pesos siguen a buen ritmo

Estas construcciones mantienen el interés tanto de los desarrolladores como de los compradores y, por no estar sujetado al mercado de los dólares, la apuesta se mantiene con buenas señales. Con varios proyectos en obras en distintos barrios porteños. Ventajas y riesgos

Cuando transitamos casi dos años desde que el Gobierno aplicó las restricciones cambiarias el escenario del Real Estate sintió los efectos en forma negativa desde entonces con marcadas caídas de la compra venta de los usados y de los inmuebles que dependen con exclusividad de las operaciones en moneda extranjera. Pero dentro de esta situación una de las tipologías del segmento que se mantiene a buen ritmo y con varias obras en marcha es el de los fideicomisos en pesos.

Al respecto, Gabriel Maioli, gerente de M&M Propiedades, destacó que los edificios que se diseñen bajo el concepto de fideicomisos, “seguirán comercializándose bien por varias razones. Entre ellas remarco que son inversiones plenamente en ladrillos. Es el refugio real de valor contra la inflación, ya que existe una apreciación del valor real, la demanda es históricamente exponencial y es  la mejor manera de invertir, ya que estas mitigando el riesgo por simple diversificación, a saber: si las propiedades suben de valor en dólares, se entra en un precio bajo (en dólares), y si las propiedades bajan en dólares como no se entrega todo al contado al inicio de la obra, sino que se va aportando contra avance de la obra, el valor de las cuotas (aportes) costarán menos dólares y en conclusión el costo abonado por el departamento será mucho menor que el calculado en origen en dólares”.

Para Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, el crecimiento sostenido del sector inmobiliario no podría concretarse sin el acompañamiento de diferentes formas de financiación y generación de capitales. “No obstante, y ante la falta de dinamismo en el sector crediticio, la actividad inmobiliaria se ha desarrollado de todos modos. Los emprendimientos al costo han tenido una difusión notable, particularmente los estructurados como fideicomisos al costo. Que desde las restricciones se han organizado en pesos. Esto significa para los inversores pagar cuotas en pesos (asociadas a la evolución de los costos, generalmente medidos a través del Índice de la Cámara Argentina de la Construcción). Para los que tienen ingresos en pesos significa no correr riesgos de cambio. Para los que tienen ahorros en dólares, les permite ir cambiándolos para afrontar las cuotas con la expectativa de que el tipo de cambio se aprecie a un mayor ritmo que la inflación, significa ir cambiando menos dólares en cada cuota”.

Se trata de un sistema que otorga ventajas, Jorge González de Baresa, también se refirió a las fórmulas que existen dentro de esta herramienta: 'Hay dos clases de fideicomisos: los que son al costo y los llamados de construcción. El primero trabaja como una cooperativa, en donde los compradores asumen el riesgo de la obra (si sale mal o resulta más costosa de lo trazado) y como beneficio final, los compradores adquieren una unidad. Ahí el desarrollista cobra honorarios y un mark up sobre la tierra. En el segundo caso, el desarrollista forma parte del fideicomiso y se hace cargo de todas las dificultades que pueda llegar a tener la propiedad; a cambio logra como ganancia el beneficio del negocio. En tanto, los compradores adquieren su propiedad mediante boleto, sin correr ningún riesgo'.

Fortalezas y debilidades

Como en todo en la vida los fideicomisos corren con ventajas y también con algunos riesgos. Sobre estas cuestiones, Maioli, dijo que “de ser un fideicomiso al costo, la ventaja de estar bien administrado y legalmente bien instrumentado, es que el desarrollador no cobra un sobreprecio atado a la incertidumbre de la evolución de los precios (inflación), sino que el administrador fiduciario solo percibe el costo de la obra. El principal riesgo es el mal desempeño del administrador fiduciario. Para evitar esto hay que tratar siempre con desarrolladores que tengan vasta experiencia comprobable)”.

Ante las restricciones cambiarias la flexibilidad a la hora de aceptar el pago en pesos es una ventaja. Muy pocos compradores quieren desprenderse de los dólares. Sin embargo, existe unanimidad respecto a desprenderse de los pesos. “Por eso, todos los que trabajan en pesos, tienen buenas perspectivas. Muchos, incluso están estructurando los emprendimientos con 20 cuotas mensuales o más, para que con montos de cuotas más chicas puedan adherir más compradores. Un atractivo indiscutible es que las rentabilidades esperadas en una obra al costo, superan a todas las alternativas de inversión en pesos (plazo fijos, títulos–YPF ofrece un bono minorista que rinde el 19%, tasa que no compensa siquiera la inflación-, entre otras).”

La trascendencia de esta figura jurídica reside en que, patrimonialmente, funciona de manera independiente de los riesgos o vicisitudes económicas del dueño del terreno y de la empresa constructora. Esto se debe a que, en virtud de su estructuración, el terreno se transfiere en propiedad al fideicomiso, como un “dominio fiduciario”, que dura hasta la entrega de las unidades construidas a los beneficiarios, según lo establecido en el contrato de fideicomiso.

“El emprendimiento al costo es un tipo de estructuración de negocios que implica que cada uno de los interesados en acceder a un bien inmueble asume la figura de inversor por su porcentaje de participación. Por lo tanto, está claro que asume los riesgos asociados a cualquier desarrollo inmobiliario. En lo que se refiere a fideicomisos como alternativa de inversión, existen dos tipos bien diferenciados: abiertos y cerrados. La diferencia entre ambos es que en el primero, el fiduciario celebra con una constructora un contrato llave en mano, que se ajusta por algún índice (en general, por el de la CAC). Por lo tanto, se limitan las sorpresas  desagradables en cuanto al crecimiento de los costos más allá de la evolución de la inflación. En el segundo, los inversores aportan mes a mes sólo los gastos propios de la obra y el fee del desarrollador, pero se exponen a tener que abonar adicionales o cuotas extraordinarias si el proyecto sufre incrementos. El tema es que un emprendimiento en particular puede tener una proporción de gastos distinta a la evolución del índice”, explicó Gómez.

En cuanto al público que recurre a este tipo de construcciones, dependiendo de la zona, acceden los propietarios que en su mayoría lo utilizan para primera vivienda o los inversores para rentar las unidades. Sobre los que apuestan por los fideicomisos para obtener una ganancia extra, González, dijo que “en la actualidad los que confíen en estas construcciones pueden obtener una ganancia del 25%, es decir un 12% anual. Mucho más de lo que se logra con condohotel, donde la rentabilidad triplica lo que se obtiene por el alquiler de un departamento. Otro de los riesgos es que también reciben una fuerte presión tributaria, que genera que algunos proyectos se realicen a través de una sociedad anónima. Pero como instrumento tiene muchas ventajas y por lo tanto, mucho futuro'.

Ejemplos
La firma M&M Propiedades ofrece varias propuestas de este mercado. En el corazón de San Telmo, en Balcarce al 300, estudios apto profesional con posibilidad de renta en alta rotación para apart. Allí se ingresa con un aporte inicial de 180.936 pesos y 24 cuotas ajustables de 9214 pesos. Otro en José María Moreno al 300, en caballeros, de un ambiente, al que se puede ingresar con 198.379 pesos y 36 cuotas ajustables de 6735 pesos.

Por su parte, Lebleu lanzó un nuevo fideicomiso al costo en el barrio de Núñez, sobre la Avenida Cabildo, a diez cuadras de la estación cabecera del Subte D. Se trata de un proyecto de departamentos pequeños con precios que van desde los 569.000 pesos. “Las tipologías seleccionadas en base a los estudios de mercado realizados y recomendaciones de operadores inmobiliarios de la zona, son monoambientes divisibles con la prestación de un dos ambientes, para uso residencial, apto profesional desde  629.800 pesos. Como  pauta de proyecto se presenta la propuesta de vincular espacialmente las áreas públicas de living comedor con el dormitorio a partir de una pared divisoria con un mecanismo para colocar un plasma que podrá girarse y utilizarse alternativamente desde el dormitorio o desde el living. Las unidades se han diseñado con un concepto moderno y flexible. Los monoambientes divisibles tiene la particularidad de que cuentan con doble aventajamiento (para la parte privada y para la parte pública de la unidad)”, dijo Gómez.

El tema de los cedines que entra en su recta final (en principio van hasta fin de septiembre) y los expertos sostienen que son usables para los fideicomisos. “Pero por ahora no hay muchas operaciones que se hayan realizado por esta vía. Confiamos en que sobre el cierre de la fecha de vencimiento puede haber más concreciones de compra venta y obviamente muchas llegarán a los fideicomisos. Sobre todo los que deseen blanquear capitales, es una opción válida en este segmento”, dijo Agustín Walger, de Lépore Propiedades.

Sobre los barrios porteños que más obras de este tipo muestran en construcción se encuentran Barrio Norte, Recoleta, Caballito y Belgrano y en el futuro, los especialistas sostienen que crecerán en los barrios de Almagro, Villa Crespo, San Telmo, y el Centro, en especial, por el valor mas bajo de sus tierras. Hay que mirar con interés las zonas aptas para el turismo, zonas demandadas por extranjeros y con potencialidad en el alquiler temporario y la hotelería. “Creemos que esto último explica la buena performance que está teniendo el sur de la ciudad”, concluyó Gómez.