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Informe Construya Nro. 133 - Marzo 2014

Tendencia

El conurbano empuja la construcción

Tanto en el Norte, el Oeste como en el Sur, los distintos partidos también atrajeron importantes inversiones en los últimos tiempos para acompañar el efecto de crecimiento del sector. Los edificios, en su mayoría bajo la figura de los fideicomisos, y las casas a nuevo o los reciclajes han provocado un factor favorable en la actividad y el movimiento de la compra de los materiales 

Si bien se trata de un mercado que dista bastante de Puerto Madero y sus grandes expresiones edilicias, el conurbano bonaerense no tiene nada que envidiarle a  éste barrio porteño en cuanto al volumen de las obras que han contribuido con la expansión del sector. La evolución de este escenario mostró de norte a sur un gran movimiento de nuevas edificaciones que posibilitan el posicionamiento de la construcción.

Muchos edificios actualmente en marcha, sobre todo bajo la figura de fideicomisos en pesos, nuevas viviendas y varias recicladas motorizaron el segmento. De hecho, jamás mermó la compra de materiales, por el contrario, se mostró en alza en esta zona próxima con la Capital. En el área norte, Vicente López, San Isidro y Tigre mostraron un gran avance de las edificaciones, pero este espectro también se observa en San Martín y San Miguel, otros dos partidos, que hacen casi de nexos entre el Norte y el Oeste del conurbano.

Por ejemplo en Vicente López, los dos corredores que más avanzaron en los últimos tiempos son el de la Avenida Maipú, la que continúa de Cabildo, en sentido hacia la provincia bonaerense, y la de la Avenida del Libertador, en donde se sumaron varios inmuebles tanto para vivienda como para oficinas.

Mucha gente prioriza mudarse a esta zona o cambiar de vivienda por la tranquilidad que ofrece, la diversidad de colegios, los centros comerciales, supermercados y los clubes. En este sector, en especial en sus calles internas, se encuentran muchas casas y chalets con dos y tres plantas. 'Es una especie de oasis urbano que sorprende tanto a los residentes como a algún que otro turista que recorre sus calles y lugares', dijo Mariano Bellagamba, director de Bellagamba Marketing Inmobiliario.

Las casas más demandadas cotizan desde los 350.000 dólares. Son propiedades que rondan los 200 a 250 m2 sobre lotes de 300 m2, y ofrecen tres o cuatro dormitorios (con por lo menos uno en suite), dependencia de servicio, un ambiente social tipo playroom o quincho, cochera, escritorio y jardín.

Las viviendas de estilo racionalista y los chalets americanos son los más buscados; ya sea por su calidad constructiva como por su distribución, siempre actual, tienen un gran potencial para ser reciclados. “El target que busca comprar es de clase media alta o alta. En general son matrimonios de 35 a 50 años, con dos o tres hijos y servicio doméstico permanente”, agregó Bellagamba.

Por otra parte, esta zona experimentó en los últimos años un crecimiento importante no sólo por los desarrollos privados residenciales y edificios de oficinas, sino también por los corredores verdes y las mejoras en la zona del río, como los parques recreativos y el Paseo de la Costa.

Prácticamente no existen terrenos libres, situación que hace casi imposible trazar un costo de construcción, pero sí la casa a refaccionar no baja de 300 dólares por m2 y puede llegar hasta los 1200 dólares. “El costo de la tierra se cotiza entre 500 y 600 dólares. No obstante, Bellagamba  explicó que “un proyecto terminado a estrenar cotiza entre los 450.000 y 800.000 dólares, en un mercado dominado por la falta de oferta'.

Otra zona del partido de Vicente López que está en plena etapa de expansión es la delimitada entre la Avenida General Paz, entre Del Libertador, las vías del Ferro Carril Mitre ramal Tigre y Carlos Francisco de Melo, donde las antiguas casonas están dando lugar a los modernos edificios.

Por estos días, hay casi 15 edificios de nuevos proyectos residenciales, los cuales, en su mayoría apuntan al público joven. 'Hay muchos desarrollos, varios están terminados o en proceso de finalización; otros, están comenzando sus obras. Este sector, a diferencia del resto del mercado, parece no experimentar el amesetamiento; muy por el contrario, el corredor de Libertador a las vías tiene una demanda asegurada por la proyección de desarrollos que allí saldrán a la venta en el mediano plazo', comentó Matías Solimano Dal Pos, de la división emprendimientos de la firma SDP Inmuebles.

En esta franja de Vicente López dominan los edificios de hasta 7 pisos, sin grandes lujos, que están apuntados a un público de clase media. “Pero éstos no son los únicos proyectos que existen en este pequeño corredor, ya que allí también se destacan algunas de las grandes torres con una amplia oferta de amenities de primer nivel, con altas expensas, dirigidas al público de alto poder adquisitivo', amplió.

Los precios tanto de los departamentos como de los lotes -comparados con 2013- se mantuvieron estables. Los valores de venta del m2 en edificios de hasta siete pisos, en este pequeño sector de Vicente López, rondan los 1900 dólares para los proyectos que se comercializan desde el pozo, mientras que los que están terminados se cotizan a 2400 dólares. En el caso de las torres los valores pueden trepar hasta los 2600/2900 dólares, una vez finalizada la construcción.

El partido de Tigre es otro de los lugares de la zona norte que más creció en los últimos tiempos. El impulso de los inversores y urbanístico que arribó de la mano de los barrios cerrados y de las urbanizaciones privadas encontró su eco en el llamado casco urbano, que por un ordenado crecimiento programado fue dando forma a una ciudad moderna y prolija, que hoy no sólo es demandada como destino turístico, sino también como nuevo refugio para residir en forma permanente.

Según los registros de las inmobiliarias tigrenses, el 10% de los compradores adquiere el inmueble como resguardo de valor y sólo el 20% de las compraventas está destinado a los usuarios finales.

En el barrio del centro tigrense, que tiene como ejes las avenidas Cazón e Italia, es el lugar donde residen los vecinos históricos de la zona. “Esta es la parte del barrio que menos cambios ha experimentado, allí aún hoy se mantiene el clima tradicional del viejo Tigre”, dijo Augusto Schiavetta, asesor inmobiliario de Alberto Cardozo Propiedades.

“Hoy esta ciudad atrae tanto a personas mayores como a jóvenes que buscan allí su primer hogar. Es más, aquí se observa una nueva tendencia que desde años se presenta con mucha fuerza en Estados Unidos: edificios para mayores. Esta propuesta ofrece entre sus servicios consultorios médicos y amenities pensados exclusivamente para ese perfil de público”, explicó Schiavetta.

Por otra parte, los condominios encabezan la nómina de la demanda, actualmente se construyen Tigre Park Tower, Palmas de la Bahía, Palmas Plaza y Mirador de Tigre, entre otros. Y es lógico, allí los propietarios cuentan con todas las ventajas de vivir en una casa, pero con la practicidad que le ofrece un edificio. “Es como vivir en el viejo barrio, pero en altura; la gente a poco de estar allí comienza a interactuar con los vecinos construyendo vínculos de afinidades”, amplió.

Actualmente, en la zona las unidades de un dormitorio parten desde los 80.000 dólares, mientras que las de dos cuartos parten desde los 130.000 dólares, en tanto que los alquileres de los departamentos de un dormitorio con cochera oscilan entre los 2800 y 3000 pesos.

Una opción que en la zona se presenta cada vez más fuerte a la hora de invertir son las camas náuticas, las cuales demandan un desembolso que parte desde los 58.000 pesos y que ofrece una rentabilidad que ronda el 20% anual, muy superior al de un departamento (ronda el 4,8 por ciento).

Finalmente en San Isidro, el más cotizado, los valores en venta de las unidades aumentan, las propiedades más chicas, de menos de 300 m2, oscilan entre los 600 y 750 dólares el m2 de terreno (sobre todo los próximos a Del Libertador y el río), en cambio descienden bastante cuando se acercan hacia la ruta Panamericana. Pero los proyectos o casas que están sobre la Avenida del Libertador o tienen vista franca al río, los montos superan los 1000 dólares el m2.

Cercano oeste

Si en algo coinciden los especialistas del mercado es que la zona oeste es la que más creció luego de la norte en los últimos diez años. Ya mostró una tendencia a fines de los 90 cuando se construyó el Acceso Oeste pero la crisis de 2001 hizo frenar el avance que se consumó a partir de 2004.

En esta parte geográfica mostró un crecimiento importante. Al respecto, Esteban Edelstein Pernice, director de Castex Propiedades, detalló: 'El crecimiento poblacional entre 1991 y 2010 en el partido de General Rodríguez, por ejemplo, fue del 80,2%; mientras que el de Luján fue del 31,8%, el de la ciudad de Buenos Aires fue de menos 3% y de San Isidro menos 2%.”

Por otro lado, Roberto Mateo, de la inmobiliaria homónima, declaró que se realizaron operaciones fuertes a partir de 2005, por lo que se puede afirmar que es muy joven respecto de otros accesos y que sólo transcurrieron pocos años con un buen contexto económico para su expansión.

Agregó además que por el Acceso Oeste circulan por allí 350.000 vehículos diarios y su traza involucra una población de 4 millones de personas. En cuanto a materia de accesos nuevos y obra pública, destacó: 'La obra del tercer anillo de circunvalación que conectará la zona norte con la sur, a través del oeste, será de gran impacto para el desarrollo inmobiliario. Las obras ya comenzaron e implican la traza de una autopista de 90 km que continúa el Camino del Buen Ayre'.

Una de las opciones que más se expandió en el Oeste son los complejos de lujo: Alerces. Federico Camurri, presidente de Pampa Urbana, la desarrolladora, explicó que la respuesta del público confirmó que la zona estaba apta para este tipo de emprendimientos. 'Cuando propusimos unidades con amenities, ubicación, diseño y calidad de construcción dignos de los mejores edificios de Palermo o Belgrano, en Moreno o Luján, no sólo convalidaron la oferta, sino que estas unidades hoy son las que mejor se defienden en un mercado con pocas operaciones.'

Por otra parte, otras áreas con mucho verde y que atrajeron inversiones y propietarios son las de Ituzaingó, Parque Leloir, Haedo y Ciudad Jardín. Precisamente, esta localidad, que se la conoce como una isla, donde abundan el verde y las flores a sólo 35 minutos de la Capital está dentro del partido de 3 de Febrero.

Su trazado armonioso y atractivo es fruto de que en la década del 40, el doctor en ciencias económicas de origen alemán Erich Zeyen, un inmigrante que llegó en 1929, tuvo una visión de avanzada: crear una ciudad preconcebida y de desarrollo orgánico, provista del confort de la gran urbe, y con el encanto de la campiña. Éste fue el inicio para Ciudad Jardín, en Lomas del Palomar, un lugar que reúne otras características que lo distinguen.

Al respecto, Jorge Solimano López, de la inmobiliaria H. Solimano López, puntualizó que 'las operaciones de venta sufrieron como nunca en los últimos tiempos y nuestra zona de acción no estuvo al margen. La gente tiene mucha desconfianza y obviamente no trata de poner en venta su vivienda. Sí, por el contrario, se observan muchas casas en refacción, tanto para darle valor a la propiedad como para arreglar los sectores de la unidad que no están en condiciones'.

En este lugar existen casas y edificios de no más de tres pisos, pero el perfil de gente que compra es de Ciudad Jardín, o de 'localidades aledañas como Hurlingham, Caseros y Martín Coronado, entre otras. La intención de comprar o alquilar en la zona es porque se sienten atraídos por la tranquilidad de sus calles, cerca de buenos accesos. Está a sólo 15 minutos de la avenida General Paz y a 35 minutos del centro porteño', dijo.

En cuanto a los valores de las propiedades en venta, oscilan entre 65.000 dólares de un departamento de dos ambientes hasta valores superiores a los 600.000 dólares en chalets.

Haedo, en el partido de Morón, es buscado por ser un lugar tranquilo, con una amplia oferta de medios de transporte y accesos. El centro comercial aunque es pequeño, son 5 cuadras a lo largo de la avenida Rivadavia, posee todos los servicios y rubros. “Existe una gran variedad gastronómica y hay un complejo de cines con 15 salas muy próximo a la ciudad”, cuenta Javier Meniz, titular de Meniz Propiedades.

Principalmente familias y parejas jóvenes son los que mas deciden mudarse a la zona. El código urbano que rige actualmente hace que en las zonas aledañas a las vías del tren y a la avenida Rivadavia haya más oferta de departamentos y en los alrededores hay más variedad de casas y departamentos tipo PH.

Uno de los futuros complejos que generará un gran cambio y es premium es Vilanova Haedo, el primer proyecto residencial de 195 unidades  sobre un predio de 16.000 m2 ubicado en el km 15,5 del Acceso Oeste. El proyecto tendrá un valor por metro cuadrado desde 13.900 pesos y se podrá abonar hasta en 48 cuotas 100% en pesos.

Comenzará a construirse en breve y demandará una inversión de 160 millones de pesos y las unidades partirán desde 650.000 pesos. La modalidad será de un Fideicomiso al costo y el comprador podrá optar por dos alternativas de financiamiento. Cuenta con la comercialización de las inmobiliarias Berto, Lauria y G. Tavella, el desarrollo y construcción estará a cargo de COMA SA y el proyecto y la dirección por el prestigioso estudio de arquitectura Bodas, Miani y Anger (BMA).

“Vilanova Haedo estará ubicado en un entorno residencial, en un predio en el que predomina el contacto con la naturaleza con el plus de estar a 20 minutos de los principales destinos laborales de la ciudad de Buenos Aires” dijo el ingeniero Bruno Martino, de COMA SA.

Aire sureño

El Sur también tiene su público y sus inversores, por ejemplo, la zona de la barranca quilmeña sigue teniendo intacto sus atractivos. Allí conviven las casas señoriales con toque moderno, en especial, en un área comprendida por las calles Paz al Oeste, Conesa al Norte, avenida Cevallos al Este y avenida Brandsen al Sur.

En los últimos cinco años la mayoría de las propiedades fueron recicladas en un 80%, pero el 20% son nuevas. Lo que generó el recambio de vecinos, 'porque hay gente que toma la decisión de ir a vivir a un barrio cerrado, o si es un matrimonio mayor sólo opta por un departamento', manifestó Tomás O'Keefe, director de O'Keefe Inmobiliaria Rural y Urbana.

Los valores rondan un promedio de los 2500 dólares el m2, según el estado del inmueble. En un área acotada, con zonificación especial, lindera al barrio residencial, se permiten construir edificios de jerarquía de un dormitorio a un piso exclusivo, con piscina, laundry, seguridad y otros amenities. Según O'Keefe, los departamentos se venden a valores muy interesantes, desde 15.000 pesos el m2 y con financiación, que tiene el mismo plazo del final de obra.

Otro punto muy demandado y enfocado a un público de buen poder adquisitivo es Adrogué, en el partido de Almirante Brown.  Desde los primeros loteos, se destacó en el mercado inmobiliario por sus casas residenciales y sus quintas, que luego se transformaron en viviendas para familias.

En los últimos años no se pudo evitar la ola constructiva impulsada por la bonanza en la industria de la construcción: 'Esto es producto de las políticas económicas que alentaron las expectativas esperadas y la gente se refugió en los ladrillos como una seguridad a largo plazo', según Osvaldo Popliko, titular de Osvaldo Popliko Estudio Inmobiliario. 

'Pese a las limitaciones locales se generaron edificios que fueron enriqueciendo el lugar, con buen criterio y control del uso del suelo y la aplicación de los códigos que prevén la construcción de recovas, retiros de frente y techos inclinados', explicó Raúl Maffoni, responsable de R. Maffoni Propiedades. Este broker amplió: 'El espíritu continúa adaptado a nuevas interpretaciones del habitar contemporáneo y un paisaje urbano predecible en armonía con las zonas comerciales y residenciales'.

Los valores de las oferta en propiedad horizontal rondan de 13.500 a 16.000 pesos el m2, según la categoría y la ubicación del desarrollo. En cuanto al valor de las locaciones varía de 2500 a 2800 pesos mensuales más el costo de las expensas para una unidad de dos ambientes, en el centro, y de 2800 a 3500 pesos mensuales para un departamento tipo casa con tres ambientes y cochera, alejado de la estación. Los lotes libres son limitados, por lo que las constructoras deben recurrir a casas con buena superficie de tierra para demolición, con valores estimados entre 2000 a 3000 pesos el m2. En cuanto a residencias usadas, entre 20 y 30 años, los valores de referencia están en un rango de 10.500 a 13.000 pesos el m2.

Entre las nuevas opciones de esta zona se encuentran Adrogué Village, Altos de Adrogué y Jorge 1983, entre otros. Se comercializan entre 1600 y 2000 dólares el m2.

También hay mucha construcción en otros partidos y localidades del Sur, como en Lanús, Lomas de Zamora, Banfield, Monte Grande, Ezeiza, Canning, entre otros. Seguramente en lo que resta del 2014 habrá  mas novedades y proyectos en el conurbano, un radio que sigue en el podio entre las preferencias de varios inversores y propietarios que eligen vivir cerca de la gran urbe, pero no tan alejados.