Noticias Informe Construya Nro. 134 - Abril 2014 Expansión La demanda del espacio para los autos empuja la construcción de las cocheras Crecen los edificios para guardar los vehículos en la Capital y en algunos puntos del conurbano bonaerense. Muchos compran también para destino de inversión segura y así obtener una renta Un informe que se publicó en un medio gráfico de hace pocos días marca que en la Capital cada día hábil entran 1,3 millones de vehículos, el doble que hace 15 años, y el parque automotor porteño aumentó casi un 35%. Pero según datos del Ministerio de Desarrollo Urbano porteño, apenas hay 1.200.000 plazas para estacionar: el 65% están en garajes privados y el 35% en estacionamientos comerciales. Además, de hay 334.000 espacios en la calle. Es decir que hay 1.534.000 plazas para 2.316.000 vehículos. Por eso, un tercio de éstos no tiene dónde estacionar. Recién el alivio llega los fines de semana, ingresan menos autos y, además, se puede estacionar en la mano izquierda de las avenidas y la cantidad de espacios en la vía pública aumenta a 525.000. Estos datos confirman el crecimiento del sector automotriz, y por ende, muchas desarrolladoras e inversores apostaron en los últimos tiempos a la construcción de edificios o complejos para que residan los autos.“Si bien la oferta de las cocheras está en desarrollo, no crece al mismo ritmo que el parque automotor. En el juego de las variables hay una demanda de rápida expansión con una oferta lenta. Esa es una de las claves del negocio. Es difícil tener una cochera desocupada; de hecho la gente está dispuesta a pagar el costo del espacio', contó Alberto Súcari, director de la inmobiliaria Ecocheras. Para construirlas se buscan terrenos de doble frente en distintas partes de la ciudad. No abundan los lotes, algo muy cierto, y por eso los constructores en general intentan edificar en las zonas más dinámicas, pero con un condicionante: la falta de terrenos.Con la alta demanda de los espacios para estacionar, muchas zonas resultan atractivas para generar un buen negocio. 'Hay que asesorarse sobre cuáles son los sectores donde construir, el sentido de las calles, los competidores, si el terreno es doble frente, la posibilidad de crecimiento de la demanda, entre otros aspectos', añadió Súcari. Mientras que Ecocheras ofrece los espacios para los autos que desarrolla la firma Well Park en el barrio de Congreso terminadas y listas para usar que cotizan desde 98.000 pesos; otras ubicadas en Talcahuano al 100, en la zona de Tribunales, cocheras comerciales de Well Park, que se terminarán de levantar para este año, cotizan desde los 213.000 pesos; también están por emprender otro proyecto en la esquina de las avenidas Córdoba y Medrano, desde 195.000 pesos, a pagar en cuotas y en pesos ajustables por el costo de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).Los especialistas coinciden en que los edificios de cocheras son atractivos porque otorgan una buena rentabilidad, que supera la del alquiler de departamentos. Las cocheras dejan una renta del 5% anual, mientras que en los departamentos no se está superando el 3 por ciento. Pero en particular, con relación a la rentabilidad, un aspecto no menor es que en este negocio no sólo se obtiene un ingreso por la renta propia de la explotación de la unidad, sino también por la valoración de la propiedad. Súcari comentó: 'Si se tendrían que estacionar los autos patentados en la Capital habría que construir más de 3 millones de m2'.También se refirió sobre los inmuebles de cocheras, Diego Nesnech, del estudio jurídico e inmobiliario Nesnech y Asociados: 'Actualmente se construyen tanto en los edificios para los copropietarios de las unidades funcionales como en edificios típicos de cocheras o garaje. Hay muchos propietarios de automóviles que dejan sus autos estacionados en la calle dado el alto costo que tienen que abonar por el alquiler de cocheras o para comprarlas, pero muchas veces también es por la escasa oferta de esos espacios'.'En Quilmes, por ejemplo, tenemos dos edificios de 140 cocheras cada uno compuesto por planta baja, tres subsuelos y tres pisos a dos cuadras de la estación de tren y en pleno corazón del centro comercial de la ciudad', dijo Andrés Balestieri, fiduciante de Garage Privado, que comercializa Arpe Propiedades.Mientras que Nesnech opina: 'Aquellos que cuentan con un pequeño ahorro y desean invertir en ladrillos encuentran como una alternativa interesante invertir en una cochera. La apuesta que realizan estará siempre ajustada a los valores de mercado'. En épocas como la actual se puede ajustar el valor del alquiler según el momento y no se está obligado a contratos de 24 a 36 meses con valores nominales.Desarrolladores inmobiliarios como Well Park ofrecen además la alternativa de participar en el negocio de cocheras comerciales. 'La rentabilidad depende del momento en que el inversor ingresó en el negocio, si fue en la etapa inicial o de preventa logra la mayor rentabilidad (puede llegar hasta el 40 % del valor inicial', dice Tomas O'Keefe director de Difusión Urbana y Obras de O'Keefe Inmobiliario Rural y Urbano.Y agrega: 'El inversor que cuenta con menos ahorros y no llega al departamento al adquirir una cochera refugia su dinero y evita se volatilice. Otro además lo eligen porque estos activos tienen menores gastos y el índice de morosidad es muy bajo”. Opciones En la Capital, los barrios de Caballito, Once y Villa Devoto tienen la mayor oferta, y se desarrollan emprendimientos de cocheras en Congreso, San Telmo, Tribunales, Belgrano y Palermo. En el sur: en Quilmes, el costo para adquirir una cochera varía entre 80.000 pesos las descubiertas y 110.000 las cubiertas o en los subsuelos.En cuanto a los alquileres, una cochera por mes en la Capital ronda entre los 700 y 1100 pesos, depende de la ubicación, la comodidad, si tiene pocas columnas, etcétera. Sus expensas varían entre los 150 y 600 pesos.También se edificaron algunos edificios en Escobar, Campana y Zárate, en donde por el alquiler se pide entre 500 y 1000 pesos por mes, con una expensa que fluctúa entre 130 y 450 pesos.Son activos que permiten que la rentabilidad dependa del momento en que el inversor ingresó en el negocio, si fue en la etapa inicial o de preventa logra la mayor rentabilidad que puede llegar hasta el 40% del valor inicial. Un tema por considerar en este rubro es el de las expensas. Andrés Balestieri, titular de la desarrolladora Garaje Privado, explicó: 'Son más bajas las de las cocheras privadas, que rondan los 90 pesos, que las de los edificios de viviendas, que superan los 200 pesos'. ¿El motivo?: 'Los gastos de mantenimiento son muy bajos en edificios de cocheras comparados con todo lo que se prorratea en los otros desarrollos'.Mientas que O'Keefe (su inmobiliaria comercializa Garage Privado Quilmes I y II), afirmó: 'Si bien hay empresas que se interesan en invertir en cocheras, el mercado de este rubro está variando, al menos en el conurbano, donde hoy se concentra un 95% de las operaciones en particulares'. Y formula una salvedad: 'Por un tema de costos, tiempos y detalles de terminación, las cocheras son más rentables, salvo en lotes donde por zonificación se esté obligado a realizar departamentos para utilizar el 100% del FOT'.En cuanto a lo constructivo, por lo general, no son edificios tan costosos porque no son necesarios los amenities y las terminaciones de mucha calidad. Se prioriza la armonía, el diseño y que sean funcionales para que los conductores logren acomodar bien sus vehículos y tengan portones de rápida apertura para el buen ingreso y egreso de los autos. Finalmente, el director de la Inmobiliaria Bullrich, José Azpiroz Costa, recomendó como alternativa de inversión la compra de cocheras ante la escasez de estacionamientos en la Capital y el conurbano bonaerense.“Las cocheras salen como pan caliente. Faltan 90.000 estacionamientos en Buenos Aires y alrededores y nadie quiere dejar su auto en la calle”, contó.Las restricciones impuestas para la compra de dólares y el sostenido crecimiento del parque automotor están generando un interés creciendo de los inversores en el negocio de las cocheras, tanto para uso particular como comercial.Súcari concluyó en que “todo lo que es construcción está totalmente en pesos. El mercado se abrió a pequeños inversores pero también a grandes jugadores que tienen capital inmovilizado y no lo pueden dolarizar. Éstos últimos encuentran así una manera de no perder frente a la inflación”.