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Informe N° 12 - Marzo 2006

 

Expectativas para éste año

 

Las empresas dedicadas a la construcción privada revelaron sus perspectivas para el primer trimestre de 2006. Entre los consultados, 35% consideró que el nivel de actividad crecerá y 58% consideró que se mantendrá estable. Entre los factores dinamizadores de la actividad se destacaron el mayor nivel de inversión privada en construcción, el crecimiento de la actividad económica y el efecto de los planes de inversión en obra pública. La construcción de vivienda lideró la lista de estímulos del período.

Entre las principales preocupaciones de las empresas del sector para los próximos meses, se observó la disponibilidad de crédito al desarrollador, la dinámica de los precios, la situación del mercado laboral, el crédito hipotecario y las cargas fiscales.

En cuanto al crédito, más de la mitad de las empresas consultadas revelaron no tomar préstamos y las que sí lo hacen, obtienen el financiamiento principalmente de bancos privados (tanto nacionales como extranjeros) y dirigen los fondos a la adquisición de bienes de capital, financiación de clientes, pago de materiales y salarios.

 
 

En enero el índice de expectativas que publica el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo de la Ciudad de Buenos Aires, mostró un optimismo moderado de los profesionales de la arquitectura en relación con el nivel de actividad del sector para el primer trimestre del año. Arrojó un valor de 7 puntos y hay que tener en cuenta que entre 5 y 7,5 puntos el índice anticipa una mejora en el nivel de actividad esperado. El resultado de enero fue 1,6 puntos superior con respecto al registro de diciembre (5,4) y se constituyó en la segunda suba consecutiva del índice tras tres descensos continuados.

Otro indicador de las perspectivas para el año que comienza, son los permisos de construcción de los principales 42 municipios del país. En 2005 alcanzaron una superficie total de 7.821.153 m2, registrando un incremento de 35,9% en relación con el mismo período del año anterior. Si bien no puede considerarse uno a uno la relación entre los metros autorizados para construir y los metros efectivamente construidos, esta estadística constituye un dato que nos permite inferir la tendencia de la inversión privada en construcción en los próximos meses. Un dato a destacar es que casi la mitad de los metros permisados pertenecieron a la Ciudad de Buenos Aires y a la provincia de Buenos Aires. Asimismo, en enero la superficie autorizada para edificar fue de 711.882 m2, registrando un incremento de 27,4% en relación con el mismo mes del año anterior.

 

En cuanto al mercado inmobiliario, continuará firme la demanda del segmento de altos ingresos y la afluencia de inversores (por existencia de excedentes financieros y/o falta de alternativas), en tanto que la demanda de inmuebles financiados parcialmente con crédito hipotecario seguirá creciendo en forma gradual. El alza del tipo de cambio nominal promedio y la evolución de la tasa de inflación, son los principales obstáculos para ampliar la demanda de este último segmento, así como también de los inferiores.

Hay que tener presente que en conjunto reducen la capacidad de pago de los demandantes y además generan incertidumbre acerca de la posibilidad de pagar la cuota hipotecaria a través del tiempo, en la medida que los ingresos no están necesariamente atados a la evolución de estas variables.

 

Los precios de las propiedades nuevas tendrán mayor margen para aumentar que los de las usadas y lo mismo sucederá con las que tengan mejores ubicaciones y calidad de los servicios. Es importante destacar que la incorporación gradual de la demanda de segmentos de ingresos medios-altos y la respuesta de la oferta a esta demanda, podrían provocar un estancamiento de los precios de los departamentos usados. Si bien la compra exige la disponibilidad de ahorros previos, la brecha entre la cuota hipotecaria y el alquiler de una propiedad cada vez es menor.

Por último, como una señal positiva destacamos que el Banco Central de la República Argentina (BCRA), a través de la comunicación A-4501 del 26 de febrero de 2006, tomó dos medidas para tratar de incentivar la inversión en la economía real y el otorgamiento de préstamos bancarios a más largo plazo.

 

Las medidas anunciadas consistieron, por un lado, en permitirles a las entidades financieras que excluyan del cálculo que realizan para considerar sus activos inmovilizados a las garantías que hasta ahora estaban obligadas a constituir sobre la financiación a importaciones de bienes de capital (equipamiento en general), procedentes de países miembros de la Asociación Latinoamericana de Integración (Aladi), que se llevan a cabo bajo el convenio de pagos y créditos recíprocos que contempla este acuerdo y se encuentren listados 'bajo la denominación BK'. Además, el BCRA resolvió ampliar el uso de los fideicomisos inmobiliarios como garantías crediticias preferidas. Hasta ahora sólo había concedido este privilegio a los fideicomisos que se estructuraban con inmuebles destinados a la construcción de viviendas. Pero desde la fecha indicada más arriba se extendió a todo tipo de emprendimiento inmobiliario, comercial o productivo, con lo que pueden ser incluidos todo tipo de inmuebles.

Técnicamente, el paso dado consiste en admitir como garantía preferida 'B' a los fideicomisos de garantía vinculados con emprendimientos inmobiliarios en general. Una garantía 'B', según el marco normativo bancario, es aquella cuyo vencimiento es superior a los seis meses (la denominada 'A' es para plazos inferiores).

En síntesis, a partir de ahora la conformación de la 'garantía' mencionada tendrá un tratamiento similar a la que tiene una hipoteca, pero ya no sólo referida a los fideicomisos que tengan por finalidad garantizar la financiación para la construcción de viviendas, sino también para aquellos que tengan por finalidad garantizar la construcción de cualquier desarrollo inmobiliario, siempre que cuente con un inmueble como activo fideicomitido.

La ampliación del alcance de los fideicomisos como garantías de créditos buscan incentivar los préstamos de más largo plazo para la construcción de inmuebles con destinos industriales y/o comerciales.

 

 

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