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Informe Construya Nro. 141 - Noviembre 2014

Un eje sureño

Donde la construcción se mantiene a buen ritmo

Varias localidades de la parte sur del conurbano bonaerense presentan obras en marcha. Algunas son viviendas que se reciclan, otras casonas que se demuelen para dar lugar a edificaciones para estrenar y también algunos edificios, en donde la zonificación lo permite

El conurbano bonaerense para muchos rubros y protagonistas, además de ser la región más cercana a la Capital, es el horizonte más próximo para apuntalar los sectores productivos y hacer enfoque en el crecimiento que apunta a llegar al público que habita en los diferentes partidos.

La construcción no es la excepción, por el contrario, una gran parte del posicionamiento del segmento de los últimos tiempos se ubicó sobre las distintas zonas geográficas que integran las ciudades que están en un radio de 10 a 30 kilómetros del centro porteño.

Entre los ejes, una parte que comprenden Llavallol, en el partido de Lomas de Zamora, y, José Mármol y Adrogué, en el partido de Almirante Brown, presenta una considerable expansión.

La primera, es una ciudad muy clásica del Sur, próxima a otras trazas urbanas con tradición, como Temperley, Turdera, y Luis Guillón, entre otras. Son puntos muy buscados por la gente para vivir en forma permanente, y de hecho, los jóvenes que se criaron en estas zonas prefieren residir cerca de sus afectos o recorrer las calles en donde se formaron y disfrutaron buenos momentos.

De hecho, hay muchos colegios privados, instituciones terciarias y universitarias, lugares de trabajo, centros de salud, industrias, que alientan a que la gente opte por esta franja del conurbano.

Débora Juárez, de la Inmobiliaria Homónima, destacó sobre el mercado, “Llavallol no escapa a la realidad y sintió los efectos por la situación económica. En los últimos tiempos se efectuaron pocas ventas. Si bien no se levantan edificios por la falta de infraestructura en la zona, la construcción se motorizó en gran medida por las ampliaciones o refacciones de las viviendas de las familias que mantienen la apuesta por el ladrillo como resguardo del dinero, y a su vez, revalorizan las casas'.

Por su parte, Andrea E. Basilio, de Mundo Inmobiliario, empresa que se desenvuelve en la zona, precisó  'El público que busca en Llavallol es habitualmente gente joven y también las personas que les gusta vivir en la zona.”

'Es un área bien conectada hacia distintos lados, como la Capital, Cañuelas o Canning, por ejemplo. Otro porcentaje del público que elige este lugar es la gente mayor que vende sus propiedades, que al quedar solas -por que sus hijos establecieron sus respectivas familias y habiéndose mudado- les cuesta mantener las viviendas, pero aun así siempre intentan mejorar la ubicación. También se observa personas que habituadas a las zonas de Turdera o Temperley, encontrándose con precios más elevados, se acercan a Llavallol, donde los valores se acomodan un poco más a la economía actual', dijo Juárez.

Por el contrario, en Llavallol, hay muchas operaciones de alquileres, “también creció mucho la apuesta de la gente en destinar su dinero para reciclar las viviendas o ampliarlas para revalorizarlas'.

Las calles más buscadas son las que están más cerca de las estaciones de Llavallol y de Turdera, y las avenidas importantes como Antártida Argentina, Luzuriaga, Doyhenard, Frías e Hipólito Yrigoyen.

La fisonomía del lugar presenta, en especial, las viviendas antiguas para reciclar, con buenas medidas en sus lotes. Aunque en las cercanías a la estación se encuentra una buena cantidad de PH. 'Las calles que tienen más proyección son las cercanas a Luzuriaga; otras arterias que pueden tener crecimiento son Wilde o Dr. Melber, que son por las que pasa la mayoría de las líneas de colectivos', contó Juárez.

También en las primeras cuadras de Luzuriaga se encuentra el movimiento comercial de Llavallol. Otras arterias que concentran los principales negocios del barrio son las avenidas Hipólito Yrigoyen, Antártida Argentina y Doyhenard.

El valor del metro cuadrado promedio de las casas que se comercializa está entre los 1000 y 1200 dólares. Hay viviendas de dos dormitorios, con garaje y amplio patio que parten desde los 900.000 pesos. Y de tres dormitorios, que arrancan en 1.200.000 pesos.

Los alquileres parten desde los 2800 pesos por viviendas o PH de un dormitorio en adelante. Las propiedades que tienen mayor confort e incluyen piscina, en algunos casos, están valuadas en 5300 pesos en adelante por mes.

Pablo Novas, del estudio y constructora SUR, dijo que “la alternativa de construir o ampliar la vivienda está muy latente en la gente desde hace un tiempo. Muchas familias optan por esta oportunidad, y más aún, en lugares en donde hay lotes amplios y que pueden ceder una parte para ampliar la casa o para que sus hijos puedan instalarse. Como también construir en el segundo o tercer nivel de la propiedad, si es que esta lo permite”.

Las casonas, protagonistas

José Mármol es una zona en donde hay construcciones de época y chalets, es un lugar agradable para vivir, con calles empedradas y arboladas, rodeadas de plazas. En esta ciudad sobresale el denominado Barrio Inglés, que cuenta con numerosas casonas de principio de siglo XX, entre las avenidas Amenedo y Bynnon, y Grandville y Erezcano. En este punto se mezclan los chalets clásicos con techo de tejas y los dúplex nuevos.

El paso del tiempo hizo que se construyan varios edificios en PH de cuatro pisos, que por la reglamentación municipal, solamente se permiten que tengan la planta baja y tres pisos de 12,50 metros como máximo. No deben superar la altura de las copas de los árboles. Hay muy pocos edificios y éstos se desarrollan de 6 a 20 departamentos. Aunque hay muchos dúplex. El target al que apuntan los constructores y los inversores es al público de clase media y alta.

Al respecto, se refirió, María Marta De Bernardis, de Bernardis Propiedades 'Es una zona de casas antiguas, de estilo, la mayoría recicladas. Algunos de los edificios que se construyen lo hacen para inversión', expresó.

En cuanto al valor de la tierra para construcción oscila entre los 100 y 270 dólares el m2. Las unidades usadas que datan de 30 o 40 años están en el orden de los 400 y 600 dólares el m2, según la ubicación. Y las nuevas se cotizan entre los 1000 y 2100 dólares el m2 construido. Las viviendas usadas tomando como ejemplo un chalet estilo inglés de cuatro dormitorios, dos baños, garaje, cocina comedor, el precio está entre los 900 y 1200 dólares el m2.

'En la actualidad existe poca demanda para la compra de viviendas; en cuanto a los alquileres sí hay altísima búsqueda, especialmente en aquellos departamentos con cochera y de dos dormitorios como mínimo, cuyos precios oscilan entre los 3000 y 4500 pesos promedio', expresó Jorge Espeche, titular de la firma Tur&Espeche Propiedades.

Mientras, Marcela Dix, titular de Dix Marcello Propiedades, comentó: 'Una casa de dos dormitorios con fondo y garaje se alquila, aproximadamente, entre 4500 y 5000 pesos, según su estado y en una buena ubicación, como puede ser cerca de la estación del ferrocarril, en la avenida Bynnon y Thorne. En zonas más alejadas del centro, los valores pueden bajar a 3000 o 3500 pesos. Un departamento de un dormitorio, en una buena ubicación, se alquila entre 3500 y 4000 pesos más expensas de unos 500 pesos. Si es de dos dormitorios se puede incrementar a 4500 pesos, según la ubicación'.

Se trata de una traza urbana de neto corte residencial, sólo hay una pequeña zona comercial, pero es valorable, por ser una localidad alta, que no se inunde y cuenta con todas sus calles pavimentadas.

Con estilo señorial

Finalmente, Adrogué, fusiona sus casonas con los edificios premium que apuntan a un segmento de mayor poder adquisitivo. En este caso, conviven las calles adoquinadas y arboladas, en donde se aprecian las grandes casonas estilo San Isidro. Rasgos que lo posicionan como un lugar selecto del sur.

Desde los primeros loteos y diseños, Adrogué se destacó en el mercado inmobiliario por sus casas residenciales y sus quintas, que luego se transformaron en viviendas para familias. De ser apenas un atractivo turístico en sus comienzos pasó a ser un sitio de categoría para residir, y en la actualidad se desarrolla sin perder esa esencia que la caracteriza. Por eso se limita el crecimiento de la propiedad horizontal, dado que la altura permitida trata de no superar la copa de los árboles (14 metros).

A pesar de ello, no pudo evitar la ola constructiva impulsada por la bonanza en la industria de la construcción: 'Esto es producto de las políticas económicas que alentaron las expectativas esperadas y la gente se refugió en los ladrillos como una seguridad a largo plazo', según Osvaldo Popliko, titular de Osvaldo Popliko Estudio Inmobiliario. Y agregó: 'Esto comenzó unos 20 años atrás, cuando también había créditos blandos para acceder a la vivienda, que hoy hacen falta para la reactivación'.

'Pese a las limitaciones locales se generaron edificios que fueron enriqueciendo el lugar, con buen criterio y control del uso del suelo y la aplicación de los códigos que prevén la construcción de recovas, retiros de frente y techos inclinados', explicó Raúl Maffoni, responsable de R. Maffoni Propiedades. Este broker amplió: 'El espíritu continúa adaptado a nuevas interpretaciones del habitar contemporáneo y un paisaje urbano predecible en armonía con las zonas comerciales y residenciales'.

Al comienzo de esas dos décadas de desarrollo inmobiliario se construyeron en cercanías a la estación del ferrocarril Roca los edificios más altos, de ocho a nueve pisos; luego se limitaron a cinco niveles y después se extendió la zona, 'pero desde hace cuatro años sólo se habilitan construcciones hasta tres pisos', enfatizó Félix Brie, titular de Díaz Mayer & Brie Propiedades. Este especialista se refirió también al perfil del mercado: 'Los compradores de los departamentos son inversores o gente adulta, vecina de la zona, que se desprendió de una gran casa, y que por comodidad y seguridad elige una vivienda más reducida; también parejas jóvenes'.

Los valores de las oferta en propiedad horizontal rondan de 13.500 a 16.000 pesos el m2, según la categoría y la ubicación del desarrollo. En cuanto al valor de las locaciones varía de 2500 a 2800 pesos mensuales más el costo de las expensas para una unidad de dos ambientes, en el centro, y de 2800 a 3500 pesos mensuales para un departamento tipo casa con tres ambientes y cochera, alejado de la estación. Los lotes libres son limitados, por lo que las constructoras deben recurrir a casas con buena superficie de tierra para demolición, con valores estimados entre 2000 a 3000 pesos el m2. En cuanto a residencias usadas, entre 20 y 30 años, los valores de referencia están en un rango de 10.500 a 13.000 pesos el m2.

Para cubrir las necesidades habitacionales, en los últimos tiempos surgieron nuevas opciones, especialmente en los lotes más grandes. Se trata de condominios conformados por tríplex, dúplex y chalets de gran categoría, y con amenities premium (piscina climatizada, solárium, juegos para chicos, SUM, gimnasio, sauna y jacuzzi), como Adrogué Village, Altos de Adrogué y Jorge 1983, entre otros. Estos nuevos desarrollos se comercializan entre 1600 y 2000 dólares el m2.

Este eje sureño presenta buen movimiento, y mantiene el interés de la demanda, como también de los inversores tanto de los usuarios finales como de los que apostan al ladrillo. Se trata de una zona cercana con la Capital y los buenos accesos.