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Informe Construya Nro. 144 - Febrero 2015

La herramienta para llegar al sueño de la vivienda propia

Luego de la crisis de 2001, el camino para acceder al crédito para ayudar con la compra de la casa no fue  fácil. Los bancos no fueron los nexos para facilitar este apalancamiento y hubo que generar financiación genuina de desarrolladores y constructores. En los últimos tiempos surgieron algunas alternativas que aspiran a ese objetivo, contribuir con la parte que falta para que el propietario pueda construir o comprar su vivienda. También el gobierno habilitó el plan Procrear con este objetivo.

Los mercados de la construcción e inmobiliario cuando la macroeconomía funciona bien, todo va sobre rieles y cuando la macro se frena, el sector lo sufre. Sin embargo, el negocio inmobiliario es también un negocio que tiene en cuenta el mediano y largo plazo. Esta es la razón por la que aún en las peores coyunturas sigue habiendo actividad. Y es alentador saber que las perspectivas hacia adelante son buenas. Hay inversores ubicando dinero en proyectos que llevan dos o tres años. Hay movimiento en el mercado de terrenos. Y en la tercera opción hay grupos pensando en herramientas de financiamiento que amplíen el espectro de compradores y en el mercado de capitales como el lugar a donde recurran los desarrolladores a financiarse.

Luego de la crisis de 2001 se perdió el fácil apalancamiento para que la gente pueda llegar a la cantidad de dinero necesaria para edificar o comprar su casa. Y los bancos no fueron el nexo facilitador para esta herramienta.

Varios desarrolladores apostaron por invertir y solventar las cuotas de los compradores a través del destino del aporte genuino de los grupos que se formaron, y también se crearon los fideicomisos.

 En los últimos tiempos hubo algunos casos puntuales que apuntaron básicamente a tratar de satisfacer esta falencia y así proponer planes para que los propietarios puedan comprar, refaccionar o ampliarse.

Uno los ejemplos es la desarrolladora Eidico, que desde su sede central en Tigre, fue proponiendo barrios y casas hasta presentar en la actualidad más de 70 barrios en distintas partes del país que incluyen los desarrollos en la costa atlántica.

A esta altura, el sistema que impulsó la empresa es una modalidad que no se discute en el mercado. La forma en que se puede adquirir el lote bajo suscripción para luego edificar la casa dentro de un proyecto cerrado ya se ha instalado en la mente de muchos propietarios que han optado por esta herramienta. En su trayectoria de más de 15 años cuenta con más de 24.000 unidades suscriptas bajo el sistema al costo, que propuso desde su comienzo.

El sistema intenta ofrecer y construir un emprendimiento de calidad a muy bajo costo. La gente se reúne para alcanzar un objetivo que en forma individual le resultaría mucho más difícil, y más aún sin tener llegada a créditos accesibles y que permitan abonar una cuota acorde con los ingresos laborales.

'Decimos que lo que hemos logrado es reciclar la vieja figura de la cooperativa, ya que su tarea consiste en reunir el aporte de un considerable número de interesados -principalmente familias jóvenes que buscan un terreno para construir y habitarlo- y ofrecerles un proyecto acorde con sus necesidades de vivienda', dijo Juan Bartolomé, director asociado de proyectos de Eidico.

La herramienta de desarrollo al costo dio lugar a emprendimientos, como Santa Bárbara, Altamira, Villa Nueva, San Sebastián, Pilar del Este, Arenas del Mar, Estancia Smithfield, entre otros.  Por este sistema se ofrecieron lotes cuyo costo final estaba un 50 por ciento debajo del precio de mercado, a lo que se sumaron las ventajas lógicas de la financiación.

'Vimos también que el sistema de desarrollo al costo podía aplicarse a otros rubros. Cada proyecto responde a una necesidad, y el de la vivienda fue el primero y sigue siendo el principal. Pero la relación directa que mantenemos con nuestros clientes nos permitió detectar otras necesidades. Así, para quienes buscan la alternativa de contar con una jubilación a futuro basada en la renta de un patrimonio privado y tangible, diseñamos proyectos de inversión que por el momento son de forestación, ganadería, hoteles y centros comerciales', contó Bartolomé.

También esta empresa divulgó Eidico Casas, este modelo propone a la gente el acceso a un lote con casa terminada por medio de la financiación de su sistema cooperativo, en cuotas y pesos. Al respecto, Diego Degano, director de proyecto de la empresa, comentó: 'Eidico Casas adapta nuestro sistema de financiación a la entrega de un terreno con una vivienda terminada. De esta manera ofrecemos que la gente pueda acceder a un lote con casa terminada en cuotas y pesos. Las unidades se construyen con el método tradicional que garantiza solidez, calidad y durabilidad en la obra. Además, una vez que el propietario suscribe a la propuesta se desentiende de los trámites relacionados al seguimiento de una obra. Con este sistema, por el contrario, el propietario recibe la casa llave en mano'.

Al momento, Eidico ya entregó casas en la zona de Villa Nueva, Tigre, 'y otras 58. En este partido contamos con tres proyectos suscriptos y en construcción: Casas de Santa María, Casas de San Patricio y Casas de Santa Ana, el cual está completo en su primera etapa y en plena suscripción, la segunda', amplió Degano.

La otra zona en la que llegó la opción es en Pilar. En especial en el emprendimiento Pilar del Este, un complejo de más de 10 barrios sobre la calle Caamaño, a 5 km de la ruta Panamericana se desarrolla Casas del Este, que cuenta con 132 casas de las cuales se entregarán 18 en 2015.

Entre las opciones recientes están las Casas de Santa Guadalupe, en Pilar, con viviendas en lotes de 375 y 80 m2 cubiertos (que puede ampliarse a 120), con un valor de suscripción de 960.000. El plan posee un anticipo de 130.000 pesos, con cuotas y refuerzos en las cuotas 15 y en la 30 (47.500), 120 pagos de 6125 + 750 pesos (por gastos administrativos, gastos de aprobaciones y fondo de reserva), y las cuotas se actualizan con el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). Mientras que para las Casas de Santa Ana, barrio en Villa Nueva, Benavídez, las casas del mismo metraje que en Santa Guadalupe, pero en lotes de 300 m2, tienen un costo de suscripción de 1.350.000 pesos. El plan de financiación posee un anticipo de 150.000 pesos, con refuerzos en las cuotas 15 y 30 (80.500), y 120 cuotas de 8658,33 + 750 (gastos administrativos, gastos de aprobaciones y fondo de reserva), que se actualizan con el índice de la CAC. Con relación al público al que está destinado el proyecto, Degano dijo: 'Es 100% de primera vivienda con el que pretendemos captar a los jóvenes. El mercado es cada vez más duro con esta franja y la necesidad de vivienda no encuentra muchas soluciones. De esta manera, Eidico Casas resuelve esta necesidad de una manera sumamente accesible: cuotas a 10 años, en pesos y con entregas a partir del tercer año'.

Desde la Anses

El gobierno nacional impulsó a través de la Anses el Plan Procrear del Bicentenario, un proyecto que aspira a satisfacer la necesidad de la gente que a través de la inscripción y los posteriores sorteos accede al crédito para la compra, refacción o ampliación de la vivienda. Además el programa incorpora dos nuevas líneas para la financiación de la compra del terreno y posterior construcción de la vivienda así como la compra de vivienda nueva a estrenar.

Mariana González, la subsecretaria de coordinación económica y mejora de la competitividad que depende del Ministerio de Economía, aseguró que “es un programa que ha llegado para quedarse”.

“Con las viviendas que están en marcha se han generado más de 250 mil puestos de trabajo y eso es un valor tan importante como el de la casa propia. Tener una vivienda es tan importante como generar trabajo y que esas familias tengan ingresos para poder consumir, comprar, motorizar la inversión, y así promover el crecimiento de la economía. Este es también uno de los pilares para lograr la continuidad del crecimiento por la inclusión”, amplió.

En la actualidad el Procrear demandó una inversión de 50.000 millones de pesos y entre las unidades concluidas y las que están en obras hay 150.000 edificaciones. Aún falta llegar al objetivo, porque la intención era llegar a las 400.000 en 2015, todo un desafío. “Pero al menos, hay muchas familias que eran inquilinas que ahora son dueñas como nos gusta decirlo a nosotros. De hecho, el viernes 6 del actual, se sortearon más de 1500 números para que la gente acceda al plan. Siendo los habitantes de Buenos Aires, Córdoba y Santa Fe, los que lideran esta posibilidad para llegar a construir, ampliar o refaccionar su vivienda”, detalló González.

Finalmente, la funcionaria subrayó el papel de la Lotería Nacional “es un símbolo que garantiza la asignación de manera transparente”. Y agregó que “para quienes no se vayan con la alegría de haber sido beneficiarios en el sorteo, sepan que esto no termina acá. Esta es una oportunidad de empezar a poder tener la casa propia y si no es hoy, seguramente será mañana o pasado mañana”.

“Aconsejo a ingresar a http://www.procrear.anses.gob.ar/programa/lineas-credito, para que la gente sepa bien como son los planes y las líneas de crédito habilitadas”, concluyó González.

Nueva propuesta

La empresa Rodobens, que propone instrumentos de ahorro previo, lanzó una nueva herramienta para el mercado, con el apoyo de Le Bleu Negocios Inmobiliarios: el Plan de Ahorro Inmobiliario. Con el crédito hipotecario cada vez más lejos y el nivel de precios de la vivienda que no guarda relación con el poder adquisitivo del salario, esta iniciativa brinda una posibilidad que permite la compra de inmuebles con una planificación financiera inteligente.

Mario Gómez, de Le Bleu, explicó que, “si bien el mercado inmobiliario no está atravesando el mejor momento, Rodobens plantea un trabajo a largo plazo en el país. Creemos que la propuesta tendrá muy buen recibimiento en el mercado local', al tiempo que aseguró que 'toda la experiencia adquirida en la operatoria en Brasil será volcada para brindar un servicio eficiente'.

De hecho recordó que cuando comenzaron con los planes de ahorro para vivienda en Brasil, este país atravesaba un tiempo complejo a nivel económico y político, e igual se hicieron las inversiones y los trabajos necesarios para llevar a Rodobens al liderazgo de mercado que ostenta hoy en Brasil, donde administra 75.000 millones de dólares.

Gómez informó que ya se están firmando los contratos con cerca de 50 inmobiliarias para comercializar los planes y que antes de fin de año cerrarán el primero de los grupos de suscriptores. La firma, en la filial argentina, también es la dueña de las concesionarias Fangio de Mercedes Benz, Rodobens Vehículos de Hyundai y otras empresas, y prevé cerrar el primer grupo del plan antes de fin de año y otros tres durante 2015. Así, tras invertir más de 4 millones de pesos estima que otorgará cartas de crédito por 450 millones de pesos.

El sistema funciona de la siguiente manera: un grupo de personas realiza un aporte mensual, se constituye un fondo común destinado a la adquisición de las viviendas y el monto de dinero se entrega a lo largo de un período, mediante la forma de sorteo o licitación. Se abona en cuotas más bajas que un crédito hipotecario, una aprobación crediticia más fácil y en pesos sin intereses. Además hay una normativa que reglamenta la operatoria y es regulada por la Inspección General de Justicia.

Entre los beneficios de este sistema se destacan los siguientes aspectos: poder comprar una vivienda y dejar de alquilar, invertir a futuro; proteger la inversión de la inflación, pagar en 96 meses en pesos y sin interés con el menor ingreso familiar exigido; contar con la protección legal que asegura los ahorros, y sirve tanto para inmuebles residenciales como para los comerciales. En cuanto a las cuotas, para una carta de crédito por 500 pesos, en un grupo de 192 personas con un plazo de 96 meses, las tres primeras que incluyen gastos de adhesión y administrativos rondan los 12.500 pesos, y a partir de la cuarta, el valor desciende hasta los 6500. Tanto la carta de crédito (valor móvil) y las cuotas se actualizan por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).

Tanto el sector inmobiliario como el de la construcción reclaman que en el próximo gobierno se haga una política a largo plazo de vivienda y con planes que puedan ser de fácil ingreso a las familias de todos los sectores sociales. Será vital equilibrar el aspecto económico y a partir de allí realizar un plan serio. Posibilidades hay muchas, por el momento, las opciones se entrelazan entre lo público y lo privado para que se pueda alcanzar la parte que falta de dinero o de capital necesario  para el sueño de la vivienda propia.