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Informe Construya Nro. 157 - Marzo 2016

 

Negocios cerca del mar

 

Mar del Plata siempre aporta novedades

 

La principal ciudad de la Costa Atlántica argentina ofrece varios proyectos en obras. Entre ellos, avanza el Maral Explanada que lleva el sello del arquitecto César Pelli. También se inauguró el shopping y nuevas áreas comerciales de servicios

 

Mar del Plata, la principal ciudad de la Costa Atlántica de nuestro país, siempre aporta novedades al mercado. Sea al de alquileres como al residencial. Poco a poco se fueron sumando nuevos desarrollos de calidad que buscan captar la demanda exigente que elige este punto cercano a la playa para vivir como para ir de vacaciones.

Miguel Ángel Donsini, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Mar del Plata, destaca un arranque de año 'bueno' y califica con un ' muy bueno' al final de enero. 'Todo esto impulsado por un cierre de diciembre que, con los feriados de fin de año, anticiparon la demanda y con muy buenos resultados'.

Teníamos muchas expectativas, pero las dudas estaban en cómo reaccionaría el mercado. Si aplicaba subas extras moderadas en procura de recomponerse de los últimos veranos, de baja rentabilidad, o si se dejaba tentar por los pronósticos de un aluvión. Donsini asegura que los precios 'encontraron un nivel de equilibrio' y así justifica que los clientes no presenten mayores quejas.

 

Los resultados han estado por encima de los logros de las últimas temporadas, en todos los casos de las ciudades con salida al mar. Donsini destaca la permanencia de inquilinos históricos, la reaparición de otros que no andaban por aquí hace años y también el regreso de propietarios que prefirieron veranear en su casa de Cariló y no viajar a otros lugares fuera del país.

Algo parecido sucedió en Mar del Plata. Nos encontramos con turistas de alto poder adquisitivo. Se notó en la primera línea de mar como en ninguna otra zona. La 'milla de oro', como llaman al tramo de edificios que se extiende desde los links del Golf Club hasta Bahía Varese, la ocupación fue casi total. 'En ése rango la demanda creció casi un 40% con respecto al año anterior', confirmó Sergio Pérez, broker de inmobiliaria Robles, que atiende varias de las zonas más cotizadas de la ciudad.

Se ha logrado una alta ocupación en el lote de nuevas unidades en altura que se suman al marcado a partir de desarrollos inmobiliarios con amenities.  En la zona comercial de calle Güemes, el Acceso Norte y todo lo que está a espaldas y más cerca de la primera línea de mar estuvo bien requerida. Con niveles de contratos similares se movió la oferta en barrios cerrados.

Las unidades de mayor valor tuvieron pedidos mayoritarios por períodos quincenales. Solo en forma excepcional se producen alquileres de mes completo. Y las fracciones dominan el fin de temporada. Donsini destacó que el micro y macrocentro, que concentra la mayor cantidad de departamentos, estuvo completo en enero. Cinco jornadas -es el plazo mínimo que se ofrecía- fue el promedio de alojamiento. El dato: hubo mayor rotación de visitantes, lo que aportó al balance positivo. 'La ocupación global fue del 80 a 90%', dijo. Zonas de casas y chalet apetecibles, como ocurre con Punta Mogotes, alcanzó niveles del 70%.

 

Febrero suma con rebajas

El arranque de febrero no fue todo lo bueno que se podía esperar, pero es lo suficientemente óptimo como para estar ya por encima del rendimiento del idéntico período del año pasado. 'No era nada difícil estar arriba de lo que fue tan malo', confirmó un operador inmobiliario al recordar el clima pésimo de hace doce meses, con jornadas casi invernales.

Donsini sostiene que durante el mes de febrero llegaron a un promedio de ocupación del 70%. Y que el fin de semana de carnaval ha tenido un lleno total, casi similar a la ocupación lograda en enero.

Hubo casas y departamentos que llegaron a tener apenas una quincena ocupada. Otros, ninguna. Eso se tradujo en mudanza de unidades que vivían de la temporada a una rentabilidad igual o menor pero más segura en el segmento de 24 meses. Un rubro en el que la ciudad tiene alta demanda y le faltaba oferta.
Diego Del Valle, referente del sector en contratos a largo plazo, explicó que la situación derivó en un mercado inmobiliario nutrido y dinámico. 'Hay que tener responsabilidad a la hora de fijar precios porque la mayoría de clientes dependen de un sueldo', advirtió.

Luis Silva, directivo de la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios, que también está al frente de Maral Explanada, el complejo diseñado por César Pelli. En esa esquina de Playa Chica que asoma al mar como pocas ya se ve lista en su estructura la primera de las tres torres. Aseguró que a esta fecha tienen dueño el 70% de las unidades que salieron a la venta y estarán habitables a partir de marzo. 'A la brevedad entra al mercado la segunda torre', anticipó Silva.

Es sin dudas el emprendimiento de departamentos más destacado y de mayor jerarquía que tenga Mar del Plata por estos días. El punto más alto para un mercado inmobiliario que sigue incorporando propiedades nuevas con valores que, más allá del ritmo de comercialización, no tuvieron mayores cambios. Hay que calcular en 2500 dólares por metro cuadrado en sectores de calles adentro, como puede ser el muy prolífico entorno centro comercial Güemes, a un piso de 3500 si los ventanales permiten vista al mar.

Lo más alentador es que la búsqueda de nuevos espacios para estos desarrollos no se detiene. Frente a las playas, con el centro y la zona de Playa Grande y Golf ya bien cubierta, las opciones se abren a norte y sur. Hacia el primero de los extremos la expansión nació hace algunos años. Y sobre Punta Mogotes las inversiones empezaron a caer hace dos temporadas, con primeros resultados ahora, como es la torre Ulises, de cara al complejo de balnearios del sector.
La construcción de nuevos edificios ganan espacio en áreas céntricas, las zonas de La Perla más próximas a la costa y hay muchas expectativas sobre la reconversión que podría darse en el corredor de calle Alem, eje central del ex polo de nocturnidad de Playa Grande que mutó hacia el perfil comercial y, de a poco y cada vez más, unidades en altura.

La compraventa de usados está totalmente frenada y esperamos que hacia fin de año, y más aún hacia el fin de la temporada estival, en esta ciudad y la costa se podrá ver hacia dónde apunta el mercado.

El otro gran impulso en la construcción está en las viviendas unifamiliares. Los créditos de programas oficiales abrieron una chance que se aprovecha y bien. Se levantan nuevas casas en los barrios, con notorios progresos en puntos periféricos que ofrecen tierras a mejor valor. El gremio de albañiles asegura que, aún con 30% menos de torres en marcha que otros años, están con ocupación plena de su mano de obra.

 

De alta gama

La ciudad balnearia atrae las inversiones y apuesta a los ladrillos; se había hecho una pausa en sus proyectos, pero ahora retomaron el impulso y anuncian nuevos lanzamientos para este año.

El frente de costa es una gran vidriera ante la cual, al cabo de los próximos 90 días, habrán pasado más de tres millones de visitantes. Claro que con mayoría de los que, como en los comercios, pasan, miran y quizá, con mayor o menor chance de cerrar una operación, apenas pregunten precio y condiciones. Pero siempre con un lote de interesados reducido pero rendidor, que se deja llevar por la tentación y cierra su veraneo con inversión inmobiliaria.

La niña bonita del mercado es, cada vez más y sin ninguna duda, Maral Explanada de Playa Chica. Mar del Plata en su conjunto y Explanada en particular son más que atractivos para los inversores inmobiliarios. “Lo que hoy falta es confianza, sobre este momento en el que el mercado en general, más allá del destino, padece la baja de operaciones de compraventa”, dijo Silva.

Otro dato alentador corresponde a las expectativas que deparan los últimos movimientos en lo que era el hotel Hurlingham, frente a playa Cabo Corrientes. Se completó la demolición de los pisos superiores de lo que era una estructura añeja y deteriorada. La obra se paraliza hasta que finalice el verano y no tiene proyecto definido. Serían departamentos, pero se desconoce en cuántos niveles y si tendrá algún agregado que sorprenda por fuera de lo ya visto.

 

Un escenario en positivo

Más allá de la coyuntura sigue el crecimiento en diferentes zonas, con edificios de pozo, con desembolsos previos a que las excavadoras comiencen a hacer lugar para los cimientos, se mantienen como motor principal. Con debate incluido: se abrirá a corto plazo, cuando empiece a ver la luz el proyecto previsto para el ex hotel Chateau Frontenac, construcción con vista al mar que inversores adquirieron para desarrollar una o dos torres. Para esa esquina de Moreno y Alvear se presume una demolición parcial del inmueble que se justificaría por su notorio deterioro, confirmado por el área de Planeamiento de la Comuna
Lo comercial, con buenas noticias

El nuevo shopping de la ciudad, que ocupa buena parte de las dos manzanas donde durante décadas y hasta hace tres años funcionaba la terminal de ómnibus de media y larga distancia, tuvo un debut soñado. Aun cuando todavía quedan locales por habilitar.

Con la apertura del Paseo Aldrey la ciudad da un nuevo e importante paso en cuanto a desarrollo de grandes superficies comerciales, limitadas hasta hace poco al pionero shopping Los Gallegos y más tarde el Paseo Diagonal, ambos en pleno centro y apenas separados por la Diagonal Pueyrredón.

También Mar del Plata suma otra propuesta comercial: el Florida Premiun Outlet. Un complejo de 4500 m2, construido justo donde la ruta 2 se encuentra con la avenida Constitución, en el que confluirán primeras marcas de indumentaria, electrónica, juguetería y librería con productos de segunda selección o fuera de estación a precios muy rebajados.

 

Impacto inmobiliario

El shopping y centro cultural en la ex terminal nació con una disputa entre tres proyectos vía iniciativa privada, uno de los cuales llevaba diseño del arquitecto tucumano César Pelli. Al final de la historia la propuesta ganadora fue la de un grupo de empresarios locales encabezado por Florencio Aldrey Iglesias, titular del multimedios La Capital y los hoteles Hermitage y NH Provincial.

Con proyecto y dirección del estudio Mariani-Pérez Maraviglia, el mismo que diseñó el Sheraton Mar del Plata, shopping Los Gallegos y Aquarium entre otras obras, en dos años y medio se completaron los 46.000 m2 cubiertos que incluyen unos 110 locales y seis cines repartidos entre subsuelo, planta baja y dos pisos. También incluye 500 cocheras subterráneas, la restauración del edificio histórico cuyos trazos originales pertenecen al arquitecto belga Jules Dormal y dos plazas internas, en una de las cuales se instaló la obra Mujer Reclinada, original del artista colombiano Fernando Botero.

Jerónimo Mariani, uno de los responsables del estudio Mariani-Pérez Maraviglia, destaca tres particularidades del edificio. La primera, el sistema de fachada ventilada lograda con placas cerámicas de tres metros por uno que impiden el ingreso de luz solar. “Un gran aporte en sustentabilidad porque permite refrigerar con significativo ahorro energético”, explicó. El segundo, un sistema de aire acondicionado con tecnología alemana de última generación que bajo el mismo concepto es más eficiente y reduce el consumo. Por último, la apertura de la calle Rawson que, a nivel de cocheras, permite a los automovilistas atravesar el complejo de lado a lado.

El shopping cuenta con las principales marcas de indumentaria, en el primer encontramos el patio gastronómico y en el segundo, seis salas de cine, una de ellas con el innovador sistema de sonido Dolby Atmos, el más avanzado en el mundo. Sólo en inversión comercial se estima un desembolso que supera los 250 millones de pesos.

El primer gran impacto que ha tenido este shopping y centro cultural en el entorno es la jerarquización de esta zona, a no más de 500 metros de la rambla Casino, y la valorización de todas las propiedades del entorno, en su mayoría edificios de departamentos y locales comerciales.

Un mall estilo americano

Nike, Levi’s, Lacoste, Paula Cahen D’anvers, Grisino, Librería Cúspide y Open Sports son las marcas que tienen espacio asegurado en el Florida Premium Outlet,
En este caso la inversión es unipersonal y corre por cuenta de la empresa Open Sport, que nació aquí como una pequeña casa de ropa deportiva y hoy tiene más de 50 sucursales. “Será un gran mall, al estilo americano, que le dará a la ciudad una propuesta que no tenía y a los marplatenses y turistas algo que siempre los tienta, que es buscar oportunidades y excelentes precios”, detalló Marcelo Cardellino, responsable de la firma.

El punto geográfico elegido es estratégico. Es, junto al hipermercado Carrefour, lo primero que ven los turistas que arriban en automóvil por Ruta 2. Y quizás la última escala de compras antes de emprender el viaje de regreso. En este caso el edificio es todo en planta baja, con estacionamiento propio y área de servicios. En cuanto a la firma Cúspide, su propuesta irá más allá de los libros y avanzará en electrónica y juguetería. Se estima que generará entre 250 y 300 puestos de trabajo permanentes. Cardellino destacó que más allá del turismo también confían en la demanda que genera la clientela local. “El marplatense es buscador natural de rebajas y buenos precios”, concluyó.