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Informe Construya Nro. 159 - Mayo 2016

Expectativas

Una herramienta que dinamizará al sector

Las Unidades de Vivienda (UVI) creadas por el Banco Central más el relanzamiento del Procrear alientan al segmento para que la gente pueda acceder al puente necesario para poder comprar su casa. Por ahora, la inflación y la desconfianza, son las que aportan dudas. Los bancos ya lanzaron sus propuestas y reciben varias consultas por día.

Tras varios años de espera el anuncio de los nuevos créditos hipotecarios fue bien recibido y con buenas expectativas en el sector. Eran reclamados por varios protagonistas que intervienen en el segmento, como operadores, constructoras, desarrolladores y la gente que contaba con ahorros y que no podían llegar ante la solicitud de tantos requisitos y otras opciones que no eran accesibles.

El Banco Central de la República Argentina (BCRA) dispuso la implementación de una nueva modalidad de ahorro y de préstamos con el objetivo de cambiar el acceso a la vivienda. De esta manera, instrumentó la modalidad en las denominadas Unidades de Vivienda (UVI). El valor inicial de una UVI al 31 de marzo de 2016 equivaldrá a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado testigo, basado en las cifras conocidas para inmuebles de diverso tipo en las ciudades de Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y zona del Litoral (Santa Fe de la Vera Cruz-Paraná), ponderados por población. Ya que este metro cuadrado testigo se ubica en $14.053, el valor inicial de la UVI será de 14,053 pesos (14 pesos con 53 milésimos).

El valor de la UVI se actualizará diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) y se publicará en la página web del BCRA, basado en el índice de precios al consumidor, que tiene una altísima correlación con el costo de la construcción, pero sufre menor volatilidad. De este modo, 1000 UVI alcanzarán aproximadamente para construir 1 m2 testigo en cualquier momento del futuro.

Según nos indicaron del BCRA ya recibieron más de 3500 consultas en pocos días. Aumenta la expectativa en todas las partes que integran el sector. Al respecto, el arquitecto Marcelo G. Satulovsky, director de investigaciones de la Fundación de Estudios para Desarrollos Inmobiliarios de la Cámara Inmobiliaria Argentina, precisó que 'es muy pronto para realizar un balance sobre las medidas que se anunciaron hace poco. Sin embargo, un repaso rápido a los planteos permite algunas primeras reflexiones. ¿Sirve? Obvio, hace más de 40 años la vivienda queda lejos. Procrear es acotado, y el esquema de los '90, la única propuesta de escala en este lapso, sólo alcanzó a ciertos segmentos. Bienvenida la iniciativa'.

El vicepresidente de la AEV y director de la desarrolladora RED, Gustavo Llambías, sostuvo que 'era algo muy esperado y por lo que venimos trabajando desde hace años desde la institución. El crédito a largo plazo es un elemento esencial para el mercado y producirá un cambio profundo, recuperando a los sectores medios como clientes y multiplicando obras y puestos de trabajo'. Esta línea de créditos 'apunta a los sectores que necesitan crédito para comprar y que en cambio no necesitan un subsidio. En la medida en que la tasa de inflación vaya bajando, esto permitirá incluir a todo la clase media, en todas sus franjas, es decir, al 50% de las familias argentinas'.

'La inflación actual es insostenible en el mediano plazo e incompatible con cualquier sistema crediticio, como lo demuestra el hecho de que no ha habido crédito desde hace muchos años, sufriendo una inflación similar. El actual gobierno lo entiende así y por eso ha anunciado que apunta a llevar la inflación a un dígito durante su gobierno. En el entendimiento de que ése será el camino, el sistema es completamente compatible con la transición, como lo demuestra el hecho de que en Chile, la UF ha sorteado períodos de inflación alta en alguno de los más de 50 años de vigencia allí, dentro de un contexto de mediano y largo plazo de inflación controlada', dijo Llambías.

Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, indicó que 'para que esta herramienta funcione a pleno hay que fomentar el ahorro. El buen funcionamiento de la economía y su aspecto más importante, la creación de empleo y el mantenimiento de los puestos ya existentes, requieren del ahorro, condición necesaria para que se dé la inversión. Es por eso, que se deben buscar vías para favorecer que el ahorro sea un medio de acceso a la vivienda. Tanto si se piensa en el crédito hipotecario hay que prestar atención a la cuota que la familia puede afrontar. La cuota, a su vez, está correlacionada directamente con la tasa (a mayor tasa, mayor cuota) e inversamente con el plazo (a mayor plazo, menor cuota)'.

La mayoría de los casos son a 15 años, y se pueden cancelar en forma anticipada. El valor inicial de las cuotas es mejor que el sistema que estaba vigente hasta hace unos días. Quienes se ven favorecidos son los que ya cuentan con ahorros y sólo necesitan del puente para comprar. El monto máximo que se otorga es de 1.500.000 pesos.

Una de las primeras entidades bancarias que se sumó a las denominadas UVI que impulsó el BCRA, fue el Banco Macro. Actualmente esa firma crediticia ya cuenta con una línea vigente en el mercado desde el 11 de abril. 'El primer día hemos recibido más de 800 consultas en todo el país a través de canales telefónicos y consultas presenciales. En los días posteriores seguimos con un nivel importante de consultas', contó Milagro Medrano, Gerente de Relaciones Institucionales del Banco Macro. Y amplió: 'El monto máximo al que se podrá acceder en función de los ingresos, es de hasta 1 millón de pesos; mientras que el plazo máximo es de 180 meses (15 años). Este producto permite financiar hasta el 75% del valor de tasación de la propiedad, mientras que la tasa nominal anual es fija y del 5,50%, con saldo de capital en UVI ajustable por CER (el costo financiero total será de 7,06 %)'.

Estadísticamente la mayoría de las consultas están destinadas a la compra de una vivienda, mientras que los posibles propietarios que se mostraron interesados, dan cuenta de todo tipo de público y de una amplia gama de edades.

 Para el Banco Hipotecario (BH) -otra de las instituciones que adhirió a la medida- contribuir al acceso a la vivienda a través del crédito, constituye parte de su misión histórica. 'Es por eso, que decidimos acompañar este nuevo esquema de financiación impulsado por el BCRA, con una línea que ofrece las mejores condiciones del mercado. Desde su anuncio, estamos asesorando a los interesados en nuestras 61 sucursales ubicadas en todas las provincias del país, así como también a través de nuestras líneas telefónicas y canales digitales. En promedio, recibimos 900 consultas diarias en sucursales y unas 5000 a través de canales alternativos', comentó uno de los voceros del BH.

Las nuevas líneas de créditos hipotecarios del BH prevén montos de hasta 2 millones de pesos, con plazos de 15 años y una tasa de 4,8% (CFT 5%). 'Nos encontramos adaptando nuestros sistemas a esta nueva modalidad para tener la línea operativa en los próximos días. Mientras tanto, estamos asesorando a todos los interesados, sean o no clientes del banco, a través de nuestros distintos canales de atención', comentó el representante de la compañía.

Y agregó: 'Es importante destacar que somos la única entidad que ofrece todos los destinos para esta nueva modalidad de créditos hipotecarios. Por tal motivo, en las grandes ciudades las consultas más frecuentes son por la línea de compra de vivienda, mientras que en ciudades más chicas del interior prevalecen las consultas por construcción'.

También al cierre de esta edición del informe, el Banco Nación estudiaba implementar un plan de créditos con actualizaciones por aumentos por paritarias o sujetos al nivel de ingresos, situación que favorecerá más a la clase media, pero aún estaba en planificación

Por salir

El Banco Ciudad es otra de las instituciones financieras que se comprometió a sumar un nuevo producto crediticio que forme parte de esta nueva línea de créditos hipotecarios UVI. 'Es inminente la salida de estos nuevos créditos, mientras tanto nuestras líneas subsidiadas para primera vivienda y los hipotecarios todo destino de la línea Ciudad Vivienda hasta 20 años y con tasa combinada del 21% TNA se continúan otorgando y con buen ritmo de colocación', comentó Jorge Diego Velázquez, Secretario de prensa del Banco Ciudad.

Hay otras entidades bancarias que están estudiando la forma de ajustar los créditos y una posibilidad es que en vez de la inflación se actualicen por paritarias o un promedio de acuerdo con los aumentos salariales del año.

Las entidades precisaron que la mayoría de las consultas son para la compra de la vivienda. Y qué el público que oscila entre los 35 y 40 años lo hace para refacción o la ampliación de su unidad.

En esta primera etapa las 6 compañías que operan esta línea de financiación son el Banco Ciudad, Banco Macro, Banco Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Río.

El relanzamiento del Procrear

El presidente Mauricio Macri ya anunció la puesta en marcha de un programa con el que aspira a crear 200.000 puestos de trabajo en cuatro años, al comenzar a atender la falta de un millón de viviendas y las deficiencias estructurales que afectan a otros 2,5 millones de hogares.

El plan, que demandará una inversión de $ 100.000 millones, contempla la construcción de 120.000 viviendas sociales, a través de un sistema que le dará prioridad a las familias de menores ingresos. Además, prevé la entrega de 175.000 créditos hipotecarios subsidiados, destinados principalmente a quienes hoy alquilan y desean tener su casa propia, pero que también incluirán a los pertenecientes al Procrear, un programa que será reformulado para otorgarle mayor transparencia a la adjudicación.

En esta nueva etapa, ya no será concedido por sorteo, sino que se otorgará en base a una calificación que formularán los institutos sociales provinciales. El crédito podrá ser utilizado tanto para la construcción de viviendas nuevas como para la adquisición de inmuebles usados.

Adicionalmente, se ofrecerán 456.000 microcréditos a tasa de interés cero con participación pública y privada para concretar reformas edilicias, como conexión de servicios o mejoras en ambientes, y se otorgarán casi 350.000 regularizaciones dominiales, para que las familias puedan acceder a través de la escrituración al derecho de la vivienda propia.