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Informe Construya Nro. 160 - Junio 2016

El retorno de los créditos

Una de las herramientas que más se reclamaban

Varios productos crediticios, con los que cuenta el mercado del real estate local, según los especialistas, se convertirán en motores de la reactivación del sector. Expectativas por el blanqueo.

El real estate espera la tan deseada llegada del crédito hipotecario cuya herramienta le dará impulso al crecimiento de este mercado. Además, irá acompañado de las nuevas medidas económicas impulsadas por el actual gobierno nacional algunas semanas atrás. Seis son las entidades bancarias, que por ahora se han comprometido a sumarse a esta iniciativa lo que han originado gran expectativa tanto a desarrolladores, brokers y al público en general.

Una de las primeras entidades bancarias que se sumó a las denominadas Unidades de Vivienda (UVI) que impulsó el Banco Central de la República Argentina (BCRA) fue el Banco Macro. Actualmente esa firma crediticia ya cuenta con una línea vigente en el mercado desde el 11 de mayo y en los últimos días otorgaron los dos primeros planes. Uno fue en Misiones, por 1 millón de pesos (con cuota de 8100 pesos) y el otro en Santa Fe, por 700.000 pesos, con cuota de 5700. 

'Sólo el primer día hemos recibido más de 800 consultas en todo el país a través de canales telefónicos y consultas presenciales. En los días posteriores seguimos con un nivel importante de consultas', contó Milagro Medrano, Gerente de Relaciones Institucionales de Banco Macro. Y amplió: 'El monto máximo al que se podrá acceder en función de los ingresos, es de hasta 1 millón de pesos; mientras que el plazo máximo es de 180 meses (15 años). Este producto permite financiar hasta el 75% del valor de tasación de la propiedad, mientras que la tasa nominal anual es fija y del 5,50%, con saldo de capital en UVI ajustable por CER (el costo financiero total será de 7,06 %)'.

La mayoría de las consultas están destinadas a la compra de una vivienda, según las estadísticas, las dudas de los posibles propietarios se encuentran dentro de una amplia gama de público y de edades.

Para Banco Hipotecario (BH) -otra de las instituciones que adhirió a la medida- contribuir al acceso a la vivienda a través del crédito, constituye parte de su misión histórica. 'Es por eso, que decidimos acompañar este nuevo esquema de financiación impulsado por el BCRA, con una línea que ofrece las mejores condiciones del mercado. Desde su anuncio, estamos asesorando a los interesados en nuestras 61 sucursales ubicadas en todas las provincias del país, así como también a través de nuestras líneas telefónicas y canales digitales. En promedio, recibimos 900 consultas diarias en sucursales y unas 5000 a través de canales alternativos', comentó uno de los voceros del BH.

Las nuevas líneas de créditos hipotecarios del BH prevén montos de hasta 2 millones de pesos, con plazos de 15 años y una tasa de 4,8% (CFT 5%). 'Nos encontramos adaptando nuestros sistemas a esta nueva modalidad para tener la línea operativa en los próximos días. Mientras tanto, estamos asesorando a todos los interesados, sean o no clientes del banco, a través de nuestros distintos canales de atención', comentó el representante de la compañía.

Y agregó: 'Es importante destacar que somos la única entidad que ofrece todos los destinos para esta nueva modalidad de créditos hipotecarios. Por tal motivo, en las grandes ciudades las consultas más frecuentes son por la línea de compra de vivienda, mientras que en ciudades más chicas del interior prevalecen las consultas por construcción'.

Por salir

Otra de las instituciones financieras que se comprometió a sumar un nuevo producto crediticio es el Banco Ciudad y formaría parte de esta nueva línea de créditos hipotecarios UVI. 'Es inminente la salida de estos nuevos créditos, mientras tanto nuestras líneas subsidiadas para primera vivienda y los hipotecarios todo destino de la línea Ciudad Vivienda hasta 20 años y con tasa combinada del 21% TNA se continúan otorgando y con buen ritmo de colocación', comentó Jorge Diego Velázquez, secretario de prensa del Banco Ciudad.

Y agregó: 'Entre las diferentes líneas para vivienda del Ciudad se destaca la mejor opción para primera vivienda del mercado que es Primera Casa BA, con una tasa fija fuertemente subsidiada del 15% TNA el primer año, 16% el 2do, 17% el 3ro y 18% los restantes hasta 20 años, y que el banco continuará ofreciendo'.

Esta nueva línea de créditos es considerada para la institución porteña como una unidad de cuenta muy positiva para poner rápidamente al sistema financiero en su conjunto a ofrecer nuevamente créditos hipotecarios que desde hace varios años no puede acceder. 'Contamos con el antecedente de haber colocado en forma exitosa una línea de créditos mediante un instrumento o mecanismo similar, y en este sentido, prontamente volveremos a brindar el asesoramiento y atención personalizada para la tramitación de estos novedosos créditos', concluyó Velázquez.

El Banco Nación lanzó su línea de créditos hipotecarios a 20 años, con una cuota fija los primeros tres años, lo que resulta una novedad y un incentivo a endeudarse en el marco de una economía inflacionaria.

'A través de esta línea los interesados en adquirir una vivienda única y permanente pueden acceder a créditos de hasta 2 millones pesos, el 80 por ciento del total (de la vivienda), con una cuota fija por los tres primeros años, por cada millón de pesos que se tomen, tendrá una cuota de $ 12.500. La cuota no puede ser más que el 30% del ingreso del grupo familiar. Siguiendo el caso de quien tome un crédito de $ 1.000.000, debiendo pagar la cuota de $ 12.500 tiene que demostrar ingresos por unos $ 40.000. Los créditos, que pueden ser hasta 20 años y se pueden precancelar. Las cuotas, luego del tercer año se actualizarán por la tasa de referencia del BNA (que es el fondeo de Banco Nación más el 4%), con el reaseguro de que las cuotas nunca crecerán por encima de los sueldos del beneficiario del crédito”, explicó Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios.

Otra buena noticia para el sector es la aparición de créditos para desarrolladores, que alcanzan al 50% del monto total de obra. El desarrollador tiene que comprar la tierra y luego, por cada peso que ponga, va a poner otro peso el Banco”, aclaró.

También, está pensado articular el crédito al desarrollador con un crédito hipotecario a 20 años que lo tome el consumidor que le compre departamentos al desarrollador.

Datos a tener en cuenta

Hay otras entidades bancarias que están estudiando la forma de ajustar los créditos y una posibilidad es que en vez de la inflación se actualicen por paritarias o un promedio de acuerdo con los aumentos salariales del año.

Las entidades precisaron que la mayoría de las consultas son para la compra de la vivienda. Y qué el público que oscila entre los 35 y 40 años lo hace para refacción o la ampliación de su unidad.

En esta primera etapa las seis compañías que operan esta línea de financiación son el Banco Ciudad, Banco Macro, Banco Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Río.

El valor de la UVI inicial al 31 de marzo de 2016 equivaldrá a la milésima parte del costo promedio de construcción de un m2 testigo, basado en las cifras conocidas para inmuebles de diverso tipo en las ciudades de Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y zona del Litoral. El valor se ubica en $14.053.

Tasa de interés de los créditos, según el BCRA esta oscilará en torno al 5%. Así las cuotas de un crédito hipotecario bajo esta nueva modalidad resultarán similares al costo de un alquiler.

Al reducir las cuotas se aumenta drásticamente el acceso al crédito. Por ejemplo, asumiendo una relación cuota ingreso del 30% en el crédito estándar para un monto de 1 millón de pesos se necesita un ingreso mensual de 68.609 pesos. En el préstamo con UVI, el ingreso mensual requerido es de 26.855 pesos.