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Informe N° 15 - Junio 2006

 

Situación del mercado inmobiliario

 

En la Ciudad de Buenos Aires, en los primeros cuatro meses del año se realizaron 28.388 escrituras, es decir 9,2% más que en el mismo período del año anterior (25% más que en el mismo período de 2002). La evolución positiva de los precios hizo que el valor promedio de las escrituras creciera 15% entre los períodos considerados.

 
 
 

A partir del último trimestre del año pasado los precios de los departamentos nuevos comenzaron a mostrar signos de estabilización y las propiedades usadas redujeron la brecha que las separaba del precio de las propiedades nuevas. Esto fue consecuencia de los siguientes factores:

1. La gradual incorporación de nuevos segmentos de población movilizó los precios de las propiedades usadas en los barrios que tradicionalmente se ubicaron las familias de ingresos medios. En estas zonas la oferta de propiedades nuevas no ha crecido significativamente desde la crisis. Los desarrolladores inmobiliarios, ante la mayor afluencia de inversores y la disponibilidad de fondos líquidos, se concentraron en los barrios del corredor ribera-norte. En el resto de los barrios la oferta se estancó.

2. En la medida que los precios van recuperando los valores previos a la crisis, e incluso los superan, la disminución del margen para la realización de ganancias de capital reduce el incentivo a especular con inmuebles.

3. La menor afluencia de extranjeros como consecuencia de la menor disposición internacional a invertir en países emergentes, afecta en alguna medida el desarrollo de proyectos. La afluencia de inversores internacionales impulsó, desde el año pasado, la actividad en barrios como Puerto Madero, Recoleta, Palermo, Barrio Norte y San Telmo. Entre 30% y 50% de las operaciones realizadas en estos barrios correspondió a inversores extranjeros o argentinos radicados en el exterior. Estos compradores adquirieron unidades en emprendimientos de lujo llevados adelante por empresas de renombre.

 

Cabe desatacar que cuando la tasa de interés internacional transita un camino descendente, el precio de los inmuebles muestra el comportamiento inverso, como consecuencia de la mayor afluencia de fondos al mercado inmobiliario. Tanto de parte de inversores como de compradores genuinos con mayores oportunidades de acceder a un préstamo hipotecario. Pero, cuando el proceso se invierte, el valor de las propiedades transita el camino inverso y genera un efecto riqueza negativo, lo cual también afecta al nivel de actividad de la economía en general.

En la actualidad estaría comenzándose a observar este proceso. La menor disposición internacional a volcar fondos a los mercados emergentes, afecta a los títulos y acciones en forma más directa, pero también impacta sobre el mercado inmobiliario local (en particular, sobre el segmento transable del mercado inmobiliario).

Todos estos factores confluyen para reducir la velocidad de cierre de las operaciones y aumentar el margen de negociación de los compradores en relación con el precio de oferta inicial.

Asimismo, el significativo aumento de la incidencia del terreno en las ubicaciones más solicitadas por la demanda y los desarrolladores en la ciudad, también afecta las decisiones de llevar a cabo nuevos proyectos. Esta es una característica distintiva del mercado en la actualidad. La importancia de la ubicación en la decisión de compra (por cuestiones como la seguridad) y la menor disponibilidad de espacios, son los factores que explicaron el aumento significativo de la incidencia del terreno en los inmuebles en estas ubicaciones.

 

El mercado inmobiliario presenta tanto del lado de la demanda como de la oferta dos realidades bien diferenciadas. Los inmuebles factibles de ser utilizados como reserva de valor y los inmuebles dedicados a vivienda.

Tradicionalmente, confluyen en el mercado inmobiliario tanto inversores (que buscan resguardar sus ahorros en ladrillos, intentan obtener ganancias de capital ante la dinámica ascendente de los precios u obtener una renta por el alquiler de los inmuebles), como compradores de inmuebles para vivienda. En Argentina, desde la crisis, la dinámica del mercado inmobiliario estuvo impulsada por la demanda y la ampliación de la oferta dirigida a este segmento y a los compradores genuinos de vivienda del estrato de ingresos más altos.

Desde la crisis, los inversores fueron los dinamizadores del mercado, tanto en lo que hace a cantidad de operaciones como evolución de los precios. La búsqueda de activos para resguardar ahorros ante la crisis que atravesó el sistema financiero y la falta de alternativas de inversión aumentaron el atractivo de los ladrillos.

La demanda de vivienda de las familias de ingresos medios requiere la complementación del financiamiento, debido a la brecha que separa los ingresos familiares (en pesos) de los valores de las propiedades (en dólares).

En los primeros cuatro meses de 2006 el stock de crédito hipotecario registró un incremento de 2,7% alcanzando a $ 9.152 M., concentrando 15,6% del stock de crédito al sector privado. Hasta abril, el stock de estos créditos acumuló siete meses de expansión ininterrumpida en los que sumó $ 456 M.. Estas cifras reflejan una sostenida, aunque muy lenta, recuperación de este segmento de créditos, que en el futuro deberá ganar terreno para hacer sustentable el proceso de crecimiento del sector de la construcción.

Para complementar el análisis, debemos prestarle atención a la dinámica de escrituras con hipoteca. En los primeros cuatro meses del año, en la ciudad de Buenos Aires, del total de escrituras sólo 7,9% se realizaron con la complementación del crédito hipotecario. Esto implicó un incremento de un punto porcentual en relación con el mismo período del año pasado.

 
 

Cabe destacar que durante la convertibilidad, en promedio, casi un tercio de las escrituras realizadas en el primer cuatrimestre de cada año se complementaba con crédito hipotecario y este segmento alcanzaba a concentrar más de un cuarto del stock de crédito al sector privado.

Tal como venimos advirtiendo, la evolución del nivel de actividad y los precios impulsados por la afluencia de inversores muestra signos de desaceleración. En forma gradual, aunque creciente, la evolución del mercado dependerá más de la adquisición de viviendas para habitación, y, en consecuencia, deberá guardar una mayor relación con los ingresos y la disponibilidad de crédito hipotecario para las familias. Este proceso se muestra lento pero sostenido. Si bien los promedios esconden realidades distintas, dado que hay zonas con margen de recuperación y otras con margen de corrección, en general la euforia observada en 2004-2005 irá decreciendo.

En lo que hace a los alquileres, en el primer cuatrimestre los precios acumularon un incremento de 5%, suba que alcanzó a 21% en los últimos 12 meses, siendo el principal impulso del rubro dedicado a la vivienda en el índice de precios al consumidor (IPC). La recuperación de los ingresos de las familias, las dificultades para acceder al crédito hipotecario que aún existen para amplios segmentos de hogares de ingresos medios y la menor oferta de inmuebles disponibles para alquilar, explicaron el aumento de los precios de los alquileres.

 
 

La dinámica del precio de los alquileres se agrava cuando se tiene en cuenta el contexto en el que se enmarca. De un lado, está el gobierno, al que le preocupa la aceleración de la inflación y quiere evitar que el nivel general supere el 12% anual. Por ello, está firmando con los diferentes sectores acuerdos para moderar o incluso frenar las subas de precios. Peor aún en el caso de los alquileres, porque por ley está prohibida la indexación. Del otro lado, los propietarios inmuebles para alquilar están preocupados por las medidas (controles) que se puedan adoptar al respecto. En este sentido, creemos que hay que evitar la “carnización” del mercado de alquileres, como se logró en el caso del trigo.

Con respecto a los ajustes, la mayoría de los contratos establecidos en los últimos años, tanto en el caso de las viviendas como de los locales comerciales y las oficinas, incluyen algún mecanismo de ajuste periódico de los valores, ya sea a través de contratos escalonados, por cifras globales o negociaciones intermedias cada seis meses o un año.

Pero el valor del alquiler tiene un límite, que es el ingreso familiar en el caso de las viviendas. En tal sentido, no hay mucho camino por recorrer. La recuperación del crédito hipotecario irá poniendo un paño frío al mercado de locación.

En cuanto a los permisos de construcción, que se traducirán en una mayor oferta inmobiliaria, en enero-abril de 2006 se aprobaron en la Cuidad de Buenos Aires 832.266 m2 para construcciones nuevas y ampliaciones, mostrando un incremento de 68% en relación con el mismo período del año pasado. La mayoría de los permisos correspondió a edificios de multivivienda y, entre éstos, los edificios catalogados como suntuosos concentraron 40% del total de permisos emitidos.

 

En cuanto a la distribución geográfica de los permisos, los barrios que concentraron la mayor proporción de superficie autorizada fueron: Palermo, Caballito, Belgrano, Villa Urquiza y Puerto Madero. En conjunto concentraron 46,44% del total de la superficie aprobada, con tasas de crecimiento entre 65% y 93% en relación con el mismo período del año pasado.

Esto implica que la distribución se asemeja a la de años anteriores, fuertemente concentrada en los barrios que lideraron la recuperación del mercado inmobiliario (el corredor de la ribera-norte) aunque también hubo permisos en los barrios aledaños que registraron una fuerte recuperación como fueron los casos de Caballito, Villa Urquiza, Flores y Balvanera. Además, también se observó una menor participación del conjunto de barrios con mayor cantidad de metros a construir, en relación a los restantes barrios de la Ciudad.

 
 
 
 

 

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