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Informe Construya Nro. 167 - Enero 2017

Frente al año que puede marcar el despegue

Se espera que el 2017 marque el rumbo de avance definitivo para los sectores inmobiliarios y de la Construcción. Hay algunas dudas por el tema inflación y cuál será el impacto real del Blanqueo, pero las perspectivas, en términos generales, son de optimismo para los especialistas del mercado.

Un nuevo calendario ya culminó (en este caso más extenso por ser bisiesto). La esperanza y la ilusión de crecer siempre está en cada segmento y la construcción y lo inmobiliario no son la excepción. El año que culminó mostró subas y bajas, pero por lo consultado con los especialistas y desarrolladores, la expectativa para 2017 es positiva.

Se sabe que el gobierno marcó pautas para fijar un rumbo de avance en lo macro y que estas tienen un claro objetivo de empezar a impactar en 2017, en esa sintonía, hay opiniones alentadores de los empresarios y profesionales que operan en el sector. La salida del cepo, el Blanqueo y los créditos hipotecarios denominados en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), son tres acciones que emprendió el gobierno que este año abren otras perspectivas para el progreso.

Sobre el balance del 2016, Mariano Galeazza, director del Grupo Monarca, precisó, que, “en líneas generales consideramos que fue un año de transición, con meses buenos y no tan buenos en términos de demanda. Durante el primer semestre la inflación jugó un rol importante para nuestro sector, y su impacto fue disminuyendo en la segunda mitad del año. Particularmente para Grupo Monarca fue un muy buen año, dado que pudimos incorporar al Grupo Rasmuss como socio a la compañía con una capitalización importante que permitirá desarrollar nuevos negocios durante los próximos años”.

El Grupo Monarca tendrá bastante actividad en 2017, además de los emprendimientos que llevan adelante en el presente (Lagoon Pilar y Pasionaria Martínez), lanzarán oficialmente al mercado, la propuesta de Lagoon Hudson, un proyecto en un predio de 115 hectáreas, con 618 lotes, muchos de ellos sobre grandes espejos de agua, y departamentos alrededor de una Crystal Lagoons de más de 3 hectáreas.

“Adicionalmente estaremos presentado al mercado Lagoon Tortugas, en un predio de 70 hectáreas en el partido de Pilar que la compañía adquirió durante este último año. Otra de las tierras que hemos adquirido este año es un predio de 22.000 m2 en San Isidro, donde estamos trabajando en un proyecto de unidades que sean el equilibrio perfecto entre una casa y un departamento, con mucho diseño y valor agregado”, amplió Galeazza.

De 2017, espera un repunte en la actividad económica en general, donde pueda activarse la demanda que ha estado contenida durante el 2016. “Siendo el 2017 un año electoral, esperamos también que no hayan grandes sobresaltos en materia económica y esa estabilidad permita que las inversiones tomen confianza y se materialicen.  En un año con crecimiento económico y niveles de inflación controlados, el real estate argentino sin dudas será protagonista”, agregó.

 Mientras que Gonzalo Monarca, presidente del grupo homónimo, acotó que “están trabajando con nuevos proyectos, porque creemos que viene un ciclo muy bueno para la Argentina. Están dadas todas las condiciones para que el mercado inmobiliario crezca exponencialmente en los próximos años. A corto plazo, destacamos que es muy importante que el sector financiero esté tomando un rol protagónico acompañando activamente al sector para lograr su reactivación y acompañar nuevamente el mercado de la clase media”.

Hoy, existen tres jugadores clave para los desarrolladores en este nuevo ciclo que comienza: Fondos de Inversión del Exterior con lo que estamos trabajando activamente, las entidades financieras para el tema crédito -no solo a la demanda sino a la oferta- y por último las sociedades de bolsa con el armado de los fondos cerrados para el blanqueo.

Para 2017, también piensan expandirse al interior del país, y “por otra parte, armamos un fondo cerrado de inversión para el blanqueo de capitales, que se lanzará en los próximos días en conjunto con Cohen SA”, concluyó Monarca.

En tanto que Héctor Salvo, de la desarrolladora Raghsa, indicó, que “el 2016 fue un año de transición con retracción en la demanda. En nuestro caso pudimos alquilar el 100% de nuestras oficinas en 955 Belgrano Office y el 50% de nuestro recientemente inaugurado edificio en Puerto Madero, pero es un hecho que la caída del mercado en general afecta al mercado del Real Estate”.

“Esta compañía, en septiembre último, inauguró Madero Riverside, un nuevo edificio de oficinas premium ubicado en Puerto Madero, tras invertir 56 millones de dólares. El edificio fue diseñado por el estudio Mario Roberto Álvarez y Asociados y ya posee la pre-certificación LEED. Core & Shell en categoría Gold”, contó Salvo.

Actualmente, levantan sobre la Av. Libertador y Manuela Pedraza en el barrio de Núñez la que será la mayor torre de oficinas con una superficie total de 100.000 m2. Será una torre con características icónicas que también planean certificar como LEED.

“Creemos que el próximo año será clave para atraer inversiones nacionales e internacionales, empresas que buscarán espacios premium para instalar sus oficinas en Buenos Aires. Tenemos grandes expectativas en este sentido, ya que nuestros edificios ofrecen espacios modernos, sustentables para con el medioambiente y saludables para quienes los habitan, aumentando la productividad de los empleados y permitiendo mejor desempeño y rentabilidad para la compañía”, dijo el gerente general de Raghsa.

Por otro lado, Mario Gómez, miembro del Colegio Profesional Inmobiliario (CUCICBA), también realizó su balance de 2016: “Considero que el año que terminó para el sector inmobiliario es sin dudas positivo, aunque no tan positivo como las expectativas que se habían creado. De acuerdo a las proyecciones (con datos de los primeros diez meses del año), se espera que las operaciones concretadas (según datos del Colegio de Escribanos) crezcan alrededor de un 20% en 2016 respecto a 2015 y que los permisos de construcción aumenten un 30% respecto al año anterior. Si bien estos aumentos pueden parecer importantes, hay que considerar que en los años posteriores al Cepo las escrituras cayeron a la mitad y los permisos de construcción a un tercio de los niveles promedios previos a las restricciones cambiarias. Por lo tanto, subas del 100% en las escrituras y 200% en los permisos de construcción hubiesen significado volver a los niveles previos al cepo cambiario. Frente a esto, el 20 y 30% de suba aparece como insuficiente”.

Con relación al Blanqueo, Gómez, precisó: “Somos optimistas respecto a los efectos del Régimen de Sinceramiento Fiscal, que alentará decisiones de largo plazo para invertir en inmuebles. Los efectos que el blanqueo tenga sobre el sector inmobiliario serán una consecuencia directa de la cantidad de dinero que la herramienta sea capaz de captar”.

Del total que se capte, se estima que entre un 10 y un 15% irá directamente al mercado inmobiliario. Fuera de ese monto, habrá más dinero formal en circulación en la economía que paulatinamente se irá volcando, en algún porcentaje en el sector inmobiliario. Por lo tanto, podemos distinguir entre efectos mediatos e inmediatos. “Entre los efectos inmediatos podemos identificar los fondos de aquellos que destinen el dinero que exterioricen a compra de inmuebles, junto con lo que se logre canalizar a través de la operatoria vinculada a Fondos Comunes de Inversión (FCI) que se orienten a desarrollos inmobiliarios. Sabemos que el ingreso de capitales de origen legal pero no declarado es determinante para el sector, y que podría reactivar los proyectos de inversión. Lo difícil es cuantificarlos. Si estos fondos se vuelcan masivamente al sector inmobiliario podemos prever un shock de demanda que impacte positivamente en el corto plazo. Entre los efectos mediatos, estarán los flujos de fondos que se vuelquen en el mediano y largo plazo”, detalló el directivo de CUCICBA.

Mientras que Rodrigo Fernández Prieto, Managing Partner de Fernández Prieto & Asociados, dijo que, “creemos que el año que se despidió fue de reacomodo de la mala administración que sufrimos del gobierno anterior en su última etapa, con lo cual en nuestro segmento tuvimos altibajos, en algunos meses se ha vendido y en algunos ni sonaban los teléfonos, en definitiva para nuestro sector se puede decir que fue un año bastante malo”.

Sobre el Blanqueo, el desarrollador, precisó que, “va a ser positivo, pero recién lo sabremos el siguiente año cuando se comiencen a volcar los capitales de blanqueo a ladrillos”, amplió.

En tanto que Santiago Tarasido, CEO de la compañía constructora CRIBA, se refirió a las expectativas para 2017: “Existe un consenso general sobre la necesidad de obras de infraestructura relacionadas con el transporte, energía, vivienda, salud, entre otros rubros. Tras el cambio de modelo de gestión económica y política se generó una gran expectativa en la industria. En este sentido, la construcción es uno de los motores principales de desarrollo, crecimiento y generación de empleo. Y desde nuestra empresa esperamos seguir siendo protagonistas en este nuevo escenario”.

“En los últimos años le dedicamos mucho tiempo y esfuerzo poco productivo a atender la problemática de la inflación y su impacto en los costos de la construcción. Es tiempo de volver a posicionar a la productividad en el centro del debate. Es importante que pensemos cómo construir más eficientemente, ese es el gran desafío. También en relación a la tecnología debería haber un cambio rotundo en los procesos productivos de la construcción”, amplió Tarasido.

Por otra parte, se espera una evolución en el sistema tributario. “El estado también debe ser más eficiente y pensar cómo generar las condiciones para ampliar la base de contribuyentes lo que nos permitiría ir hacia un país más competitivo y al mismo tiempo más equitativo.  En lo que va del año sentimos que la industria de la construcción empieza a cumplir las expectativas generadas. Desde el sector privado se observan grandes desarrolladores locales y del exterior evaluando e iniciando nuevos proyectos. Lo mismo ocurre con la obra pública con un proceso de licitaciones en marcha muy ambicioso que se irán consolidando con el correr de los meses”, añadió.

Lugares que pueden crecer y sinceramiento

Entre las zonas que esperan crecimiento para 2017, se estima que el Puerto de Olivos, en Vicente López, será una de las que más dinamizará al progreso. De hecho, más de 50 millones de dólares se movilizaron en este punto, entre proyectos residenciales y comerciales.

Uno de los empresarios que confió en la zona, Marcelo Buyo, gerente general de Grupo Portland, comentó: “La iniciativa viene en consonancia con la nueva tendencia global que lleva a incluir en los proyectos distintos diferenciales para un público amante del buen comer y que invierte en lifestyle. Se priorizan los proyectos que proponen aspectos diferenciales para tentar a la demanda tanto para residir como a la hora de ir de compras o salir a comer, por ejemplo”.

En el interior, también se observa expansión, y las provincias que liderarán este avance son Córdoba, Santa Fe, Entre Ríos, Neuquén, Salta y Chaco, entre otras. El eje estará puesto en Córdoba capital, Rosario, Paraná, Neuquén capital, Salta y aledaños, Resistencia y Corrientes, todas ciudades en donde se advierten obras por levantarse en el corto y mediano plazo.

También se estima que los Fondos Cerrados de Inversión (FCI), puedan empujar la construcción en todo el país a través del Sinceramiento Fiscal (Blanqueo).

Como por ejemplo, el fondo que presentó ante la Comisión Nacional de Valores, del Compass Group, en sociedad con Frávega (la empresa de ventas de electrodomésticos también opera en el Real Estate). La cadena de venta minorista aportará parte de los terrenos que tiene en la ciudad de Buenos Aires, en la provincia y en las principales ciudades del interior del país. Comenzarán a desarrollar proyectos en el espacio aéreo de tres locales ubicados en la avenida Cabildo y Mendoza, en las avenidas Cramer y Elcano, y en la avenida Corrientes entre Bulnes y Salguero. También CasaArg, que construirá viviendas que apuntan a la clase media-alta, piensa llevar su modelo de obras a todo el país y captar fondos del Blanqueo.