Noticias Informe Construya Nro. 168 - Febrero 2017 El Blanqueo y su efecto derrame Poco a poco, el sector se apresta a captar los fondos que genera el Sinceramiento Fiscal en nuestro país. Se espera que muchos apuesten por esta herramienta y destinen su dinero en el Real Estate. Crecen los Fondos Cerrados de Inversión. La expectativa que generó el Blanqueo ni bien se lanzó el último año, empieza a mostrar signos importantes de aprobación por los protagonistas del segmento que permiten que parte de ese dinero se derrame en los inmuebles. También avanzan los Fondos Cerrados de Inversión (FCI) que posibilitarán que los inversores puedan intervenir en distintos proyectos que ofrecen los desarrolladores. Hay una masiva adhesión, lo que demuestra que el Real Estate, tiene varias oportunidades para crecer y conquistar al público a través de esta herramienta. Se intuye también que existe, de alguna forma, una presión internacional de ir hacia un mundo fiscal transparente. Entre el optimismo y las dudas, al respecto, se refirió Mariano Sardáns, CEO de la gerenciadora de patrimonios FDI. Precisó que “en estos últimos tres meses se viene la avalancha de Blanqueo de inmuebles, ya que todos los que estamos en el tema hemos recomendado sincerar estos activos hacia el final de la fecha tope. No vemos interés de los inversores en el sector inmobiliario, salvo situaciones aisladas muy particulares. Con un costo de construcción de más del doble alternativas superadoras”.Por otro lado, se mantiene cierta cautela porque este sistema ofrece la ventaja de que se administra en forma profesional, y, como desventaja que la inversión con liquidez es incierta a los cinco años más un día. Cómo también hay que efectuar una doble tributación al impuesto a las ganancias. La buena noticia es que la Comisión Nacional de Valores (CNV) comenzó a destrabar los FCI que los desarrolladores armaron para captar parte del dinero blanqueado sin multa. La CNV aprobó el Fondo Cerrado de Inversión de renta variable que presentó Eduardo Costantini, presidente de Consultatio, con relación a los países desarrollados y a otros países como Argentina. Claramente el mercado inmobiliario local no es de ningún modo un lugar adecuado para cualquier inversor medianamente informado. La renta por otro lado, se encuentra en niveles históricamente bajos, lo cual refleja que los inquilinos no pueden o no quieren convalidar lo exigido por los propietarios. Ambas situaciones demuestran que invertir en otros países o buscar otras opciones de inversión sean Consultatio, con el que estima reunir US$ 200 millones, que invertirá en tres proyectos. Uno de ellos es un emprendimiento residencial de US$ 38 millones de inversión que construirá en terreno amplio ubicado en Nordelta, en Benavídez, Tigre. Allí, las unidades se pre venderán a un promedio de US$ 3000/m2. Otro diferencial, es que está diseñado por el arquitecto danés Jan Gehl, un referente a nivel mundial en diseño urbano y espacios públicos.Este proyecto ofrecerá 102 unidades. 'Por el momento ya cuenta con 30 millones de dólares en el fondo parking, el método que utilizaron los desarrolladores para captar el dinero del Blanqueo hasta la aprobación. La idea es cerrarlo la última semana de este mes”, comentó Cristián López, CEO de Consultatio Asset Management. Otro Fondo que se lanzó es el de Allaria Ledesma y Argencons, de hasta U$$ 170 millones que se destinará para un desarrollo denominado Distrito Quartier Puerto Retiro en el corazón de la Ciudad de Buenos Aires. Comenzaría la oferta pública en los primeros días. Mientras tanto los inversores pueden suscribir fondos en una cuenta parking con rentabilidad en dólares hasta que la operatoria del fondo cerrado, para cuyo ingreso tendrán prioridad, esté en funcionamiento. La propuesta tiene como objetivo de inversión: tres proyectos independientes que, en conjunto, conforman el masterplan del Distrito Quartier Puerto Retiro. Conformado por 3 propiedades, el Edificio “Plaza”, dedicado a oficinas corporativas; el “Lofts”, que implica el reciclaje del antiguo Hospital Ferroviario; y el nuevo edificio “Studios” con unidades apto uso profesional y alquiler temporario de tipo hotelero. Es un fondo diseñado para inversores generales que también califica para la ley 27.260 que posibilita blanquear a tasa cero con un plazo de 5 años.Néstor De Césare, Presidente de Allaria Fondos, explicó que “en esta instancia se subscribe, el capital para la compra de los terrenos y formar parte del proyecto completo de construcción y venta. Es decir, los cuotapartistas del fondo serán socios del proyecto, desde la compra del terreno hasta la venta de la última unidad, lo que posibilitará la obtención de rentabilidades anuales que suelen alcanzar los dos dígitos”. Este FCI está nominado en dólares y cuenta con calificación de riesgo AA-, lo que también brinda seguridad al inversor al momento de colocar los fondos. Por su parte, Carlos Spina, Gerente Comercial de Argencons definió la oportunidad de Invertir en el Fondo “por la calidad de los actores intervinientes, por la magnitud de la obra con más de 115.000 m2 de obra, una inversión total de USS 215 millones y una ubicación imposible de mejorar, el Distrito Quartier Puerto Retiro es el proyecto más importante de la historia de nuestra compañía, asimismo capitaliza la oportunidad del desarrollo de la zona con el impulso que le dará el Gobierno de la Ciudad, con más de US$ 2000 millones que invertirá en el desarrollo del Paseo del Bajo, el Paseo de los Inmigrantes, la relocalización de espera de camiones en antepuerto, la nueva terminal de ómnibus de Retiro, la urbanización del Barrio 31, la ampliación del Puerto, entre otros espacios”. Spina también destacó dos aspectos que considera importantes para los inversores al momento de decidir participar del FCI. Señaló que “el proyecto ya cuenta con prefactibilidad del GCBA, la obra iniciaría este año y estaría concluida en 2020. Esto es importante debido a que el desarrollo total del proyecto, según nuestra experiencia e historia como desarrolladora inmobiliaria líder no superará los cinco años impuestos por la ley para la permanencia en el fondo de aquellos inversores de tipo A que participan del blanqueo, pudiendo así devolver el capital y las ganancias en tiempo y forma. Además, agregó el directivo, hay un dato, no menor, el potencial de rentabilidad esperada: en los distintos conjuntos Quartier, 17 hasta ahora, siempre hemos logrado apreciaciones superiores al 10% anual, máxime en los primeros 5 años de cada conjunto. En este caso potenciada por el valor de ingreso al terreno y el tremendo potencial de upside que brindan las obras del GCBA”. Finalmente, De Cesare describe que el FCI tiene un rango de emisión con un mínimo de U$S 50 millones y máximo de U$S 170 millones; la suscripción mínima es de U$S 250.000 para cuotapartistas o inversores Clase A para inversores que exterioricen según Ley 27.260; inversores Clase B para que no exterioricen; y para los de Clase C que son organismos nacionales o provinciales. Hasta tanto comience a operar el FCI los inversores pueden ingresar a una “cuenta parking” desde ahora. Además del rendimiento en dólares que da el fondo, quien entre a estos fondos abiertos tendrán la prioridad para ingresar al fondo cerrado. El pionero de los FCI aprobados por la CNV es el de Allaria Residencial CasaARG I que reunió 30 millones de dólares que invertirá en emprendimientos con un valor del m2 que promedie los US$ 2500/m2 y un ticket que varía entre US$ 80.000 y US$ 200.000 en Caballito, Devoto, Pilar, Moreno, Parque Chacabuco y en Neuquén, Mar del Plata y Corrientes. Y el que estructuró Compass Group y que colocará a mediados de febrero. En este caso, desarrollarán tres proyectos en el espacio aéreo de locales de Frávega, dos en Belgrano y uno en Corrientes y Bulnes. Hoy quien define invertir en un fondo cerrado de inversión aún no aprobado, un instrumento que exime el pago de la multa del blanqueo, puede hacerlo apostando a un parking que ya están activos y en operación.A comienzos de año, la CNV había aprobado un FCI cerrado que estructuró Compass Group, que realizará tres proyectos inmobiliarios que se desarrollarán en el espacio aéreo de tres locales de Frávega ubicados en la Capital.Al respecto, Sebastián Sommer, de CasasArg, precisó, que “el fondo está operativo (es el único por el momento cerrado y realizando inversiones). Invertimos en el desarrollo de vivienda para el sector medio, que actualmente alquila y que en los últimos años vio postergada su capacidad de compra de vivienda. La intención es realizar proyectos en Buenos Aires, la provincia bonaerense y desarrollaremos en otros puntos del país, para el cual estamos estamos hablando con potenciales socios estratégicos locales. Respecto a los costos de las unidades, actualmente estamos cerrando los presupuestos por lo que es difícil hablar de valores”. Ya presentados y en distinto grado de avance A través de un informe elaborado por la Vicepresidenta de la Comisión Nacional de Valores, la Dra. Patricia Boedo, hasta fin de año se presentaron 37 fondos cerrados de inversión, de los cuales, 21 son inmobiliarios que suman un monto mínimo de suscripción de 1091 millones y un máximo de 4905 millones de dólares. El resto se divide en proyectos relacionados con la inversión en energía, infraestructura, agro, Pymes y multiobjeto sumando en total u$s 8560 millones.En cuanto a los fondos inmobiliarios se encuentran proyectos de las empresas desarrolladoras más importantes del país como Argencons, Consultatio (ya detallados más arriba), IRSA, Compass Group, Al Río, GNV Group, Grupo Monarca, Eidico, Predial, Mariva Asset, entre otros. También es versátil la cantidad de lugares en el país en donde se piensa levantar estos proyectos, sean residenciales, comerciales o industriales. Hay emprendimientos en la Capital (en los barrios de Caballito, Monserrat, Puerto Madero, Parque Chacabuco, Belgrano y Villa Devoto, entre otros). En el Gran Buenos Aires las zonas elegidas fueron Avellaneda, Canning, Pilar, Moreno, Benavidez y Tigre. Por su parte, Mientras que en tierra adentro se presentaron desarrollos para Neuquén, Salta y Mendoza.Sin embargo, con la excepción de Allaria CasasArg que ya fue aprobado, estos proyectos aún esperan el visto bueno definitivo por parte de la Comisión Nacional de Valores.Por otra parte, también se verían beneficiados por la reforma a la Ley de Mercado de Capitales que los eximiría de pagar el impuesto a las ganancias, entre otras cargas, que desalientan este vehículo de inversión. La Dra. Boedo dijo que la ley tiene el objetivo de “desarrollar el mercado de capitales nacional buscando aumentar la base de inversores y de empresas que se financien en dicho ámbito y fortalecer la protección del público inversor”.Según los especialistas, ese beneficio sería importante para terminar de volcar el capital blanqueado hacia los FCI antes de la fecha límite del 11 de marzo. Los Fondos Comunes de Inversión (FCI) cerrados están eximidos de pagar la penalidad del 10 por ciento. La compañía IRSA y el banco BACS trabajan en un FCI cerrado de renta fija que buscará captar entre US$ 10 millones y hasta US$ 100 millones que se destinarán en tres proyectos inmobiliarios que suponen una inversión de US$ 180 millones -por lo que en parte habrá fondeo propio-y que se terminarán en 2019. Los mismos se destinarán al complejo de oficinas del polo Dot que sumará 30.000 m2 de área alquilable -que en buena medida ya fueron alquiladas a la empresa Mercado Libre-, en el shopping Alto Palermo y a la construcción de una torre corporativa 'premium' en la zona de Catalinas con 35.000 m2 alquilables, entre otras iniciativas de expansión. Al ser un fondo de deuda, puede prometer una renta fija. En este caso sugieren una ganancia del 6 por ciento anual que se abonará en forma semestral. 'Está dirigido básicamente a inversores individuales', dijo, Matías Gaivironsky, CFO de IRSA, y confía en que las expectativas son buenas, 'Tenemos una ocupación del 100 por ciento en el mercado de oficinas, frente al 98,4 por ciento de los últimos años y a un promedio del 93 por ciento en la industria. Además, hay demanda por espacios de calidad y no hay mucha oferta', sostiene el ejecutivo. En los centros comerciales de IRSA, aseguran, ocurre algo similar, ya que en Alto Palermo 'hay lista de espera' de algunas marcas para ingresar al shopping que se ampliará sobre la avenida Santa Fe en 3800 metros cuadrados.Por otra parte, para quienes desean invertir en un FCI cerrado de renta variable una opción es el Monarca Real Estate I de entre US$ 20 y US$ 50 millones, con proyectos de la desarrolladora de Gonzalo Monarca que planea la finalización de los Lagoon que tiene en Pilar y en Hudson, Pasionaria Martínez y Tortugas. También la desarrolladora Eidico, lanzó Balanz Residencial 1. El fondo prevé el desarrollo de diferentes proyectos del producto Eidico Casas con foco en la clase media en Pilar, Canning y Tigre, entre otras zonas. Son unidades de 80 m2 en lotes de 300 metros que se venden a un ticket que varía entre los US$ 120.000 y US$ 150.000. 'Son proyectos que suman entre US$ 300 y US$ 400 millones de inversión. El plan es construir 750 casas en cada una de esas localidades en un plazo de cinco años', detalla Mateo Salinas, gerente General de Eidico, y confiesa que también trabaja en zonas como Bellavista y Tigre.Finalmente, Predial Propiedades presentó Quinquela + Predial, que espera reunir hasta US$ 50 millones. Los fondos serán invertidos en un mínimo de cinco proyectos en la ciudad de Buenos Aires y uno en la ciudad de Neuquén en unidades de micro departamentos así como también de uno y dos ambientes.