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Informe Construya Nro. 169 - Marzo 2017

Frente a la temporada que puede reposicionar al mercado en una buena escala

Brokers y desarrolladores confían en que este año el escenario será otro y que el sector inmobiliario como el de la construcción pueden volver a crecer en forma sostenida. El crédito, el Blanqueo y la baja de la inflación serían claves para contribuir al progreso del segmento.

Los primeros meses del año son los ideales para reacomodarse frente a lo más exigente del año que se inicia desde marzo o para realizar la sintonía fina de cara a los proyectos que se lancen, consolidar los que ya están en marcha o en obras, y preparar el terreno para ofrecer emprendimientos y unidades enfocándose en la demanda que necesita la vivienda para comprar o alquilar.

Entre los consultados, tanto inmobiliarios como desarrolladores, sostienen que las expectativas siguen siendo positivas y que de dinamizarse el crédito hipotecario (las Unidades de Valor Adquisitivo, UVA), los efectos del Blanqueo y de confirmarse la desaceleración de la inflación, serán ejes centrales para que tanto el sector inmobiliario como el de la construcción vuelvan a crecer a índices notables.

Con una visión bien optimista, Diego Migliorisi, gerente de Migliorisi Propiedades, dijo que, “transitamos por el mejor verano de los últimos 10 años. Muchas consultas de la gente, aumento de operaciones, entre otros aspectos confirman esta apreciación. Uno de los factores fundamentales es que la tecnología elimina el lapsus de las vacaciones y hace que la actividad no se interrumpa, excepto las operaciones que dependen de los temas juridiciales”.

Mientras que Mariano Oppel, presidente de Oppel SA, expresó que, “el año asoma tímidamente. Hay consultas y bastante movimiento considerando la estacionalidad. Al mismo tiempo, notamos tranquilidad y búsqueda de oportunidades en los compradores. Ninguna desesperación ni ansiedad en su búsqueda”.

Profundizó que “tradicionalmente el año arranca este mes. Esperamos un año de mucha actividad. Claramente el mercado muestra una ventana de oportunidad en el usado y es ahora cuando habrá que aprovecharla ya que rápidamente se acomodará. Los alquileres siguen muy demandados y con muchísima actividad. Es notoria la escases de propiedades y la preocupación de los locatarios, en este aspecto”.

La actividad muestra un incremento que se posiciona en el 50 por ciento en alza en comparación con los mismos meses en comparación con 2016. Así lo afirmó Gustavo Ortolá, director comercial de Corporación América Real Estate.  “A partir de marzo, esperamos el derrame de los fondos a través del Blanqueo y la aparición de compradores con créditos hipotecarios ya acordados. Todo redundará en la motorización del segmento”, amplió.

Marzo, el mes de arranque

Los negocios inmobiliarios necesitan reglas claras, oportunas y bien implementadas, pero además un determinado tiempo para concretarse, situación que se fortalece mucho si el proceso se acompaña con la puesta en marcha de mecanismos de incentivos para la producción y el diseño de herramientas útiles para el financiamiento, a través de un plan con un enfoque integral y sustentable.

“Esperamos que el Mercado de Capitales capte financiamiento para luego otorgar créditos. Para ello, el diseño de adecuadas líneas de crédito hipotecario a largo plazo, con criterios técnicos, integrales y a medida, es una de las claves para lograrlo. Como en todo, y luego de cumplir con los requisitos y los plazos exigidos por la ley, los fondos se alocarán hacia las propuestas de inversión de la economía que sean más atractivas y rentables, incluyendo el impacto impositivo acorde a los objetivos del proyecto. Por lo tanto, estas iniciativas probablemente no tendrán efectos inmediatos y sean necesarios plazos de dos o tres años para ver sus frutos, pues las inversiones en nuevos proyectos, desarrollos, fondos o bonos para sustentar créditos y proyectos inmobiliarios o de infraestructura necesitan de esos tiempos”, explicó Gómez.

Lo que sí debe quedarnos muy en claro es que esta serie de acciones, acompañadas por un escenario de corrección de las variables económicas, de planificación con certidumbre y de respeto por las reglas, tendrá efectos en todas las áreas de la economía, pero, en especial, en un sector tan sensible a ellas como el inmobiliario. “Es indispensable que la inflación llegue en un par de años a los niveles internacionales para que el crédito despegue”, amplió.

La expectativa es que el mercado va a mejorar. “Más allá del retorno de quienes habían retraído decisiones de inversión. Un gran porcentaje de los 8000 mil millones de dólares depositados en los bancos argentinos por la ley de sinceramiento fiscal van a ir a los inmuebles. En tanto que la llegada de créditos coherentes va hacer que el mercado se amplíe y genere más demanda. Eso si la inflación debe bajar para componer los salarios y que la vuelva a tener capacidad de ahorro”, comentó Oppel.

En cuanto a los nuevos desarrollos, en Le Bleu, proponen emprendimientos en zonas que están valuadas en pozo a partir de los 2000 dólares por m2 y que a su vez ofrezcan posibilidades de un recorrido ascendente de precios al inversor. Trabajan activamente en Villa Urquiza, con dos emprendimientos en marcha (Congreso al 4900 y Blanco Encalada al 4600) y uno en lanzamiento en Rivera al 5800.

La Corporación América Real Estate, por su parte, está lanzando su primer desarrollo en Córdoba, denominado Distrito Las Artes, y también se encuentra en pleno análisis de otros emprendimientos. Al respecto de qué zona puede crecer este año, Ortolá, detalló que “se consolidarán los corredores hacia el norte de la ciudad y Gran Buenos Aires. También será vital la incorporación de suelo nuevo, como el eje de la Avenida del Libertador-Tiro Federal, entre otros”.

Según los brokers, por el lado de los inversores, el mercado está activo. “Por estos días la renta ronda el 4% anual en dólares. El inversor que invierte en un departamento a estrenar más allá de confiar en el país y motorizar la cadena valores que generar millones de puestos de trabajo directos e indirectos, no quiere perder ante la inflación. Si se espanta al inversor con propuestas populistas regulatorias, buscará otras opciones para destinar los fondos”, detalló Migliorisi.

De hecho, Ortolá, indicó que creció el nivel de consultas en verano y hubo varias operaciones. “Hace un tiempo que esto no se observaba, y también los inversores que apuestan por el Real Estate, vuelven a confiar en el rubro”.

En cuanto a los valores, al inicio del primer bimestre de 2017, se mantienen en los usados, y aumentaron un poco los nuevos acompañando la suba de inflación, “Las cotizaciones están estables aunque se verán presionadas por el incesante aumento de costos en la construcción y la búsqueda de oportunidades de toda aquella demanda insatisfecha de la última década que sincero su situación patrimonial y buscara descansar en el ladrillo a modo de refugio, con toda la tranquilidad que solo el inmueble puede brindar y a la espera de la segura apreciación”, amplió.

Mientras que Gómez, sobre este tema, indicó, que “los valores aumentaron. En la Ciudad de Buenos Aires, según datos del Colegio Profesional Inmobiliario, el crecimiento de precios promedio interanual (diciembre 2016 respecto a diciembre 2015) es del 4% en dólares”.

Del tema Blanqueo, hay inversores que ya apostaron por participar en el sector, pero los números se podrán conocer el mes próximo, y a partir de allí, se podrá saber en detalle hacia donde fueron parte de los destinos de los fondos en el sector inmobiliario y de la construcción.