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Informe Construya Nro. 171 - Mayo 2017

La expansión de nuevos proyectos y el avance de la demanda se afianzan en las zonas que reciben el derrame de los grandes barrios ya consolidados

Los especialistas sostienen que varias zonas como Chacarita, Villa del Parque y Saavedra, entre ellas, son las que más pueden crecer en el corto plazo. En el Gran Buenos Aires mantendrán su curva de crecimiento los focos de Esteban Echeverría, Hudson, La Plata, Pilar, Tigre y Escobar, entre otros.

El impulso de la actividad luego de la aparición de varias posibilidades de acceso al crédito hipotecario y la perspectiva de otro clima para los negocios hace que los mercados de la construcción e inmobiliario recobren un ímpetu que hacia bastante tiempo que no se advertía.

Los inmobiliarios y los desarrolladores reciben muchas consultas a diario, y en su mayoría de posibles propietarios que tienen la opción a través de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) para poder conseguir el apalancamiento necesario para cumplir el sueño de la casa. A la par del avance de la demanda, también empiezan a expandirse otras zonas de la Capital y del Gran Buenos Aires, como también siguen afianzándose otros focos que ya tienen aceptación del público y los desarrolladores desde hace mucho tiempo.

Según los expertos, en el corto plazo crecerán, por ejemplo, los barrios porteños como Chacarita, Villa del Parque y Saavedra, sobre todo por el efecto derrame de otros focos que crecieron en la última década como Palermo, Belgrano, Colegiales, Núñez y Villa Urquiza, por ejemplo.

Mientras que en el Gran Buenos Aires (GBA) se estima que atraerán demanda e inversiones los focos de Esteban Echeverría, Hudson, La Plata, Canning, Tigre, Morón, Pilar, Escobar, entre otros. De hecho, hay pedidos en los municipios para emprender nuevos barrios privados o con esquemas similares al de una urbanización cerrada o semi abierta.

'El crecimiento este año se podrá observar principalmente en las zonas linderas a las de mayor crecimiento histórico. Los barrios de Saavedra y Chacarita, especialmente, que responden al derrame de las zonas más caras, como Palermo, Núñez y Belgrano', explicó Federico Barni, director ejecutivo de Navent, compañía que lidera Zona Prop.

Coincide bastante Germán Gómez Picasso, uno de los directores de Reporte Inmobiliario, y puntualiza que Colegiales puede ser uno de los que más despegue en el futuro inmediato. “Hay que entender que los valores se mantienen sostenidos en este barrio al que sumaría Belgrano. El valor promedio de los departamentos en construcción y a estrenar aumentó casi un 5 % durante el último año. Según nuestro duodécimo relevamiento anual del área comprendida entre las avenidas F. Lacroze, Forest, Álvarez Thomas y las calles La Pampa y Cramer, perteneciente a los barrios de Belgrano y Colegiales.  Sobre las 150 manzanas involucradas en el informe, detectamos cerca de 53,5 mil m2 en obra. La superficie en desarrollo evidenció así una reducción con relación al año anterior cuando se encontraban en ejecución casi 73 mil m2”.

Dentro del área relevada se encuentra el corredor correspondiente a las avenidas Donado –Holmberg donde el gobierno de la ciudad impulsó el desarrollo de tierras sobre la traza prevista para la Autopista A3, que nunca fue materializada y cuyos terrenos expropiados habían quedado abandonados y/o usurpados durante 40 años, integrando así a partir de esta iniciativa un mayor número de emprendimientos residenciales a la zona.

“Allí, el valor promedio, de las unidades se ubicó en los 2.938 U$S/m2 que frente a los 2803 U$S/m2 del año pasado, representa un incremento del 4,82 % interanual. La franja actual de las cotizaciones en dólares se inicia con un valor de U$S/m2 2.542 y alcanza un valor máximo de U$S/m2 3.466. Hace dos años, en 2015 el valor máximo no sobrepasaba el promedio actual ya que lo máximo que se solicitaba por m2 era de 2.178 U$S/m2”, explicó Gómez Picasso.

En tanto que Barni, indicó que “los barrios que crecerán ya tienen precios en alza, y estas cifras suben porque están motivados por los aumentos en los costos de la construcción que están ligados a la inflación. Esto mismo se relaciona con la suba en la mano de obra, que según el Indec se dio un aumento salarial del 33% en los últimos 12 meses. Esta relación empuja a las nuevas unidades en valores y presiona a las usadas”

Según los números que maneja Zona Prop, los valores en venta del m2 de los barrios que más podrían crecer son los siguientes (siempre en promedio y unidades de dos dormitorios): 2287 dólares, en Saavedra, 2250, en Chacarita, 2708, en Belgrano, y, 2734, dólares, en Núñez. Exceptuando algunos barrios, en general el metro cuadrado comienza a partir de los 2000 dólares.

En el conurbano

Un dato curioso para los expertos, es que en los últimos dos meses, creció bastante la demanda para los proyectos de la zona sur. Avellaneda es el más requerido, seguido por La Plata y Lanús, pero a futuro, se estima que La Plata, más Esteban Echeverría, Hudson y Canning (sobre todo por los barrios privados y semi abiertos), serán los focos con más expansión.

Al respecto, Martina Bouza, de Mirta Líbera Propiedades, que opera sobre todo en la capital provincial y cercanías, indicó, que: “La zona sur, y sobre todo en donde domina el verde tiene mayor futuro de desarrollo. Notamos mucho interés de vivir en las afueras de La Plata con todos los servicios pero a 15 o 20 minutos del centro, como también en zonas de Hudson y Berazategui, con proximidad a la ruta 2 en donde se advierte gran despliegue. Creo que los barrios privados y los lotes abiertos pero con infraestructura serán los más demandados hasta 2018 inclusive”.

La gente prioriza la vida tranquila (lejos del ruido y el alto tránsito), la seguridad y la cercanía a áreas de servicios como centros de salud, colegios, universidades, shopping de aproximación, entre otras opciones.

En este radio, el valor de las viviendas supera en casi todos los casos (tipología, lotes y servicios), los 240.000 dólares. Mientras que los terrenos superan los 150.000 (sobre todo en barrios privados ya consolidados).

Por su parte, el eje Norte siempre es muy buscado, al respecto, Mariano Galeazza, del Grupo Monarca, precisó que “hay mucho movimiento, y creemos que con los UVA, apareció la gente que realmente tiene la necesidad de acceder a la vivienda. Tal vez, antes había, un público que priorizaba el ladrillo como refugio de la inversión”.

Monarca mantiene la apuesta con proyectos como Lagoon Pilar o La Pasionaria en San Isidro, y se encuentra en análisis de otros emprendimientos, de estilo condominio, sobre todo.

Mientras que Gustavo Ortolá a cargo de la dirección comercial de Distrito Las Artes, un desarrollo de US$ 1000 millones de inversión que la Corporación América construye en Córdoba, precisó que “no es solo cuestión de barrios o un punto determinado, la irrupción del crédito hipotecario cambia la imagen del mercado inmobiliario. Se modifica la lógica del negocio del desarrollador y hasta de los propios alquileres que eran un mal necesario para quien no podía comprar. Habrá mayor stock de unidades en el suburbano, porque ahora hay que captar al público del sector medio y medio alto”.

La gran esperanza es que el plan de los nuevos créditos prospere y si las variables de la macroeconomía también acompañan, los desarrolladores e inversores se animarán con proyectos fuera del corredor norte de la ciudad y de la provincia de Buenos Aires, los más caros con incidencias que superan los US$ 1000/m2. Aumentará mayor oferta en barrios que sólo se mueven con financiación. Y esto también favorecerá en gran medida a la construcción ya que motorizará la ejecución de nuevos emprendimientos y unidades para las familias que podrán pasar a ser propietarias y no depender de una locación.