Noticias

Informe Construya Nro. 172 - Junio 2017

El interior gana en dinamismo

Los emprendimientos en las principales ciudades de nuestro país son protagonistas. Crecen edificios Premium y viviendas que apuntan a la clase media. Córdoba tendrá un eco distrito y se expande la zona de Puerto Norte en Rosario.

Aunque en Buenos Aires ya se hayan presentado los planos para la construcción de 80 proyectos para el corto plazo (una buena noticia para el sector), el interior gana impulso en los terrenos de la construcción y lo inmobiliario y se anima a “competirle” a la capital argentina en este plano con el desarrollo de nuevas propuestas que buscan captar a los distintos propietarios.

Córdoba mantiene su expansión, y otros puntos con impulso son Rosario, Paraná y Neuquén, entre otros. También lideran esta movida San Miguel de Tucumán, Mar del Plata y el Noreste.

En la Docta, avanza el Distrito Las Artes, el desembarco de la Corporación América, el grupo que lidera el empresario Eduardo Eurnekian y su ingreso en el Real Estate. Por otra parte, se trata del primer eco distrito del país que ocupará un predio de 23 hectáreas en la zona de Nueva Córdoba, a 10 minutos del centro de la capital mediterránea. Allí, en distintas etapas se levantarán 446.000 metros cuadrados de usos mixtos que permitirán a quienes opten por el lugar, vivir, trabajar, ir de compras, realizar alguna actividad de esparcimiento, deportes o estudiar, entre otras.

Ocupará el predio en donde operó el Batallón 141. Ya se realizan distintas obras de infraestructura. El acceso será por la intersección de las avenidas Ricchieri y Cruz Roja Argentina. Uno de los ejes claves de Distrito Las Artes es que hará hincapié en lo ecológico y que el concepto amigable con el medio ambiente será prioritario en este lugar. 'Una cuestión a tener muy presente es que tendrá una densidad del 36 por ciento dentro de un 53 de espacios libres y públicos', detalló Gustavo Ortolá Martínez, gerente comercial del proyecto.

En este emprendimiento planteado con eco infraestructura urbana habrá una especie de canal en donde se tratará y reutilizará el agua para abastecer al desarrollo, manejo de los residuos, energía renovable y un transporte sustentable para quienes deseen transitar por el complejo.

Se estima que demandará una inversión de 1000 millones de dólares y las unidades residenciales en venta se comercializan en promedio en los 2000 dólares el metro cuadrado.

'Creemos que lo primero que se podrá disfrutar es un acceso al showroom que incluirá el paseo gastronómico por la avenida Ricchieri. Se están vendiendo algunas unidades de la primera etapa y por el momento son propietarios de Córdoba', precisó Ortolá Martínez.

'Hay que entender que es un desarrollo que combina lo ecológico con lo premium. Contribuirá con el urbanismo de una zona con potencial y tendrá en su ingreso una escultura del artista Antonio Seguí (escultor muy distinguido y premiado en el mundo), lo que también le dará un rasgo bien local al proyecto', agregó.

En un sector del predio ya funciona desde hace un tiempo una dependencia de la Universidad de Córdoba que piensa ampliarse. Y, se construirá un puente que se unirá al Parque Sarmiento, que limita con el Distrito Las Artes.

En cuanto al esparcimiento y los servicios, habrá un centro comercial que lo llevará adelante IRSA, mientras que el hotel (pueden generarse otros establecimientos) será manejado por NH. El área deportiva ofrecerá canchas de fútbol, de tenis, piscina, y otras dependencias. Contará con senda aeróbica y se estima que mucha gente irá hasta la zona a realizar actividades físicas dentro de un entorno verde y en sintonía con el medio ambiente.

Desde el diseño los desarrolladores de Distrito Las Artes confiaron en el estudio BMA (formado por los arquitectos Martín Bodas, Rodolfo Miani y Alejandro Anger). Al respecto, Miani, precisó que 'se trata de un desarrollo que marcará una tendencia no sólo en Córdoba sino para el país'. Otro potencial que resaltó Miani es que en el eco distrito hay gran diversidad de posibilidades. 'Esto permitirá a un propietario poder vivir, trabajar, ir de paseo, y a su vez, disfrutar de un punto alto de Córdoba rodeado de un entorno interesantes al que se le agregará calidad y lo sustentable”.

Otro protagonista grande de Córdoba es el Grupo Edisur, que también opera en el mercado de capitales internacional. La apuesta para este año es consolidar el Corredor Sur, que empieza en la sede actual de la empresa (Cruz Roja y Nores Martínez), continúa por Casonas 2 y el megaproyecto de torres y locales comerciales que construiremos en terrenos de la ex LamferGarro (Cruz Roja y Vélez Sársfield) y sigue en Manantiales. También llegarán a Villa María, y calculan desembarcar a futuro en Mendoza.

Edisur tiene el corazón de sus actividades en Manantiales, una urbanización de usos mixtos (casonas, housings, edificios, lotes y country) que llega a las 1150 hectáreas. 'A los proyectos propios y con el modelo desarrollista de desarrollistas, vamos a consolidar el corredor sur', explicó Horacio Parga (h.), titular del grupo.

Otro desarrollo que piensan emprender es un complejo de 4 ó 5 torres de departamentos con zócalo comercial que tendrá 45.000 m2 en el terreno donde funcionaba la firma Lamfer Garro (Vélez Sársfield y Cruz Roja).

Finalmente, emprenderán la fabricación de casas, “llegaron las máquinas desde Nueva Zelanda y en breve comenzaremos la producción en nuestra Fábrica de Casas de steel frame (construcción en seco), que si bien hoy no es trascendente en términos económicos, lo será en el futuro', dijo Parga (h.).

Si bien no hay diferencia de costos directos con el sistema tradicional, permite ahorrar muchos costos fijos (seguridad, limpieza, etc.), financieros (en 3 meses se puede terminar una casa que con sistema tradicional demora 9 o 10) y ambientales (necesita menos mantenimiento y es un sistema más sustentable).

Edisur planea hacer 25 casas por mes con un turno de producción y ya trabaja en un proyecto modelo de 20 casas para este año.

Paraná y el cambio de paradigma

La capital de la provincia de Entre Ríos se encuentra hoy frente a una oportunidad histórica, la de recuperar su jerarquía urbana perdida, luego de ser la primer capital de la Confederación Argentina hace ya 164 años. Lejos de esa orgullosa categoría y con los testimonios construidos de lejanas glorias transformados en monumentos históricos, Paraná se propuso un cambio de paradigma. De un modelo urbano de unicentralidad en crisis, se decidió pasar a un esquema de ocupación territorial equilibrada y sustentable, pensando en un plan a 50 años. Esto que puede sonar a voluntarismo puro o teoría de laboratorio, se comienza a perfilar como decisión política con un interesante avance en los hechos.

Al respecto, el arquitecto Adrián Bassi, subsecretario de Planeamiento de la Municipalidad de Paraná, dijo que “la concreción del Master Plan del Eco-Distrito Ribera Oeste, para la urbanización de 330 hectáreas vacantes de un predio perteneciente al ejército; la propuesta de dar continuidad al frente costero sobre el río Paraná, en ampliación de la costanera histórica primero y en la nueva costanera Oeste luego; la transformación de cientos de hectáreas de bañados en área natural protegida con la creación de un museo de la Biodiversidad; la renovación del área central y su vinculación con el famoso y extraordinario Parque Urquiza –emblema de la ciudad – en el circuito de las 7 plazas como ejemplo de movilidad urbana e inclusión; los 6 kilómetros de metrobús, como primera etapa de mejora del transporte público de pasajeros, vinculando barrios alejados y urbanizando bordes de la trama urbana; los 4 subcentros a concursar en interacción público-privada, materializando la tan mentada descentralización en forma efectiva; la renovación y unificación de toda la normativa urbana en un solo cuerpo; el lanzamiento del plan estratégico de la ciudad, participativo y de gestión continua”.

El funcionario también destacó  la implementación de una nueva herramienta de gestión de desarrollos inmobiliarios con una ordenanza específica de convenios urbanísticos, “queremos posicionarnos en las grandes obras que se están ejecutando, como el acceso sur de la ciudad, el puente Paraná Santa Fe y todas las obras accesorias complementarias de circunvalación, la concreción del Programa Promeba 4 con abordaje integral para los barrios más postergados, linderos al principal arroyo de la ciudad, el Antoñico; la concreción del Programa Hábitat con abordaje integral para otro de los sectores olvidados de la ciudad, lindero a otro de los arroyos de gran importancia como el Colorado; la reactivación de la urbanización del ex hipódromo, como nueva centralidad de uso mixto con una enorme capacidad constructiva; la creación del área metropolitana Gran Paraná con los tres municipios vecinos – Oro Verde, Colonia Avellaneda y San Benito – y su vinculación con el área ampliada que incluye a la otra capital provincial, Santa Fe; la reactivación de distritos olvidados como Bajada Grande para la creación de un Distrito Tecnológico o Puerto Nuevo (hoy con Tecnópolis Federal) para articular la inversión privada con valor agregado en inversiones sustentables, entre otras opciones”.

Todo esto se da en coincidencia en espacio-temporal, en sólo 18 meses de trabajo, con el apoyo del gobierno nacional y muchas instituciones locales que “son protagonistas de esta voluntad de cambio que lidera nuestro intendente Sergio Varisco”, acotó.

A esta altura, hay algunos edificios y complejos comerciales en obras para satisfacer las necesidades de la gente que habita y de los vecinos que se suman año tras año a la capital entrerriana.

El mar como eje

Otra de las propuestas que avanzan en la costa argentina, es el desarrollo Fincas de Peralta Ramos, un barrio privado en Mar del Plata. Se trata de una reserva natural que se encuentra rodeado por una extensa arboleda con cercanía al centro de la ciudad y a las playas del sur de la ciudad. Está compuesto por lotes de 500 m2 para viviendas unifamiliares con todas las ventajas que posee un desarrollo de 1er nivel. Está pensado para aquellas personas que buscan la conexión con la naturaleza y la vida verde, sin dejar de estar cercanos al centro de la ciudad balnearia. El proyecto posee seguridad las 24 horas, gimnasio, canchas de futbol y tenis, Salón de Usos Múltiples con deck exterior, Club House y piscina con solárium. Además, tiene cocheras para la comodidad de cada uno de sus propietarios.

Está diseñado en 300.000 m2 y la superficie de los lotes promedia los 500 m2. Los terrenos parten desde los 30.000 dólares y cuentan con financiación del 30% al momento del boleto y 36 cuotas con el restante actualizada con el índice CAC.
Lo construye Suarez Global y lo emprenden entre esta compañía y MM Desarrrollos. Sobre el mercado de Mar del Plata y la costa, Esteban Villar, responsable de The Core Group (que también posee tierras en Fincas de Peralta Ramos), dijo que, “el segmento próximo al mar, viene creciendo desde hace años y con mucho por expandirse. Crecimiento que, especialmente en los últimos meses, está supeditado a la adecuación de los costos de construcción cuyos valores fueron fluctuando como consecuencia de los cambios económicos que se generaron en el último tiempo”.

“En relación con los proyectos Premium, notamos que las zonas de Mar del Plata y Pinamar, puntualmente, son dos de los lugares más buscados y que permiten el desarrollo de emprendimientos Premium para un público que es habitué y que busca proyectos del estilo”, comentó Villar.

También está próximo a culminarse lo que será un emblema en “la Feliz”, el edificio Maral Explanada (en Garay y Aristóbulo del Valle, cerca de Cabo Corrientes), diseñado por el prestigioso arquitecto argentino César Pelli. En esa esquina de Playa Chica que asoma al mar como pocas ya se ve muy avanzada la estructura de las torres. Se calcula entregar las unidades de la primera torre antes de fin de año.

Es el emprendimiento de departamentos más destacado y de mayor jerarquía de Mar del Plata por estos días. El punto más alto para un mercado inmobiliario que sigue incorporando propiedades nuevas con valores que, más allá del ritmo de comercialización, no tuvieron mayores cambios. Hay que calcular en 2600 dólares por metro cuadrado en sectores de calles adentro, como puede ser el muy prolífico entorno centro comercial Güemes, a un piso de 3500 si los ventanales permiten vista al mar.

Puerto Norte

Las grandes torres, las áreas de servicios y la salida al río son los ejes en Puerto Norte, en Rosario, que mostraron más avance en los últimos diez años. Allí, la desarrolladora TGLT lleva adelante Metra.

Luego del éxito obtenido en Rosario con Forum Puerto Norte (ya entregado), TGLT compró el terreno lindero que supera las ocho hectáreas. El diseño del master plan de la urbanización y del sector de viviendas que tiene el nivel más alto de calidad fue encargado al estudio internacional Foster & Partners. En un extremo de ese predio también se lanzó Metra Puerto Norte que 'está en construcción y con ventas muy avanzadas', dijo Alejandro Belio de TGLT.

La desarrolladora está por lanzar el proyecto de Foster y 'sigue quedando un banco de tierras importante a futuro que tiene multiplicidad de usos porque esa tierra de Rosario admite usos de retail, comerciales, oficinas, podría haber una manzana chica para instalar un colegio o una clínica y hay un sector con unos silos que podrían transformarse para hotelería', explicó.

La tierra del Chamamé

En el Noreste argentino se desarrolla Colinas de Esquina, en Esquina, provincia de Corrientes. Un barrio cerrado de 209 lotes de entre 550 y 1000 m2 ubicado a la vera del rio Corriente. Estará compuesto por un área de multifamiliar con parrillas, quincho, espacios para embarcaciones, juegos para chicos y un excelente acceso directo a la playa y costa del rio. La excepcional presencia del Dorado en las costas de los Ríos Corriente y Paraná, convierten a Colinas de Esquina como un proyecto especial para aquellos que realizan la pesca deportiva de forma habitual en la zona. Las Esquinas es una de las zonas más buscadas para la pesca con mosca ya que es favorecida por la transparencia de las aguas y por ser una zona especializada en Dorado, Pacú, Surubí, Patí, Manguruyú y la Boga. Además de ser parte del circuito turístico 'La Ruta de los Ríos' de la provincia de Corrientes. Uno de sus atractivos naturales más fascinantes es el delta natural que constituye la desembocadura del río Corriente en el río Paraná, frente al puerto de la ciudad. La observación de flora y fauna a lo largo de sus ríos, esteros y montes hace que Esquina sea una de las ciudades más atractivas para los amantes de la fotografía paisajística y de la ornitología en general. Así como también las famosas fiestas del Carnaval que la convierten en una ciudad destacada de la provincia por su atractivo turístico.

Su acceso se encuentra a solo 200 m de la Ruta 12, ubicado saliendo de Equina hacia La Paz.

Lo construye y desarrolla Construction Sould SRL. Al respecto del barrio, Felix Brie, director de Diaz Mayer & Brie Propiedades, la comercializadora del emprendimiento correntino, dijo que, “el mercado inmobiliario en el interior del país comienza a ser cada vez más competitivo en relación con las propuestas que ofrece con un escalón superador al de hace algunos años atrás. A diferencia de Buenos Aires, los valores siempre se encuentran por debajo lo cual hace que las inversiones sean más tentadoras cuando se trata de provincias y/o ciudades con gran potencial de crecimiento. Si bien la rentabilidad no es la misma que en Buenos Aires, es un valor interesante acorde a los costos que allí se manejan”.

Si bien la diferencia en el valor de renta siempre estará presente, será cada vez más corta la brecha entre Buenos Aires y Ciudades como Mendoza, Córdoba, Santa Fe y algunas ciudades del Sur en donde las oferta inmobiliaria son cada vez mayor y mejor calidad.

Aires tucumanos

En los últimos tiempos creció mucho Yerba Buena, 15 minutos de la capital de San Miguel de Tucumán. Allí se mantiene el liderazgo de obras de casas, locales comerciales terrenos residenciales y countries. Dentro de Yerba Buena, la zona norte (Av. Perón) es la más buscada, y es, después de la Av. Aconquija, la que mejor cotiza.

Con respecto a San Miguel de Tucumán, Barrio Norte sigue teniendo las preferencias del mercado de departamentos, con una muy buena tendencia a la suba en las preferencias de la Av. Mate de Luna, y un Barrio Sur equilibrado en su oferta y demanda.

Tafí Viejo y Los Nogales se consolidan como la actual y futura expansión residencial de San Miguel de Tucumán hacia el norte, esta tendencia se ve además reimpulsada por los anuncios del traslado de las dependencias administrativas del gobierno al centro cívico que diseñaría César Pelli.

Patagonia, con cautela

Sin lugar a dudas el despegue que generará Vaca Muerta una vez que crezca la explotación de esta reserva petrolera, hará que Neuquén y cercanías (como Agrelo), tomen un impulso único en este rincón patagónico. Por ahora priva cierta cautela, pero hay pedidos para emprender edificios y barrios.

El empresario inmobiliario Guillermo Reybet, precisó que “según las estadísticas del Colegio de Arquitectos neuquino, el volumen de 2016 fue muy similar al del 2015, e incluso en algún momento se publicó que había 70 proyectos en desarrollo. Uno ve que hoy se siguen demoliendo casas en el radio céntrico, para levantar edificios. Creemos que 2017 será el año del despegue total”.

El valor en esta ciudad, oscila entre 32.000 y 36.000 pesos el metro cuadrado. Si en estos valores se busca una propiedad de dos ambientes de 50 metros cuadrados, hay que hablar de $ 1.500.000. “En general un 70% de las transacciones son inversiones a pozo. El pozo permite a aquel que tiene cierta capacidad de ahorro ir pagando durante el proceso de construcción. El otro 30% se vende en pesos”, dijo.

Mientras que en la región del Alto Valle (Neuquén, Cipolletti, Centenario y Plottier, entre otras ciudades) existen una veintena de edificios que comenzaron el año pasado a edificarse bajo esta modalidad para ser entregados a partir de este año. La oferta de estas viviendas, departamentos por lo general de uno y dos dormitorios de 45 metros y 60 metros cuadrados promedio respectivamente, estas orientada a aquellos inversores que cuentan con un ingreso familiar superior a los 60.000 pesos mensuales. Las inmobiliarias regionales aseguran que los salarios del sector petrolero son los que empujan principalmente este tipo de demanda en la región.

El costo del metro cuadrado a pozo (inicio de obra) se lo ubica para una calidad estándar entre los 17.000 y 20.000 pesos. Esa misma obra terminada, a valores actuales, pasa a cotizar entre 19.000 y 23.000 pesos el metro, dependiendo el valor de la demanda puntual que exista en el mercado y la ubicación que presente el inmueble, clave este último punto para definir la renta de la inversión.

Procrear y UVA

Finalmente, en el interior de nuestro país avanza mucho el plan Procrear, que activó tanto la construcción como la posibilidad de compra de unidades. También los créditos que se rigen a través de las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), por lo que se estima que el mercado tendrá mucho empuje entre la mitad de este año y 2018. Los especialistas son optimistas y consideran que el interior tiene mucho por crecer. La economía será fundamental para permitir que tanto desarrolladores como propietarios puedan emprender propuestas como la gente poder acceder a la vivienda propia o invertir para obtener una buena renta.