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Informe Construya Nro. 173 - Julio 2017

Un cambio de roles que favorece al segmento

Con los créditos UVA y las nuevas posibilidades de financiación, el negocio también empieza a migrar hacia otros sectores. Las constructoras y desarrolladoras toman la iniciativa para generar propuestas que apunten a captar el sector medio y medio alto, apalancado por las opciones crediticias.

En forma gradual, pero sostenida, el mercado empieza a recibir la aprobación de mucha gente que ahora puede acceder a la compra de la vivienda. Desde que se lanzaron los créditos por el Banco Central de la República Argentina (BCRA), primero denominados en Unidades de Vivienda (UVI) y luego en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), la confianza de quienes poseían ahorros les permitió acceder al puente que les faltaba para poder ser propietarios.

Esto hizo que muchos desarrolladores, constructores e inmobiliarios, tengan iniciativas para apuntar a generar proyectos pensados para las clases media y media alta, priorizando al usuario final, y no tanto en el público inversor.

Sobre cuál es el rol que comienza a tener el comprador final teniendo en cuenta la nueva disposición del BCRA y la posibilidad de comprar unidades desde pozo, fideicomisos o unidades que aún no tienen el final de obra, Félix Brie, director de Diaz Mayer & Brie Propiedades, dijo, que “el consumidor final pasa al frente. Desde el papel de comprador decidido a obtener su vivienda propia logra marcar algunos rumbos de qué van a estar necesitando. En cambio, nuestro rol, como asesores debe ser fundamental para ayudarlos en la decisión de compra, sobre que puedan elegir, lo que más se adapte a lo que busquen, en el asesoramiento de proyectos desde pozo y profesionalismo al momento de ofrecerles posibilidades que sean de su interés y alcance”.

De todas formas, Brie, no considera que este público sea sólo quien domine el escenario: “No creo que sea el que lidere la demanda, pero sí el que marque un poco el rumbo de muchos emprendimientos que estaban esperando ser lanzados al mercado o en proyección de realizarse. Aquellos que salga a buscar viviendas con créditos irán tras unidades que sean de su agrado, pero fundamentalmente que les alcance para acceder a ellas. Con lo cual, priorizarán comodidades, seguridad y necesidades por sobre lujo y exclusividad”.

En tanto que Esteban Villar, responsable de The Core Group, compañía que se dedica al gerenciamiento, al desarrollo y ejecución de emprendimientos Inmobiliarios, precisó, que “el rol que tiene el comprador final es muy importante. Más allá de que hay operaciones en las que suelen ser preferentemente inversores las que la realizan (como el caso de la compa de unidades desde pozo), el comprador final siempre es importante porque es quien busca en el mercado una protección segura de ahorros y, al mismo tiempo, debe depositar toda la confianza en él porque invierte, en la mayoría de los casos, todos sus ahorros”.

“Con la nueva disposición anunciada por el BCRA, el comprador que no tiene tanto dinero ahorrado podrá adquirir mediante un crédito hipotecario propiedades que aun estén en etapa de pozo o sin el final de obra. Esto genera que la constructora tal vez tenga trato más directo con el comprador final, con un trato más personalizado, y al mismo tiempo, comienza a tener mayor importancia su opinión y perfil de búsqueda para los desarrolladores”, amplió.

También sobre la postura que emprende la demanda por esto días se refirió Gastón Mazzei, gerente general de Mazzei Propiedades: “Soy de la idea de que el mercado siempre debe adaptarse a las necesidades de la demanda. En este caso, si el nuevo comprador busca algo que no encuentra, el mercado en seguida tiene que dar soluciones y proyectos acordes a ellos. En caso de que se abra tanto el juego que permita acceder a nuevos perfiles de compradores, los asesores inmobiliarios debemos guiar a los desarrolladores para que puedan realizar proyectos que cumplan con las necesidades de los clientes (comprador final), teniendo en cuenta que ellos acceden a la propiedad para vivir y no como inversor, quien evalúa otros aspectos de la propiedad al momento de comprarla como el rendimiento que la inversión puede darle”.

A partir de los créditos en UVA, el concepto es otro, y otra particularidad que puede generar este proceso es que se modifique en algo la manera de edificar los proyectos con otros objetivos. Al respecto, Francisco Altgelt, vicepresidente en Altgelt Negocios Inmobiliarios, dijo que, “construir en Argentina está caro y los terrenos tienen incidencias que hacen que los valores de los emprendimientos en pozo sean altos. Los desarrolladores definen los proyectos para la demanda. No puedo dar la certeza del cambio de proyectos pero sí es probable que se amplíe esa demanda a partir de los créditos UVA”.

Por su parte, Diego Migliorisi de Migliorisi Propiedades, dijo, que, “actualmente hay más proyectos de unidades familiares en proceso. La gran demanda de unidades de 3 y 4 ambientes potencia este cambio de coyuntura y el amenities ya no es tan preponderante”.

Agregó que en la idea de los desarrolladores e inmobiliarios con la opción de nuevas herramientas crediticias, los bancos pueden financiar el 100% del proceso de construcción a tasas súper accesibles incluso con extensos periodos de gracia.

Cuál será el papel del inversor

En un camino que amaga con ser distinto para el futuro escenario inmediato, cuál sería el rol del inversor, del que apostó y lo seguirá haciendo en el Real Estate argentino en pos de lograr buenos márgenes de renta.

Sobre el tema, Brie, comentó, que, “el inversor estará expectante de ver el rumbo que tomará el mercado y cuáles serán las propuestas. Sin dudas aquellos que tengan el dinero disponible continuarán apostando al mercado pero tal vez con el foco puesto en proyectos para la clase media para lograr su rentabilidad”.

Mientras que Villar, dijo, que, “el rol del inversor en esta etapa del mercado será de adaptación a las nuevas propuestas y una pata fundamental del desarrollador al momento de impulsar ciertas zonas que comenzarán a surgir con proyectos orientados al nuevo comprador. Aquel que apuesta a tener su primer hogar y que vendrá con un crédito hipotecario en búsqueda de un techo, con menos amenities, menos lujo pero zonas cercanas a las vías de comunicación y buenos accesos para permitirle continuar con su vida laboral y profesional. Serán quienes le den la liquidez a los desarrolladores para poder avanzar con estos nuevos emprendimientos”.

La impresión de Altgelt, coincide en algo, pero aporta otra visión: “Hasta ahora, quién compraba en desarrollos en pozo eran su mayoría inversores. Es probable que con el aumento de la demanda empiecen a aparecer mucho los usuarios finales”.  

La mayor fortaleza para el sector es la reaparición del crédito hipotecario y la posibilidad de que quienes estaban fuera de mercado de compra-venta ahora estén dentro. “Y que muchos inquilinos pasen a ser propietarios. La desventaja puede ser la tasa variable. Pero en un país con un índice de inflación alto, no hay otra alternativa. Apareció una nueva demanda que son los compradores con crédito hipotecario. Se percibe una mayor decisión tanto en la oferta como en la demanda para hacer operaciones. A pesar de eso, creo que el mercado inmobiliario aún no se reactivó totalmente”, amplió.

En tanto que Mazzei, detalló lo siguiente sobre el perfil del inversor: “Entiendo el rol del inversor en primera instancia será más bien de espectador. Luego, y dependiendo de las opciones que del mercado mismo surjan verá si encuentra algo a medida de sus expectativas. Seguramente va a evaluar las tasas de interés y plazos, ya que el inversor normalmente prefiere el mejor valor de contado para potenciar la inversión. Será clave que los que estamos dentro del rubro hagamos la lectura correcta de cada desarrollo para que logremos captar la atención de ahorristas, inversores y compradores finales por igual”.

Lo Premium mantendrá su esencia

“Cada emprendimiento tiene su público. Es real que ante la merma que tenemos en el mercado en general, se estancó un poco la venta de los productos Premium. En nuestra zona de incidencia en particular que incluye Canning, San Vicente, Ezeiza, coincidió que se lanzaron al mercado muchos emprendimientos Premium que permitieron ver aún más esta situación. Con la reactivación paulatina del mercado inmobiliario todos los sectores deberían crecer de a poco, si bien es cierto que el sector medio demuestra mayor movimiento gracias a la presencia del crédito hipotecario. Ahora bien, para que este último tome mayor fuerza se necesita aún más estabilidad económica y de valores. El acompañamiento de políticas económicas que den paso a una inflación por debajo de los dos dígitos permitirán la confianza de la clase media en comprar unidades, y solo en ese caso su fuerte reactivación podrá generar mayor cantidad de proyectos orientados a ellos y no tanto al segmento Premium”, contó Mazzei.

Finalmente, otras opiniones más asociadas con los proyectos para el público ABC1, se refirieron sobre la marcha del sector. Graciana Calcavecchia, directora comercial de la constructora de CRIBA, dijo, que, “el mercado inmobiliario fue acomodándose paulatinamente a lo largo del semestre, validando precios de venta acordes al costo de construcción en dólares que viene en alza desde hace unos meses. Esto permitió volver a posicionar a los ladrillos como una inversión confiable ante los fondos del blanqueo que se liberaron desde marzo”.

“Si además consideramos las buenas condiciones de los créditos hipotecarios que se están poniendo en marcha, y la cantidad de gente interesada en tomarlos, sin duda estaremos ante una demanda que generará gran impulso de obras y de ventas de inmuebles”, amplió.

Por su parte, Alberto Fernández Prieto, presidente de la desarrolladora Fernández Prieto & Asociados, dijo, que, “el primer semestre se caracterizó por un repunte en las ventas de las unidades ya construidas, sin embargo no se ha visto ese mismo repunte en las unidades en proceso de construcción o desde el pozo. Estimamos que las nuevas herramientas que aparecieron en el mercado, fundamentalmente las que aportan para facilitar créditos a mediano y largo plazo, y la posibilidad de que puedan utilizarse para la compra de las unidades en proceso de construcción, va a impactar positivamente en esta franja del mercado. Somos por lo tanto optimistas en la visión de las perspectivas para lo que resta del año”, concluyó.