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Informe Construya Nro. 175 - Septiembre 2017

El dinamismo de los créditos podría generar un cambio en el desarrollo de los proyectos

Según los especialistas del sector, las UVA empujan el crecimiento de la actividad, sobre todo, en los usados, pero calculan que sino aparecen opciones de financiamiento al desarrollo, será difícil generar emprendimientos pensados para este público. Pero reconocen que si se consolidan los créditos, seguramente desde 2018, habrá que trabajar en la edificación de complejos pensados para los propietarios que se apalanquen en el financiamiento que otorgan los bancos.

Luego de la salida de la crisis de 2001, el escenario inmobiliario y de la construcción cambió a partir de la gente que tenía ahorros en dólares y que luego de obtener su dinero tras arduas complicaciones pudieron obtener los ansiados billetes que habían quedados atrapados en el famoso “corralito”, a partir de allí, muchos ex ahorristas fueron hacia el lado de los ladrillos para conducir el dinero hacia un camino seguro y así fueron expandiéndose los desarrollos que sobre todo apuntaron a los sectores medio alto y Premium.

Esta fisonomía se mantuvo y creció con aportes genuinos o financiamiento propio de las desarrolladoras, hasta que algunos bancos volvieron a ofrecer planes, pero luego del cepo cambiario de 2011, el mercado se apagó como pocas veces antes, y no había tantas operaciones por año ni en compra venta y menos obras en construcción. Actualmente, el escenario es otro, en especial en los usados, en donde las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), están motorizando la actividad.

En la consulta a varios especialistas, sobre si las UVA pueden cambiar de paradigma al sector, y posibilitar que muchas desarrolladoras y constructoras emprendan un camino apuntado hacia el sector medio, por el momento creen que no, pero si avanza más esta metodología en los compradores, seguramente a partir de 2018 habrá que ir hacia ese lado también para edificar propuestas a estrenar a través del puente crediticio.

Al respecto, Miguel Camps, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) y de la compañía Argencons SA, precisó que, “las UVA constituyen, sin dudas, un gran empuje para la financiación de la vivienda, cosa que estaba ausente desde hace dos décadas en nuestro país. Esto permite bajar algún escalón en el nivel socio económico del mercado potencial, no necesariamente apuntar a la vivienda social. Cada desarrollador decidirá cuál es su mayor conveniencia”.

Para Darío López, de Arquitectonika, “con las UVA se logró un movimiento mayor de operaciones, pero todavía son un porcentaje muy pequeño del total y muy por debajo de las hipotecas que hay en los países vecinos. Los arquitectos desarrolladores estamos emprendiendo propuestas para ambos sectores, el sector Premium está consolidado y en buscada de nuevas localizaciones y estamos generando emprendimientos para el sector de UVA, que cumplan con los valores de transacciones”.

En  tanto que Federico Gagliardo, CEO de Vitrium Capital, dijo, que “por ahora los créditos hipotecarios están empujando la venta de unidades terminadas dado que son bienes escriturables que pueden garantizar el crédito. Hasta que no haya crédito intermedio para los desarrolladores, los créditos hipotecarios no van a tener impacto en el desarrollo de nuevos proyectos ni en la aceleración de los que ya están en ejecución”.

“En la medida que haya crédito para desarrollar proyectos, efectivamente, la mayor oportunidad estará en la clase media, en todos sus segmentos”, amplió.

En busca de financiar al desarrollo

El financiamiento era fundamental para el comprador pero también para el desarrollador, sin ese apalancamiento los emprendimientos se hacen muy difíciles, por los altos costos de la construcción, los valores de los terrenos y los impuestos.

Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, aportó su enfoque:“Las UVA sin lugar a dudas son muy importantes, para que haya una unidad de medida en la que todo el mercado inmobiliario se exprese. Lo bueno es que los bancos se animan a prestar en esa moneda (porque es una moneda dura) y los compradores se animan a endeudarse (porque consideran que no evolucionará por encima del ritmo de aumento de sus ingresos)”.

Es interesante ver cómo los desarrolladores, gracias a la aparición del crédito, se animan a encarar proyectos con un perfil diferente. “Como cambia el perfil de la demanda (no son sólo inversores que compran departamentos pequeños para alquilar ni sólo compradores de productos Premium que tienen fondos propios, sino usuarios finales), los desarrolladores se animan a departamentos más grandes y en zonas más accesibles para esa demanda. En el interior es aún más palpable este fenómeno”, agregó.

Gómez, profundizó que es vital que haya financiamiento más fluido para el desarrollo: “Es muy importante que haya líneas de crédito de los bancos para los desarrolladores. Es natural que primero aparezca el crédito al consumidor final (un riesgo más acotado en cientos de personas que tienen hipotecada su casa y pagan regularmente su crédito) y luego, paulatinamente financien a los desarrolladores (es un crédito con más riesgo: el riesgo de las aprobaciones –que no haya problemas ni dilaciones en las tramitaciones ante los organismos pertinentes-, los riesgos de la construcción –que la obra se termine en tiempo y forma- y los riesgos comerciales –que el emprendimiento se venda en los tiempos y a los precios proyectados-”.

Coincidió Camps: “Claramente se requiere también del crédito bancario al desarrollo o crédito intermedio. Falta abordar el tema del impuesto a las ganancias que, por la  falta de indexación de balances (o medida equivalente) en un momento en que la inflación sigue siendo relevante, significa un castigo a la capitalización de los proyectos”.

Mazzei advierte que la demanda cambió en su manera de enfocar la búsqueda, principalmente las propuestas se ampliaron tanto para nosotros como para la demanda. “Nos encontramos con que muchos propietarios decidieron poner en venta sus viviendas para poder ampliarse. Particularmente en nuestra zona de incidencia, estamos expectantes a la espera de la aprobación de la medida que permite la compra de lotes y viviendas que aún no estén escrituradas. Esto nos asegurará una apertura aún mayor del mercado y un crecimiento en la zona de manera exponencial”.

Fortalezas y desventajas

Esteban Villar de The Core Group, se refirió sobre las ventajas y las contra que observa en las UVA. “Sin duda la principal fortaleza es el movimiento y entusiasmo que se generó en el mercado. La activación de una parte la sociedad que busca su primera vivienda y para aquellos que buscan ampliar en donde están. La desventaja, más allá de los tiempos que se demora en otorgar el crédito, es que aún no está habilitado para comprar viviendas desde pozo, lotes o unidades que no están escrituradas. Esto es lo que realmente activará el mercado en su conjunto porque permitirá que aquellas unidades que están recién construidas o por terminarse ya dispongan de un dueño y le dará al constructor un aire para proyectar nuevos emprendimientos”.

“La llegada de los créditos genera muchas expectativas ya que son los que le darán un impulso al mercado también. De todos modos, creemos que aún falta tiempo para que pueda generarse la confianza por parte de quienes los toman. El mercado debe acostumbrarse, como en otros países, a comercializar en su propia moneda o en unidades UVA en la medida que la operación sea mediante crédito. El mercado puede llegar a tener una gran diversidad de productos que pueden calificar para los créditos hipotecarios. Un punto fundamental sería poder avanzar con la medida del Banco Central sobre la posibilidad de comprar unidades desde pozo o sin escriturar, esto generaría aún mayor posibilidad de movimiento del mercado y de propuestas de productos”, amplió.

Por su parte, Félix Brie, director de Díaz Mayer & Brie Propiedades, indicó, que “sin duda, las UVA, son una herramienta más que ayuda a nivel mercado. Todas las herramientas que ayuden a impulsar a la industria y a la clase media a cumplir el sueño de tener su propia vivienda, son positivas. Más allá de esto, no creo que haya generado un gran cambio aún a nivel ventas si hacemos una evaluación de la propuesta de viviendas que hay contra la demanda y las demoras que se tiene en los bancos para concretar la operación, que termina haciendo que ésta se caiga”.

“Creo que la mayor fortaleza del crédito UVA es la vuelta al mercado de los créditos hipotecarios. Algo que, si bien tuvo su auge en la década de los 90’ y a pesar de ellos no mostró grandes cambios a nivel compra-venta, sí es cierto que genera entusiasmo en la gente y mayor movimiento entre aquellos que buscan tener su primera vivienda. Es una herramienta más que ayuda a la clase media para que lleguen a adquirirla. En contra posición, veo algunas desventajas que, sin dudas, podrán ir mejorando con el paso de los meses para lograr mayor eficiencia en esta herramienta. Principalmente en los tiempos de otorgamiento del crédito que generan mucho entusiasmo en el comprador pero impacienta al vendedor y muchas veces provoca la caída de la venta, o por los tiempos, o por alguna negativa del banco, o por la variación de la moneda que generó un aumento en la unidad y el comprador no llega con los montos”, dijo Brie.

Cuál es el rumbo y que zonas pueden llegar a crecer

Diego González Casartelli de Rukan, dijo, que las UVA no tendrían que ser las protagonistas para generar un cambio de paradigma en el enfoque del negocio: “No llegaría a calificarlo de un cambio de paradigma, pero habilita a pensar en proyectos para sectores medios de la pirámide. Es muy importante su lanzamiento”.

El rol de los bancos es clave en este avance, “diría que es fundamental, son los colocadores del producto. Y me parece que los barrios que van a crecer más son aquellos con mayor penetración minorista y que se apoyen en la operatoria UVA”, dijo el presidente de la compañía que actualmente trabaja en proyectos mixtos suburbanos (oficinas, retail y vivienda), edificios en altura en zonas céntricas, tanto vivienda como oficinas y en centros comerciales suburbanos.

Mientras que Diego Chevallier Boutell, el CEO de Rukan, dijo que, “definitivamente la búsqueda de mecanismos de indexación para facilitar el financiamiento de largo plazo es un avance muy importante para incrementar el poder de compra de la clase media, e incluso de los proyectos de vivienda social.  Pero no tengo tan claro que el desarrollador cambie el foco del premium a los sectores que tienen acceso al UVA, en mi opinión la incorporación del UVA redundará en un incremento de la construcción en los sectores medios pero no necesariamente en detrimento de los sectores premium. La tendencia es probable se advierta tanto en el interior y Gran Buenos Aires, como así también en barrios de la capital que estaban más recluidos. Lo más probable es que en el caso de la Ciudad se incrementara la valorización de barrios que en el pasado no eran elegidos por la gente (ejemplo: la zona Sur de la Ciudad)'.

Es clave para la economía y el segmento que la inflación se acerque a un dígito, para que la capacidad de pago de los compradores se incremente y así lograr un crecimiento de los sectores que pueden acceder a la vivienda, “los bancos deberían trabajar en lograr un esquema donde el comprador tenga garantizado el préstamo hipotecario desde la compra en el pozo. Algo de esto se está haciendo con los prestamos intermedios a desarrolladores, pero aún hay camino por recorrer”. 

López, dijo que los barrios que pueden llegar a crecer en el futuro, son los que se encuentran próximos a los centros urbanos, que tengan equipamiento, transporte y seguridad. “Nosotros estamos trabando en algunos de ellos que son  Barracas, Parque Patricios y La Boca”.

Gagliardo, consideró que  los bancos deberían evaluar proyectos y financiarlos como en cualquier economía normal del mundo. “Nosotros desarrollamos en EE.UU, Uruguay y México y todos los bancos financian a los desarrolladores. En estos países les otorgan créditos intermedios de hasta el 60% del costo de la obra con tasas que van del 5% al 8% anual en dólares pagando el capital al final de la obra, contra la entrega de las unidades”.

Finalmente, Gómez, confía en que el crédito traiga un desarrollo uniforme en toda la ciudad, “especialmente en las zonas más postergadas del sur de la Capital. Junto al crédito hace falta que se dote a estas zonas de la infraestructura y los servicios para que la demanda se oriente hacia nuevos polos de desarrollos que permitan tener una ciudad metacéntrica (es decir, que cada barrio cuente con su propia infraestructura comercial, administrativa y de servicios)”.

En el interior del país, en cambio, y con un sondeo realizado recientemente, las UVA sí están empujando a los desarrolladores a generar proyectos para este público, de hecho, la tierra es más barata y esto permite que los costos de incidencia permitan construir pensando en los que tomen el riesgo de los créditos, esto se apreciará más todavía a partir de 2018.