Noticias

Informe Construya N° 176 - Octubre 2017

Los créditos como motor del crecimiento

El empuje de las UVA está logrando que muchos argentinos pasen a ser propietarios de sus unidades, y esta situación también está cambiando el mapa del Real Estate, en donde se estima que varios barrios van a crecer de la mano de los futuros desarrollos, en donde se pensará en captar a los que tomen el financiamiento para comprar la vivienda que otorgan los diferentes bancos.

La expansión que vive el sector se refleja en los siguientes datos, las escrituras porteñas (que releva mes a mes el Colegio de Escribanos) marcaron un gran repunte y llevan un crecimiento del 43,2 por ciento en el registro Interanual. De este avance, que marca el mejor agosto de los últimos 10 años, el 26,7 por ciento se hicieron por los créditos nominados en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA). En agosto de 2017, solo en la Capital, se hicieron más de 6000 operaciones, y la tendencia seguirá de manera alcista para los meses que vienen, así estiman los especialistas del segmento.

De la mano de este crecimiento, hay varios barrios de la Capital, que empiezan a atraer a los desarrolladores para pensar en proyectos que busquen captar no sólo a los inversores, sino también a quienes accedan al financiamiento mediante UVA.
Según los cálculos, los desarrolladores apuestan a urbanizar nuevas zonas y desembarcar en los barrios típicos de clase media. Las inversiones previstas superan los 3000 millones de pesos para los próximos meses.

En este camino, los actores principales serán los que persiguen el sueño de la casa propia. El segmento medio toma fuerza a la par que se solidifica la demanda por los nuevos créditos hipotecarios. Frente a este panorama, los players del mercado ya aventuran la reconfiguración de la Capital, tanto en la ciudad como en el Gran Buenos Aires (GBA).

“En términos generales, la demanda se encuentra en pleno proceso de expansión y presiona a la oferta existente de unidades usadas y a estrenar. Las operaciones a través de créditos hipotecarios han demostrado que la financiación es la clave para la reactivación del sector y que será clave en los próximos años la inyección de más m2 al mercado. En nuestro caso, junto al Banco Ciudad estamos llevando adelante la obra Campus Norte en Vicente López con una inversión superior a los 400 millones de pesos, la cual será un ejemplo de cómo el sector privado y las entidades financieras pueden trabajar juntos”, señaló Hernán Nucifora, el director de Global Investments.

Desde el lanzamiento de los créditos UVA, se otorgaron más de 16.000 millones de pesos. Al respecto de esta gran inyección, que sobre todo ha ido al mercado del usado, se refirió Rodrigo Fernández Prieto, managing partner de la desarrolladora Fernández Prieto y Asociados: “La ecuación es simple, el mayor financiamiento hipotecario deriva en un mayor interés por la vivienda, por lo que el resultado, termina en el incremento de la demanda por eso es clave trabajar en proyectos de gran escala para la clase media. El modelo de complejos como Zencity (desarrollado junto a Vizora y ubicado en Puerto Madero) hay que replicarlos en diferentes barrios de la ciudad y la provincia. Nuestro primer proyecto de este estilo estará en Lomas de Zamora”.

También se refirió sobre el tema, Matías Francisco Santoro, CEO del Grupo FBA, que entre sus proyectos lidera Medallion Residences, un emprendimiento ubicado en Parque Chacabuco que abarcará un terreno de casi 500 m2 de superficie, ofreciendo una vista de 360 grados y amenities. “Los créditos UVA están destinados a primeras viviendas, entonces van a crecer los desarrolladores que ya estén construyendo para el segmento de clase media, en cuanto a los desarrollistas de departamento de alta gama, manejan clientes que no necesitan de créditos para adquirir estos departamentos”, explicó.

Mientras que Alejandro Reyser, socio y director de Real Estate Developers (RED), compañía que hace poco lanzó al escenario In Lope de Vega (que comprende los barrios de Monte Castro y Vélez Sarsfield), dijo, que “los UVA llegaron definitivamente para quedarse y el año que viene el 90% de los nuevos proyectos que se lancen serán para captar a quienes acceden a este financiamiento. Los desarrolladores están mirando todo, pero haciendo foco en aquellos barrios donde no hubo prácticamente desarrollo en los últimos 15 años y donde la incidencia de la tierra es baja, por debajo de los 500 dólares por m2”.

Ahora bien, con valor por m2 de construcción por encima de los 1000 dólares, esta situación lo que hace competitivo un proyecto para la clase media es el valor de la tierra, por ello la estrategia de los desarrolladores es apuntar a zonas con potencial crecimiento. Un ejemplo se encuentra en la zona oeste, donde se emprende Vilanova Haedo, un condominio de 260 millones de pesos. Su director, el Ing. Bruno Martino, dijo, que “el público de entre 30 y 45 años es el que más interesado está en poder comprar su primer vivienda. Representa un gran desafío para las constructoras porque buscan un proyecto con buena arquitectura, full amenities y a un precio accesible a su capital, es por ello que la tierra es un factor clave”.

Por otro lado, bajo el concepto de generar tierra urbana y ponerla en valor para proyectos orientados al segmento medio, en el partido de Tigre, se creó una zona llamada Distrito Tigre Sur a través de una ordenanza que plantea la recuperación, revitalización, y re-direccionamiento de su tejido urbano. “Hoy representa una plataforma con un potencial económico tal, que permite atraer inversiones por encima de los 2000 millones de pesos a través de una política de beneficios para atraer a desarrolladores y así co-crear una nueva ciudad” analizó, Gonzalo Meschengieser, director ejecutivo del primer Distrito de gestión especial de la provincia de Buenos Aires.

Cuáles son los barrios que pueden crecer

En lo que respecta a los lotes ubicados en la Capital y que pueden transformarse en nuevos desarrollos, este punto es crítico, ya que hasta la venta que tierras del Estado sale con una base alta. “Nosotros estamos en un proceso de land banking para proyectos orientados a la clase media, en donde el costo de incidencia no puede superar los 700 dólares. Pagar por encima de esos números hace inviable poder trabajar con ese segmento. Creemos que zonas como La Boca y Barracas son ideales para que crezcan de la mano de viviendas y oferta de entretenimiento tal como ocurrió en New York en barrios como Williamsburg”, precisó Gonzalo Monarca, presidente del Grupo Monarca.

Con los UVA a gran escala, en Buenos Aires, los desarrolladores apuestan al sur y no dudan en llevar adelante sus proyectos. Uno de estos casos es el Grupo Portland quien acaba de lanzar su proyecto Liberti a pocas cuadras del Parque Lezama. “El financiamiento a través de los créditos hipotecario va en alza, y por eso hoy más que nunca los desarrolladores debemos ser más audaces y lanzar m2 al mercado que permitan en el corto plazo absorber esa demanda latente. Los números son claros, hoy el 60% de la gente que busca una unidad privilegia comprar para alquilar”, señaló Gustavo Menayed CEO de Grupo Portland.

Si bien en las últimas semanas se presentaron nuevas líneas para constructoras, como la de créditos intermedios atados a las UVA del Banco Ciudad, los desarrolladores inmobiliarios esperan una señal del Gobierno para agilizar la construcción de las nuevas unidades y así dinamizar mucho más una industria que quiere ser uno de los brotes verdes del gobierno para la recta final del 2017.

Al respecto, Menayed, amplió, que, 'el contexto micro y macroeconómico del país permite comenzar a dar pasos certeros para las inversiones y la expansión de la demanda. Sabemos que entra un nuevo actor protagónico al mercado inmobiliario. A partir de ahora el desafío para nosotros, los desarrolladores, es ser más audaces en la dinámica de la oferta'.

En tanto que Monarca, explicó que también San Telmo puede llegar a crecer, como en el GBA, los partidos de Lomas de Zamora y Lanús, que son muy demandados. El norte continuará con su crecimiento y lógicamente Olivos, en Vicente López, tiene mucho por avanzar en proyectos que capten a quienes puedan comprar a través de las UVA.

Por su lado, Martino, cree que Haedo será un eje para crecer, y “advertimos que el público entre 30 y 45 años es el que más interesado está en poder comprar su primer vivienda. Representa un gran desafío para las constructoras porque buscan opciones que también aporten algo diferencial a lo ya existente en el mercado, y a mano de los buenos accesos y los servicios como centros comerciales, colegios, universidades, centros de salud, entre otros”.

Santoro tiene su teoría que de alguna forma coincide con otros consultados: “los barrios que van a crecer son todos aquellos que no tengan más de 500 dólares de incidencia por m2 y no superen los 2500 dólares el m2 al público. Como Colegiales, Almagro, Boedo, Parque Patricios, y algunos sectores de Villa Crespo y Caballito, por allí se posicionará el avance”.

En tanto que Reyser, agregó otras zonas, como Monte Castro, Vélez Sarsfield, Villa Luro, Floresta, Villa Devoto, Villa del Parque y Parque Patricios en la Capital. “Pero el GBA mostrará su potencial, sobre todo en el oeste, en puntos como Ramos Mejía, Ciudadela, Morón e Ituzaingó, entre otros”.

Un tema que puede ser contraproducente en este despegue y fenómeno de las UVA, es que se registraron aumentos en las propiedades, que oscilan entre un 10 y 12 por ciento. Reyser, dijo, que este “aumento también es por los efectos del Blanqueo y lógicamente por la demanda por los créditos”.

Sobre este tema, Santoro, dijo que “el alza de los precios corresponde al aumento de la tierra y de los costos de construcción, la demanda siempre estuvo pero con las facilidades en los créditos muchas familias ahora pueden acceder a la compra que antes no podían, y creo que había unidades con números bajos desde hace un tiempo que ante mayor movimiento, generan una tendencia clara a la suba”.

En el interior el despegue también es grande y empuja mucho el plan Procrear, allí, en tierra adentro, en donde los valores de las propiedades tanto usadas como nuevas permiten ante un costo más bajo de mercado, que la gente pueda comprar con el subsidio que otorga el Estado y la financiación. Antes del cierre de la nota, fue un boom la inscripción del Procrear Joven, que posibilita comprar como ahorrar antes de ejecutar la operación de la primera vivienda.